דירה להשכרה / צילום: שלומי יוסף
הקמת "מאגר דירות מושכרות" שוב חוזר לשולחן: במסגרת הצעת התקציב לשנת 2026 מבקש משרד האוצר לחדש את היוזמה להחיל חובת דיווח על הכנסות משכר דירה, גם כאלה שנמוכות מרף תשלום המס. הרציונל הוא שחובת הדיווח החדשה תוביל לגביית מס מבעלי דירות שכבר כיום נמצאים מעל תקרת הפטור, אך נמנעים מדיווח ומתשלום המס בהיעדר חובת דיווח גורפת. אולם בדרך לרפורמה, שאמורה להניב למדינה תוספת הכנסה של כ-50 עד 130 מיליון שקלים בכל שנה בשנים הקרובות, עמדו בשנים האחרונות גורמים פוליטיים שחסמו אותה.
● לכל רכב חמישי יש תו נכה? הצעד שישים סוף לחגיגה
● המסים והרפורמות: חוק ההסדרים יוצא לדרך
מדובר באחת מתכניות הדגל של רשות המסים, אשר זכתה לתמיכת שרי האוצר בממשלות האחרונות, ואולם נבלמה פעם אחר פעם בעקבות התנגדות הדרג הפוליטי, כאשר בראש המתנגדים עמד פעם אחר פעם, יו"ר ועדת הכספים לשעבר, ח"כ משה גפני.
על־פי נתוני רשות המסים, מעל 1.63 מיליון בני אדם בישראל מחזיקים בבעלותם דירה אחת, כ-290 אלף מחזיקים בבעלותם שתי דירות וכ־86 אלף מחזיקים בשלוש דירות ויותר. לפי החוק, אדם שמשכיר דירה תמורת יותר מ-5,654 שקל לחודש, מחויב לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס, באחד משני מסלולים: מס מופחת של 10% על ההכנסות כאשר הן נחשבות להכנסות פרטיות - או לכלול את ההכנסות במסגרת סך הכנסותיו ממקורות נוספים ולשלם את המס השולי הנובע מכולן (מדרגות מס הכנסה), שיכול להגיע ל־50%. מתחת לרף שנקבע ההכנסה פטורה ממס ומדיווח.
לא כולם מדווחים ומקופת המדינה נגרעים סכומי עתק
מקור הפטור בהוראת שעה מ־1990. אז, בין היתר על רקע העלייה מרוסיה, ביקשה הממשלה לעודד השקעות בשוק הנדל"ן ולעודד רכישת דירות. ואולם כיוון שעל־פי ההערכות לא כל הישראלים מדווחים כחוק על הכנסותיהם משכירות לרשות המסים, במצטבר נגרעים מקופת המדינה סכומי עתק.
הרשות מודעת כבר שנים לפערי המידע הקיימים, וכבר ב־2014 יצאה במבצע לנסות למפות את שוק השכירות באמצעות דרישת מידע מהציבור. באותה שנה נשלחו יותר מ־100 אלף מכתבים לאזרחים, ובהם דרישה לדווח על כלל מקורות ההכנסה שלהם, כחלק מפעילות מחלקת המודיעין במס הכנסה, לרבות נכסי הנדל"ן.
המכתבים נשלחו לאנשים שאין להם תיקים ברשות המסים, אולם בהתאם להצלבות מידע שבוצעו וסימנים מחשידים אחרים, עלה כי על פניו יש להם הכנסות שאינן מדווחות. מאז, לאורך העשור האחרון מאות אלפי מכתבים נוספים לציבור, ובהמשך בוצעו מעצרים, הוגשו כתבי אישום, ועשרות תיקים הסתיימו בהליכי תשלום כופר. למרות זאת, היה ברור כי מדובר בטיפה בים מעלימי המס בשוק השכירות.
במקביל, בשנים האחרונות ניסו מנהלי רשות המסים, בהם המנהל הקודם ערן יעקב והמנהל הנוכחי שי אהרונוביץ', לסגור את הפירצה הזאת גם על־ידי החקיקה המבטלת את הפטור ממס עבור הכנסות משכירות עד לסף של 5,654 שקל, או לכל הפחות חיוב בעלי דירות המשכירים אותן לדווח לרשות המסים על ההשכרה, גם אם ההכנסה משכירות הנה מתחת לרף הפטור ולא חייבת במס.
ואולם, כאמור, פעם אחר פעם נבלמו יוזמות אלה על־ידי הדרג הפוליטי, בין היתר בטענה כי ביטול תקרת הפטור תפגע בשוכרי הדירות אליהם יגולגל החיוב במס, ותירשם עלייה בשכר הדירה במשק. עוד נטען כי החלת חובת דיווח גם על מי שאינו חייב במס תגרור בירוקרטיה מיותרת של אזרחים מול רשות המסים, ללא צורך. בראש המתנגדים עמד כאמור ח"כ משה גפני, במסגרת תפקידו הקודם כיו"ר ועדת הכספים.
במסגרת התקציב הקודם, לשנים 2024-205, הגיע סמוטריץ' להבנות עם גפני על קידום החקיקה להקמת מאגר הדירות המושכרות, ואולם היוזמה בכל זאת נבלה. סמוטריץ' האשים אז את גפני שאינו עומד בסיכומים, ובראיון לגלובס במרץ השנה אף אמר "גפני תוקע לי מהלכים בתחום ההון השחור. אחד מהם הוא הדיווח של משכירי דירות, כולל דירות אייר בי אנד בי".
ביולי האחרון החליף ח"כ חנוך מילביצקי את גפני בתפקיד יושב ראש ועדת הכספים, ובאוצר וברשות המסים מקווים שהפעם היוזמה תצלח את החסם שהיה עד כה בוועדה.
אתרי השכרת דירות נופש יהפכו "לשטינקרים"?
יוזמה נוספת ודרמטית עבור שוק השכרת הדירות לטווח קצר שמתעוררת שוב לתחייה הנה הצעת החוק בעניין חובת העברת נתונים מפלטפורמות דיגיטליות להשכרת מקרקעין שהונחה על שולחן ועדת הכספים של הכנסת במסגרת חקיקת התקציב לשנת 2025 אך לא קודמה. מדובר בהצעת חוק שביקשה לחייב פלטפורמות מקוונות המשמשות לביצוע עסקאות השכרת נדל"ן, כמו Airbnb ו-Booking לדווח על עסקאות השכרה לטווח קצר. מטרת ההצעה, שיזמו רשות המסים והאוצר, הייתה לתת לרשות המסים כלים להתמודד עם התופעה של השכרת דירות לטווח קצר מבלי לדווח על ההכנסות ומבלי לשלם מס. ואולם, הדיון סביב הצעת החוק היה אחד הדיונים הקצרים ביותר בוועדת הכספים. ההצעה "זכתה" להתנגדות מצד כל חברי הכנסת שהיו בדיון שטענו בין היתר כי האוצר מנסה להפוך את הפלטפורמות הדיגיטליות "לשטינקרים" (כלשונה של ח"כ אורית פרקש הכהן בדיון). תוך רבע שעה בלבד נעל ח"כ ינון אזולאי את הדיון, תוך שהוא מודיע על הוצאת ההצעה מחוקי התקציב.
באוצר סבורים כי הטלת חובת הדיווח האמורה תניב לתקציב תוספת הכנסות ממסים של 37 מיליון שקלים בשנת 2026 ועוד 640 מיליון שקלים משנת 2027 ואילך. מדובר בצעד משלים לחובת הדיווח על השכרת דירות, אשר כל אחד מהצעדים הללו בנפרד צפוי לסייע לרשות המסים לצמצם דרמטית את ההון השחור בזירת הנדל"ן שנובע מחוסר במידע על כמות הדירות המשוכרות בישראל.
בדומה לצעדים אלה ליצירת מאגרי השכרת נדל"ן, רבים מצעדי המיסוי הכלולים בטיוטת התקציב מהווים ניסיונות להחיות תוכניות קודמות, שנפלו בשנים האחרונות, ופחות יוזמות מיסוי חדשות.
יוזמה נוספת אותה מנסים באוצר להחיות, לאחר שפוצלה מחוק ההסדרים הקודם ולא קודמה עד כה, כוללת חיוב במס יסף על הכנסות ממס שבח. בטיוטת התכנית הכלכלית צוין כי מבוקש לכלול בהכנסה החייבת במס היסף גם "שבח חייב שנצמח במכירת דירה במסגרת חישוב ההכנסה החייבת במס נוסף אשר יחיד חייב עליה במס".
מס היסף, שנחקק בעקבות המחאה החברתית של 2011, עמד עד סוף 2024 על 3% על כל הכנסה של יחיד מעל 721,560 שקל בשנה, מכל מקור שהוא. החל מינואר 2025, נוספה מדרגה חדשה: 2% נוספים (סה"כ 5%) על הכנסות הוניות (פסיביות) בלבד מעל הרף. מ-1 בינואר השנה, חלוקת דיבידנד, ריבית, שכירות, רווח הון (למשל ממכירת מניות) או מכירת זכות במקרקעין מחוייבים ב-5% מס נוסף מעל תקרת ההכנסות שנקבעה. הכנסות מיגיעה אישית (משכר עבודה או מעסק) ימשיכו להיות ממוסות ב־3% מעל הרף .
בניגוד לתוכנית המקורית של האוצר, שביקשה להכניס גם הכנסות ממכירת דירות להשקעה למסגרת החישוב של מס היסף, הוחלט בלחץ יו"ר ועדת כספים משה גפני לפצל את הנושא מחוק ההסדרים הקודם. בנוסח הסופי לא החילו את השינוי בעניין תחולת מס היסף על דירות מגורים ונקבע, כי המס יחול רק על דירות יוקרה ששוויין עולה על 5,385,000 שקל, ואך ורק ביחס לחלק החייב במס. כעת, כאמור, מבקשים באוצר לחדש את השינוי שרלוונטי לכל מי שבידיו יותר מדירה אחת: הכללת השבח מדירה נוספת בחישוב ההכנסה החייבת במס יסף. באוצר מצפים לתוספת להכנסת המדינה בסך של כ-420 עד 500 מיליון שקלים בכל אחת מהשנים הקרובות בעקבות החקיקה.
הגבלה על החזקת מזומן
עוד מוצע לקדם מחדש במסגרת תקציב 2026 את הצעת החוק בעניין הגבלה על החזקת מזומן בסכום של למעלה מ-200 אלף שקלים, שהונחה על שולחן ועדת הכספים במסגרת חקיקת התקציב לשנים 2023 ו-2024, אך לא קודמה.
הסכום נקבע בהמשך לעבודת הצוות הבינמשרדי לבחינת תופעת הפשיעה בחברה הערבית, בראשות רם בלינקוב, שבחן בין היתר את הדרכים לצמצום השימוש במזומן על רקע מחקרים רבים המציגים קשר בין שימוש והחזקת מזומן לפשיעה.
הדרישה להגבלת החזקת המזומן עד 200 אלף שקל הייתה סלע המחלוקת בין חברי הצוות, לאחר שחלק מחברי הצוות סברו שדי בחובת דיווח ואין צורך להגביל את האפשרות להחזיק מזומנים בסכומים גבוהים בבית. בחוקי ההסדרים הקודמים ביקש האוצר לאמץ את הגישה המחמירה יותר שבה תמך מנכ"ל האוצר, בלינקוב, על הגבלת הסכום, אך כאמור היוזמה נבלמה.
פטור ממס לעולים חדשים
עוד בין צעדי המיסוי הכלולים בטיוטת התכנית הכלכלית לשנת 2026 נכללת גם הרפורמה עליה הכריז סמוטריץ' לאחרונה להעניק פטור ממס לעולים חדשים למספר שנים מרגע העלייה גם על הכנסות שהופקו בישראל, ולא רק על הכנסות בחו"ל.
עוד מוצע לתקן את חוק צמצום השימוש במזומן, הקובע תקרות לביצוע עסקאות במזומן, כך שהמגבלה החלה כיום על עשיית עסקאות במזומן, העומדת על סכום שמעל 6,000 שקלים, תחול גם על החלפת שיק למזומן, לרבות ניכיון שיק על ידי גוף פיננסי מפוקח.
כיום, ניכיון שטר מוגדר בחוק כהלוואה. "פרקטיקה זו מהווה גורם סיכון להעלמת מס ולהלבנת הון באמצעות גורמים פיננסיים. כך למשל ניכיון שיקים באמצעות גופים פיננסיים, נפוץ מצד מי שמוציא חשבוניות פיקטיביות כאמצעי להעלמת הכנסות או הגדלת הוצאות", נכתב בטיוטת התכנית הכלכלית.
עוד מבוקש להחיל חובת דיווח על נותן שירותים פיננסיים לדווח כי לא בוצעו באמצעותו פעולות בסך של למעלה מ-50 אלף שקלים.