פערים במחירי הדירות / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
האם מחירי הדירות בצפון תל אביב, ברובעים 3 ו־4, נמצאים בירידה? התשובה היא כן - אך עם כוכבית גדולה. עודף ההיצע של דירות חדשות באזורים הללו יוצר מצב חדש בשוק: אף שממוצע המחירים אכן ירד בכמה אחוזים, הסיפור הגדול באמת מסתתר בשונות הגדולה בין הדירות, ובפערי המחירים ההולכים ונפתחים בין דירות שונות, אפילו באותו בניין או ברחובות סמוכים.
● בדקנו את הדוחות של 9 חברות נדל"ן: בכמה נמכרה דירה ממוצעת בשדה דב, והאם המחירים יורדים?
● טופס האכלוס הגיע, הדירות במגדלים לא נמכרו: מה יעשו היזמים?
● "האטה? אנחנו מוכרים דירות ב-90 אלף שקל למ"ר בדרום תל אביב"
סיפור בשני רובעים
רובע 4 משתרע מזרחית לאבן גבירול וצפונית לשדרות שאול המלך, ועד לנחל הירקון, וכולל את פארק צמרת ושיכון בבלי. רובע 3 ממוקם מערבית לו. שני האזורים חוו גל של התחדשות עירונית: תחילה עם אישור תמ"א 38 לפני כ־20 שנה, ובהמשך עם אישור תוכנית הרובעים לפני כשבע שנים. התוצאה: זרימה של פרויקטים חדשים, שהוסיפו אלפי דירות חדשות למלאי באזור. אולם מאז 2021 - שנת שיא בעסקאות נדל"ן בישראל - השוק בשני הרבעים התקרר באופן משמעותי. נוצר מצב שבו היצע גדול של דירות חדשות עומד מול ביקושים מצומצמים יחסית.
הדבר ניכר גם במחירים: בתחילת העשור מחירי הדירות האמירו והגיעו לכ־70 אלף שקל למ"ר. לפי בדיקת גלובס, בחצי השנה האחרונה ירדו מחירי הדירות החדשות לכ־65 אלף שקל למ"ר, ובחלק מהמקרים אף מתחת ל־60 אלף שקל למ"ר.
כך למשל, בפרויקט חדש ברחוב זכרון יעקב, סמוך לכיכר המדינה, נמכרו דירות שני חדרים ב־3.65 מיליון שקל - כ־57 אלף שקל למ"ר. דירה ברחוב ויצמן נמכרה לפי 58 אלף שקל למ"ר; דירת שלושה חדרים במשה שרת נמכרה ב־57 אלף שקל למ"ר; ודירות שלושה חדרים ברחוב ברנדייס נמכרו ב־4.5-4.6 מיליון שקל, שהם כ־57 אלף שקל למ"ר.
לא מדובר רק במחירים הנמוכים ביותר מ־10% מהממוצע באזור. בדרך כלל, דירות קטנות נמכרות במחיר למ"ר גבוה יותר מדירות גדולות - ולכן היה ניתן לצפות שמחירי הדירות הגדולות ירדו אף יותר. בפועל, התמונה מורכבת יותר: ישנן דירות גדולות שעדיין נמכרות במחיר של מעל 70 אלף שקל למ"ר.
פערי מחירים כה גדולים בין דירות סמוכות הם בדרך כלל תוצאה של הבדלים בין דירות חדשות לישנות, או בין דירות משופצות לכאלו שדורשות שיפוץ. אולם במקרה הזה, כל הדירות הן חדשות לחלוטין מפרויקטים חדשים. מה שמאחד את הדירות שנמכרות במחירים הנמוכים יותר הוא מיקומן בקומות התחתונות של הבניינים - ולא במקרה.
לא מתפשרים
חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין היא מהשחקניות הבולטות ברובעים 3 ו־4, כאשר חלק ניכר מ־50 הפרויקטים שלה בתל אביב ממוקמים בהם. מנכ"ל החברה, רון חן, מציין כי ברשותם כ־350 דירות בצפון העיר, וכי השוק השתנה לחלוטין בחודשים האחרונים: מיעוט עסקאות מול ריבוי היצע. לדבריו, "יש דירות שאנו מוכרים ב־70 אלף שקל למ"ר, ויש דירות שאנו מוכרים ב־50 אלף שקל למ"ר". חן מסביר כי הדירות בקומות הגבוהות שומרות על ערכן, בעוד שבדירות הקרקע, בקומה הראשונה או עורפיות נרשמות ירידות משמעותיות - עד לרמה של כ־55 אלף שקל למ"ר.
"כשיש עודף היצע, מי שלא מוכן להתפשר על רחוב, קומה או כיווני אוויר - מוכן לשלם יותר. ולכן הדירות הטובות ממשיכות לשמור על המחיר, בעוד הדירות הפחות אטרקטיביות רושמות ירידות חדות. אנחנו רואים פערים של כמעט 20 אלף שקל למ"ר בין דירות באותו בניין - תופעה שלא הייתה בעבר, כשפערי המחירים היו 2%-3% בלבד".
השמאי ארז כהן מתאר את המצב כיצירה של שני שווקים במקום שוק שהיה בעבר כמעט אחיד. לדבריו, "הדירות שיורדות במחיר הן פחות טובות - בקומות תחתונות, לעיתים דירות כלואות עם כיוון אוויר אחד, או כאלו שסובלות מאילוצים תכנוניים שנובעים מגודל המגרשים. יש גם רחובות סואנים שאין כל סיבה שמחירי הדירות בהם יהיו דומים למחירי דירות ברחובות שקטים סמוכים. אנשים כבר לא מוכנים לשלם 5-6 מיליון שקל לדירה במקומות כאלה".
מנגד, הוא מסביר, "הדירות האיכותיות, אלו ששומרות על המחיר, הפכו בפועל לשוק יוקרה. קבלנים פועלים לשמר את המחירים באמצעות הוספת מרפסות גדולות, גימורים יוקרתיים ועוד - ורוכשים מוכנים לשלם עבורן את המחירים הישנים".