יוסי תורג'מן והדמיית פרויקט YBOX art / צילום: משה צור אדריכלים, יובל חן
"אנחנו פנינו לעירייה והצענו להם להשאיר את בית רומנו על כנו, בייעוד תעסוקה. נוסף על כך, תכננו לבנות מלון של שלוש קומות מעל הבינוי הקיים. עיריית תל אביב־יפו די התעקשה לקבל את כל המבנה, וזו בעצם התוצאה הסופית. הייתה עבודה אינטנסיבית מאוד מול העירייה, ולמרות שנדרש זמן לעבודה מול המחלקות השונות - התנועה, איכות הסביבה - התחושה הייתה שכולם נרתמו לעסק הזה, כי זה win-win לכולם.
● טופס האכלוס הגיע, הדירות במגדלים לא נמכרו: מה יעשו היזמים?
● כש־93% לא יודעים מה קרה למחירי הדירות בשנה האחרונה
"אנחנו חשבנו שבתוך שנתיים זה ייגמר, בסופו של דבר זה לקח שלוש שנים, ובעולם של ריבית גבוהה זה קשה - אבל אפשר לומר לזכותה של העירייה שהיינו בשנתיים של מלחמה, וזה לא פשוט. בוועדה המחוזית, אגב, הכול 'טס': בתוך חצי שנה קיבלנו אישור. עבדו שם במהירות מאוד מפתיעה בעינינו".
את הדברים אומר מנכ"ל חברת YBOX, יוסי תורג'מן, בעקבות אישור הפרויקט המסקרן המשלב בין העברת בית רומנו שבדרום תל אביב־יפו לידי העירייה, לבין תוספת זכויות שתקבל החברה בפרויקט גת רימון הסמוך, שלאחרונה זכה לשם הרשמי YBOX art.
YBOX, נזכיר, היא חברה ציבורית, הנסחרת בבורסה בתל אביב לפי שווי של כ־440 מיליון שקל. החברה החלה לאחרונה לצאת מגבולות תל אביב־יפו, הפרויקטים המרכזיים שלה נמצאים ברחבי העיר.
במסגרת אותה "עסקה", שממש לאחרונה קיבלה את אישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב יפו, החברה תקבל תוספת של כ־22 אלף מ"ר לטובת 238 יח"ד בפרויקט גת רימון, ועוד כ־7,000 מ"ר לתעסוקה בפרויקט שלה במתחם חסן עראפה. כך תוכל החברה להקים במתחם גת רימון שני מגדלים בני 40 קומות, עם 380 דירות בסך הכול, בתוספת ייעודים אחרים. התמורה: בית רומנו, שהיה שייך ל־YBOX, יעבור לידי העירייה ויהפוך לנכס בשימוש ציבורי. למבנה יוספו שלוש קומות חדשות.
"יש האטה רצינית, אבל זה משהו תקופתי"
"היה קשה להיפרד מבית רומנו", משתף תורג'מן בפתיחות, "אבל אנחנו מרוצים מהתוצאה. להערכתי, העסקה הזאת תניב לחברה בשנים הקרובות רווח של בין 90 ל־100 מיליון שקל בשנה. אני מקווה שנמשיך לאשר תוכניות כאלה, שעושות טוב גם לחברה וגם לעיר. מדובר בפרויקט שיהיה בעצם שכונה לגובה, עם קומה ציבורית בתחתית הבניין, בשטח 1,500 מ"ר, עם מסעדות, וברים, וחדרי כושר ובריכה, ובשכנות לפארק המסילה שכבר פועל ופורח, ובימים אלו מחדשים אותו כדי שתהיה גישה ישירה אל הפארק וממנו לתוך החללים שבכניסה לבניין".
מדובר בעסקה מאוד לא שגרתית.
"כל פרויקט שלנו בעיני הוא ייחודי. לצערי, כל פרויקט כאן לוקח עשור, או כמעט עשור, מרגע שהתחלת לקדם אותו ועד שהוא מסתיים. אפשר לעשות את זה מהר יותר, וגם התוכנית בגת רימון הוכיחה את זה".
בתקופה האחרונה קשה למכור דירות בתל אביב־יפו.
"ברובעים 3 ו־4 (רובעי הצפון הישן והעיר הלבנה - י"נ) אכן יש האטה מאוד רצינית", מספר תורג'מן. "יש פחות מכירות. פרויקטים שלנו באזורים האלה עוד לא יצאו לשיווק, אבל אנחנו רואים את זה מחברות שבונות בסמוך אלינו ברובעים האלה. אני מאמין שזה תקופתי. תל אביב היא העיר הנחשקת ביותר, ובסוף זה יתעורר.
"מצד שני, באזור פלורנטין אנחנו מוכרים דירות, ובקצב יפה. המחירים בפרויקט גת רימון הם היום סביב 90 אלף שקל למטר".
מי הקונים?
"רוב הקונים בגת רימון הם תושבי חוץ, יותר ממחצית. לפני כחודש הייתי בצרפת והצלחתי לחתום על רישום מוקדם לרכישת דירות בפרויקט בהיקף של 60 מיליון שקל. 40 מיליון שקל מתוך זה כבר בחוזים חתומים".
עוד לפני אישור עסקת בית רומנו וגת רימון, עלתה YBOX לכותרות לאחרונה עם רכישת 50% ממניות חברת ההתחדשות העירונית דמרי בעיר, חברה בת של י.ח דמרי, תמורת 58 מיליון שקל.
אתה רואה בהתחדשות העירונית את העתיד של ענף הנדל"ן?
"פנינו לכיוון הזה בשלוש השנים האחרונות, תוך שימת דגש בפינוי־בינוי במתחמים גדולים. תוך כדי זה יצאנו מאזור הנוחות של תל אביב גם לערים אחרות. יש לנו כמה אלפים טובים של יחידות דיור, אמנם כרגע רק בתכנון אבל עם פוטנציאל גדול. שינינו את תמהיל הדירות שלנו מקצה לקצה במסגרת המהלך הזה, ויש לנו היום פרויקטים בבת ים, בחולון, בלוד, ברמלה, באשקלון, ברמת גן, באשדוד ובעוד בהרבה ערים - פרויקטים שיצאו לדרך בעוד שנתיים-שלוש".
יש עיר ספציפית שאתה מגדיר כמטרה הבאה שלכם?
"אני לא יודע אם אנחנו מגדירים אותה כמטרה מרכזית, אבל בהחלט רואים בבת ים מוקד חשוב שלנו - רוב הפרויקטים בפינוי־בינוי הם בבת ים, וגם בעבר בנינו לא מעט בעיר. אנחנו בוחרים ללכת לאזורים שלתחושתנו אנחנו יכולים להשפיע בהם, על הנראות ועל האיכות. בבת ים יש המון פוטנציאל שטרם מומש, ההתחדשות העירונית שם עדיין יחסית בתחילתה. העירייה לא זזה מהר כמו במקומות אחרים, ואני מקווה שזה ישתנה".
על רקע הורדת הריבית האחרונה, נראה שעסקת דמרי באה לכם בדיוק בזמן.
"נכון. היתרון של העסקה עם דמרי הוא שמדובר על כ־1,400 יחידות דיור שנמצאות בשלבים שונים של תכנון, לא מעט מהן רגע לפני היתרים. אלו פרויקטים שיתחילו את העלייה על הקרקע בעוד כחצי שנה בערך, ומאחר שלהערכתי נתחיל להרגיש את ההתאוששות של הענף בסביבות אמצע 2026 - זה נראה לי זמן טוב מאוד שבו הפרויקטים האלה יצאו לדרך".
"הורדת הריבית? אני מקווה שהמגמה תימשך"
השבוע הודיע בנק ישראל על הורדה ראשונה של הריבית במשק לאחר כמעט שנתיים, בשיעור של 0.25% - ותורג'מן אינו מהסס לומר שלדעתו מדובר בצעד מינורי מדי.
"הנגיד בא קצת לקראת הענף, אבל בקטנה", הוא אומר. "זה מהלך שהיה צריך להיות דרסטי יותר, אבל אני מקווה שמגמת הורדת הריבית תימשך. אני בטוח שכשזה יקרה, זה יעיר את כל השוק. סיימנו את המלחמה, המתח הביטחוני ירד, הורדה משמעותית של הריבית תשנה את המצב".
נראה עוד הורדת ריבית בקרוב?
"לדעתי הולך להיות רצף של הורדות ריבית. אם רוצים להניע את השוק חייבת להיות מגמה של הורדת ריבית ולא רק הורדה אחת, ממש כמו שכבר קרה באירופה ובארצות הברית".