הרב נתן אלנתן, יו''ר מטה התכנון / צילום: רז רוגובסקי
מטה התכנון הלאומי מקדם שינוי בתקנות התכנון והבנייה בישראל שעשוי להקטין את עלויות הבנייה.
על פי התקנות הקיימות, בניין נחשב "גבוה" החל מ־13 ועד 29 מטר, ו"רב־קומות" מעל 29 מטר. חציית הרף של 29 מטר מחייבת הוספת מעלית אלונקה, שני חדרי מדרגות ומערכות נוספות.
● בלעדי | יועצי המשכנתאות במוקד: רשות שוק ההון בוחנת את התגמול שלהם
● המרוץ אחרי קונים: הדוחות חושפים את המשקולת של מבצעי המימון על היזמים
הרב נתן אלנתן, יו"ר מטה התכנון, מבקש כעת לשנות את התקנות כך שההגדרה של "בניין גבוה" תגיע עד ל־42 מטר, כלומר 12־13 קומות. בניין עד גובה זה ייחשב בניין גבוה (ולא "רב קומות") - ולא יצטרך שני חדרי מדרגות ומערכות נוספות. הערכה שמאית שהזמין מטה התכנון לעניין זה קובעת כי ניתן יהיה לחסוך מאות אלפי שקלים בבנייה של כל בניין באמצעות שינוי זה.
את הניתוח ערך עבור המטה שמאי המקרקעין אריאל בלום. הוא מצא שעבור דירה בשטח 100 מ"ר, בקומה טיפוסית הכוללת ארבע דירות, שטח הקומה ברוטו יקטן בכ־30 מ"ר, ושטח הדירה ברוטו (כולל חלקה בשטחים המשותפים) יקטן מ־124.25 מ"ר לכ־110.5 מ"ר בלבד - דבר שיוזיל לא רק את עלויות הבנייה ליזם, אלא גם את עלויות הארנונה (ברשויות מסוימות), והתחזוקה לדיירים.
פתרונות נוספים
אלנתן: "הסיבה לכך שמלכתחילה יש שני חדרי מדרגות בבניינים מעל גובה מסוים קשורה לבטיחות אש - שאם יש עשן באחד מחדרי המדרגות אפשר לרדת בשני, או שכבאים יכולים לעלות בגרם מדרגות אחד, והדיירים יכולים להתפנות בשני. קשה לעשות מהלכים שהמשמעות שלהם היא ללכת אחורה בענייני בטיחות, אבל אנחנו חושבים שצריך לעשות פה ניהול סיכונים ולוותר על חדר מדרגות אחד לטובת הוזלת הבנייה.
"חדר מדרגות נוסף יכול להגדיל את שטח הלובי מכ־45 מ"ר ליותר מ־100 מ"ר - ואלה שטחים שהיזם אינו מרוויח עליהם. זה הפרש מאוד משמעותי". השמאי בלום מצא כי בחיפה השינוי יכול להוריד כ־89 אלף שקל מעלות בנייה של דירה, ובדרום תל אביב - עד 300 אלף.
אלנתן מצביע על כך שבעבר בנייה גבוהה אפיינה בעיקר את שוק היוקרה, אך כיום גם פרויקטים רגילים נדרשים לכך. הוא מזכיר כי לנושא דרישות כיבוי האש יש פתרונות אחרים: "קיימים גלאי עשן, ספרינקלרים וסולמות כיבוי אש שהגיעו בעבר ל־30 מטר גובה, מגיעים כיום ל־60 מטר. כל הבניינים החדשים גם כוללים ממ"ד שדלתו מעניקה הגנה של כשעתיים ויכולת חילוץ מהחלון".
לדברי אלנתן, ההשלכה משמעותית במיוחד להתחדשות עירונית בפריפריה, שם פרויקטים רבים נמצאים על סף אי־כדאיות. לדבריו, "אם אני מוריד שתי קומות ומוותר על חדר מדרגות אחד - זה מאוד מאוד משמעותי, וראינו במלחמה עד כמה התחדשות עירונית חשובה גם מעבר להיערכות לרעידות אדמה".
יזמים: "שינוי משמעותי מאוד"
"זהו שינוי משמעותי מאוד", אומר לגלובס צחי חג'ג', מבעלי קבוצת חג'ג'. "בפרויקטים רבים של פינוי־בינוי יש צורך לשלב בנייה מרקמית נמוכה לצד מגדלים, משום שמבחינה אורבנית נכון יותר שבחזית הרחוב תעמוד בנייה נמוכה, אך לעתים שטח הקרקע אינו מספיק כדי לייצר את כמות יחידות הדיור הנדרשת.
"כיום, ברגע שבניין מוגדר כרב־קומות - כלומר כאשר הקומה העליונה עוברת את רף ה־29 מטר, בדרך כלל סביב תשע קומות - כל עלויות הבנייה מזנקות. כך יוצא שליזמים משתלם יותר לבנות תשע קומות מאשר עשר או 11, רק בגלל ההגדרה התקנית. שינוי התקנה עשוי להציל לא מעט פרויקטים שנתקעו - זו אחת התקנות היותר חכמות אם היא תעבור.
"אנחנו לא במדינה שבה יש שריפות בתדירות גבוהה, וחשוב יותר להכניס למעגל הכדאיות הכלכלית עוד מתחמים, שכרגע הדירות בהם בהחלט לא בטיחותיות, לא מפני רעידות אדמה ולא מפני טילים. לכן קידום הבנייה החדשה הוא אינטרס ציבורי, והדרישה הנוכחית היא גזירה מיותרת. אנחנו מכירים עשרות רבות של מתחמים שנתקעו בדיוק בגלל העניין הזה".
"זה שינוי משמעותי", אומר גם ליאון סופרין, יו"ר קבוצת סופרין. "הקטנת הגרעין של הקומה מאפשרת גם לחסוך בעלויות וגם לשלב יותר דירות בכל קומה. בפרויקטים של התחדשות עירונית, נושא הצפיפות מהווה תקרת זכוכית, והעלאת המגבלה עשויה להקל מאוד במקרים רבים - במיוחד בבנייה המרקמית שמלווה את המגדלים.
"מדובר בשינוי שיכול להשפיע בצורה מהותית: לא כל הדיירים מעוניינים לעבור לקומות גבוהות כמו קומה 20, והבנייה המרקמית נותנת לכך מענה. כעת, עם השינוי, הפתרון הזה הופך ישים יותר. זה יקל הן מבחינה כלכלית והן מבחינה הנדסית."