פרויקט התשב''צ של קרדן גבע. 401 יחידות דיור / הדמיה: HACUBIA
רחוב שלבים בתל אביב היה מוכר במשך שנים כ"רחוב המוסכים" - אזור תעשייה שלא הציע הרבה סיבות להגיע אליו. אך למרות המראה המוזנח, הפוטנציאל שלו היה ברור: שכונת פלורנטין המתחדשת נמצאת במרחק הליכה, סמוך אליו פועלת המכללה האקדמית תל אביב-יפו ולידה מעונות סטודנטים, ובמרכזו ניצב אצטדיון בלומפילד, שמלבד משחקי כדורגל מארח גם אירועים גדולים.
● המכות שנופלות על יזמי הנדל"ן אחת אחרי השנייה
● 83 אלף דירות מחכות לקונים - וזו הסיבה שהיזמים ממשיכים לבנות
האזור משתייך לרובע 7, הממוקם במרחב שבין פלורנטין ליפו, שעובר בשנים האחרונות תהליך פיתוח מואץ. תוכניות הבנייה שאושרו כוללות אלפי דירות חדשות, לצד הרחבה משמעותית של שטחי המסחר, התעסוקה ומרחב ציבורי שיכלול בתי ספר חדשים ואשכול גנים. מתי נראה שינוי משמעותי בנוף באזור, אילו פרויקטים חדשים עתידים לקום, וכמה תעלה דירה מול האצטדיון המוכר?
מה ייבנה: אלפי דירות חדשות, מאות אלפי מ"ר של מסחר
כבר כיום מקודמות באזור תוכניות לאלפי דירות, שנמצאות בשלבים שונים של התקדמות.
הפרויקט הראשון שכבר יצא לשיווק הוא "WHITE", שצפוי לקום ממש מעבר לכביש של איצטדיון בלומפילד. הפרויקט, שמקימות טרה ואקרו נדל"ן, מתפרס על פני כ־50 דונם במפגש הרחובות התחייה והרצל וצפוי לכלול 20 בניינים בני 8־13 קומות, שבו יקומו כ־730 יחידות דיור בתמהיל מגוון של 2־5 חדרים ופנטהאוזים, לצד שטחי מסחר, מוסדות ציבור ופארק. את הפרויקט מתכנן משרד ברעלי־לויצקי־כסיף, והאכלוס צפוי בעוד כחמש שנים.
בתחילת השיווק הודיעו שתי היזמיות כי ימכרו את הדירות במחירים של כ־35 אלף שקל למ"ר, משום שאת הקרקעות רכשו כבר ב־2011 במחיר נמוך יחסית. על פי הדוחות של אקרו לרבעון השלישי, בספטמבר החלה החברה בשיווק של כ־275 יח"ד, ונכון למועד פרסום הדוח מכרה כ־37 יח"ד, וקיימות 18 בקשות רכישה. המחיר הממוצע למ"ר בחוזים שנחתמו עד סוף התקופה עמד על 38 אלף שקל למטר.
תוכנית בולטת נוספת באזור היא תוכנית להתחדשות מרחב התשב"צ ביפו - ששמה נגזר מראשי תיבות של הרחובות הסובבים אותה: תחייה, שלבים ובן צבי. המרחב ממוקם דרומית לאצטדיון בלומפילד ואת התוכנית אישרה הוועדה המקומית של תל אביב במרץ האחרון. מדובר בפרויקט עירוב שימושים שכולל מגרש מגורים, מגרש תעסוקה, ומבנה תעשייה שיחזור לעירייה לשימוש ציבורי. התוכנית משתרעת על כ־29.5 דונם במסגרתה מתוכננות לקום 401 יחידות דיור חדשות וכ־30 אלף מ"ר למסחר ולתעסוקה.
המגרש היה שייך לקרן ריאליטי שמכרה אותו בינואר אשתקד. את המגרש למבנה המגורים רכשה יובלים סיטי בוי תמורת 250 מיליון שקל. את זכויות התעסוקה והמסחר במגרש, המשתרע על כדונם וחצי במתחם, רכשה קרדן גבע בתמורה לכ־110 מיליון שקל.
ערן לב, הבעלים של חברת קרדן גבע, מסביר בשיחה עם גלובס כי "האזור בנוי על שכבות של אופי והיסטוריה שנצברו כאן במשך מאות שנים. אנחנו פשוט מצטרפים ומהווים עוד שכבה. מי שמסתובב באזור בלומפילד יראה מקום חי ותוסס - עם תשתיות תנועה שכוללות שתי תחנות רכבת של הקו האדום, תרבות, עסקים ומסחר ער. הפוטנציאל באזור כבר קיים, אין צורך להמציא אותו".
במסגרת התוכנית יועבר לרשות העירייה מבנה תעשייה גדול ברחוב התחייה 14־16, שבו פועלים כיום בתי מלאכה וחללי יצירה של אמנים. המבנה מתפרש על שלוש קומות וכולל כ־10,000 מ"ר, והוא לא ייהרס אלא ישתלב בתכנון המתחם החדש. העירייה תוכל להוסיף למבנה כמה קומות שישמשו למסחר ולמשרדים שיישארו בבעלותה או להסב אותו לשימושים ציבוריים בעתיד.
רן בלינקיס, הבעלים של חברת יובלים סיטי בוי, מציין בשיחה עם גלובס כי הפרויקט, שצפוי להיות מאוכלס להערכתו בעוד כחמש שנים, יכלול מגדל בן 25 קומות עם 186 יח"ד, ולצדו ארבעה בניינים נוספים בני 15 קומות כל אחד. במקביל, הפרויקט יכלול בתוכו מתחם שירותים לדיירים: בריכת שחייה חצי־אולימפית, חדר כושר גדול, מרחבי עבודה משותפים (Coworking) ועוד.
תמהיל הדירות יורכב מדירות שני חדרים ועד פנטהאוז, והמחירים צפויים לעמוד סביב כ־50 אלף שקל למ"ר. המתחם יכלול בתי קפה ושירותים נוספים, כך שיתפקד למעשה כמרכז שכונתי קטן.
"המיקום, בעיני, הוא אחד מנקודות החוזק של הפרויקט: מרחק הליכה קצר מבלומפילד, מפלורנטין ומפארק המסילה - אזור שנחשב כיום לאחד הצירים המרכזיים של תל אביב המתחדשת. בשנים האחרונות אנו רואים בבירור כיצד מרכז העיר 'יורד דרומה', הן מבחינת הפיתוח העירוני והן מבחינת סוגי הרוכשים", אומר בלינקיס.
נוסף לאלה מקודמים פרויקט ''GO" של אקרו הקרוב יותר למכללה האקדמית תל אביב־יפו, ופרויקט "פלורה" של קרסו נדל"ן, שבו צפויה לקום שכונה חדשה בסמוך לפארק החורשות, בתפר שבין קריית שלום לשכונת שפירא, דרומית לפלורנטין, שכונה שעתידה לכלול יותר מ־600 יחידות דיור. קרדן מקדמת לא הרחק משם את פרויקט ROVA 7, שיכלול 632 יח"ד ועוד שטחי מסחר ותעסוקה.
המחירים: ירידת מחירים בפרויקטים חדשים
מחירי דירות יד שנייה באזור עומדים בממוצע על כ־25 אלף שקל למ"ר, אך בפרויקטים חדשים, שבהם המחירים גבוהים יותר, נרשמת דווקא ירידה. "חלק מהחברות שהחלו בתמחור גבוה נאלצות לבצע התאמות.
טליה קורן, הבעלים Re/max Advantage יפו, מציינת למשל כי נרשמו ירידות מחירים בפרויקט GO YAFO של אקרו. ואכן, בדוחות החברה לרבעון השלישי של השנה צוין כי המחיר הממוצע למ"ר לדירות בשוק החופשי ירד מ־35 אלף שקל למטר ברבעון השלישי של 2024 ל־32 אלף שקל ברבעון השלישי של 2025.
"היתרון הגדול מבחינתנו הוא שאנו מאפשרים לאנשים לרכוש חתיכה מתל אביב, בטווח שבין 3.5 ל־5 מיליון שקל - ולא בסכומים של 7, 8 או 15 מיליון", אומר בלינקיס. "עבור מי שמגיע מערים כמו שוהם או מכבים, או הורים שרוכשים לילדיהם דירה בעיר, זו הזדמנות לקבל נכס בתל אביב במחיר שפוי יחסית".
השמאי ארז כהן אומר שרמות המחירים בפרויקטי המגורים החדשים נעות להערכתו בין 35 ל־45 אלף שקל למ"ר: "מחירי הדירות כאן הם למעשה כמחצית ממחירי מרכז העיר, ואין ספק שמדובר ברמות אטרקטיביות". לדבריו, למרות המחירים האטרקטיביים הקושי במכירת דירות חדשות בכל הארץ מורגש גם כאן, והיזמים נאלצים להציע הטבות מימון ומבצעים שונים בניסיון למשוך קונים.
כהן מייחס חלק מהקיפאון במכירת הדירות למצב התשתיות באזור. "כל האזור למעשה משנה את פניו, והעבודות יימשכו לפחות כעשור", הוא אומר.
בכל הנוגע למחירי השכירות, אומרת קורן, "מי שרוצה לגור בתל אביב אבל לא מסוגל לשלם את המחירים של המרכז או הצפון, מוצא כאן פתרון נגיש, כי המחירים באזור עדיין סבירים: דירת שלושה חדרים להשכרה נעה סביב 5,000-7,000 שקל לחודש, ובמצב טוב".
בצפון תל אביב, מחדדת קורן, דמי השכירות לדירת 3 חדרים כבר מגיעים ל־13 אלף שקל לחודש בבניינים חדשים, ול־9,000 שקל לחודש בבניינים ישנים.
תשתיות ותחבורה: שתי תחנות של הקו האדום
אזור שלבים הוא אחד הנהנים העיקריים מפתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה, שכן קרובות אליו תחנת בלומפילד ותחנת סלמה. תחנת אליפלט של הקו האדום ממוקמת לא הרחק משם, על פארק המסילה, ובעתיד צפויה לקום על רחוב שלבים תחנה של הקו הירוק שיחבר בין דרום העיר, צפון תל אביב, מהרצליה עד חולון.
בעתיד הרחוק יותר צפויות לקום באזור שתי תחנות של פרויקט המטרו.
השמאי ארז כהן מציין כי למרות זאת, "חשוב לזכור שמדובר באזור בעל תשתיות ישנות, שכמעט לא שופצו זה קרוב ל־100 שנה. אמנם מתוכננות לקום כאן תחנת רכבת קלה ותחנות מטרו, אך בטווח הביניים - לפחות בחמש השנים הקרובות - צפוי כאוס תחבורתי שילך ויגבר. כבר היום, כל מי שמגיע לרחוב בן צבי ברכב פרטי יכול לחוש בבלגן".
לדבריו, השפעת העומסים כבר ניכרת: "גם פרויקטים חדשים שעתידים להתאכלס בתוך חמש שנים יתקשו מאוד מבחינת נגישות".
קורן מציינת כי: "העירייה משקיעה כאן משאבים רבים בפיתוח תשתיות, מסחר וחיי קהילה. קמו לא מעט מרכזים לאימהות טריות, טיפות חלב, ומרכזים לפעילויות לילדים".
"יזמים כל הזמן פונים אלינו כדי לבחון היתכנות לפרויקטים עתידיים באזור. רק לפני שבוע יזם בדק מולנו אפשרות לפרויקט פינוי־בינוי ברחוב התקומה המקביל לשלבים, כך שנראה שהיזמים הגדולים כבר זיהו את הפוטנציאל".
עוד מציינת קורן כי פתיחתו של הקו האדום שעובר באזור, לצד מעונות הסטודנטים של האקדמית תל אביב-יפו, מייצר שינוי דמוגרפי שמביא לפה אוכלוסייה מבוססת יותר לצד צעירים שמחפשים איכות חיים עירונית. לדבריה, "הם גילו שזה אזור שקרוב לים, קרוב לרכבת, ובמרחק נסיעה קצר לתל אביב ולרמת גן".