אלון שטאובר / צילום: אפרת קופר
"החברות בשוק הנדל"ן - גם היזמים, גם חברות הבנייה וגם חברות ההנדסה - כולן צריכות להיות כיום בתהליך של השתכללות מתמדת. לא מספיק היום להיות רק מהנדס או רק יזם, צריך לדעת להביא מימון נכון, להתמודד עם הרגולציה, לייצר עוד יכולות. אני חושב שהסיפור של השנים האחרונות במשק הישראלי, הוא סיפור של חוסן. זה מעיד על בגרות של המשק בישראל ועל ההתפתחות שלו".
● המכות שנופלות על יזמי הנדל"ן אחת אחרי השנייה
● בעולם כבר למדו: הפחתות ריבית לא מייצרות ביקוש לדירות - וזו הסיבה
את הדברים אומר אלון שטאובר, מנכ"ל ושותף בקבוצת מסד עוז, ולאחרונה גם מנכ"ל משותף באמריקה ישראל, לאחר שמסד עוז השלימה לאחרונה את מיזוג הפעילות של אמריקה ישראל לתוכה.
במסגרת העסקה הפכה קבוצת מסד עוז לבעלת יותר מ־30% ממניות אמריקה ישראל, במהלך המשקף לחברה הנרכשת שווי של מאות מיליוני שקלים. העסקה כוללת מיזוג של פעילות יזמות המגורים של מסד עוז אל תוך אמריקה ישראל, כולל קרקע בשכונת חבצלת החדשה בצפון נתניה, שבה זכתה מסד עוז לאחרונה במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל.
לדברי שטאובר, לא מדובר בעסקת השתלטות על אמריקה ישראל, אלא בעסקה המכניסה שותף לצד האנשים שמובילים אותה כבר 30 שנה: "הכרנו את שמשון הראל ואת פיני כהן, מבעלי אמריקה ישראל, התאהבנו בהם והתרשמנו מאוד מהיכולות שלהם, ולאחר מכן התאהבנו גם בחברה עצמה.
"אמנם העסקה הושלמה עכשיו, אבל עבדנו עליה בערך שנתיים. למען האמת, הפגישה הראשונה במשרדי אמריקה ישראל הייתה ב־5 באוקטובר 2023, יומיים לפני שפרצה המלחמה. יום לאחר שפרצה אני כבר התגייסתי למילואים, לארבעה או חמישה חודשים, לכן ההתנהלות המשיכה ברובה מרחוק.
"התחושה הייתה של התלכדות DNA מהירה מאוד, הרגשנו שמצאנו את האחות התאומה שלנו בתחום היזמות, וברגע שהחיבור הזה נוצר - הצלחנו להתגבר על כל מכשול מסחרי שהיה. אני חושב שגם מהזווית שלהם אין תחושה שנכנס גורם גדול או חברת ענק לסיפור, אלא חברה שנכנסת איתם מתחת לאלונקה ומפתחת את החברה יחד איתם".
כמי שראה ובדק אפשרויות בדרך לעסקה הזו, גם אתה מרגיש שיש כרגע בשוק הרבה מאוד הזדמנויות?
"זו עסקה שעבדנו עליה כאמור כשנתיים. אבל בהחלט יש תחושה של הזדמנויות שמחכות היום בשוק, בעיקר בחברות ההתחדשות העירונית, כאלו שנכנסו לשלב המימוש של הרבה פרויקטים וזקוקות להון עצמי כדי לממן אותם. זו תקופה שגורמת להרבה יזמים להבין שיש להם שתי אפשרויות: או שהם גדלים ומתפתחים, או שהם לא יהיו".
"שוק המגורים ימשיך במגמת הצמיחה"
חברת מסד עוז הוקמה לפני כ־30 שנים, ובמרבית שנות פעילותה הייתה חברת ניהול פרויקטים הנדסיים, במגזר הציבורי ובמגזר הפרטי. כיום כוללת חטיבת ההנדסה כ־250 מהנדסים, והיא מנהלת פרויקטים בהיקף של כ־40 מיליארד שקל, בהם הרחבת נתב"ג, תכנון שדה התעופה המשלים לנתב"ג ופיתוח שכונות עבור 130 אלף יחידות דיור בכל רחבי הארץ - משכונת שדה דב בצפון תל אביב, דרך הרחבת קצרין ועד שכונות חדשות באופקים ובנתיבות.
בשנים האחרונות נכנסה החברה לתחום היזמות, בשלושה כיוונים: נדל"ן מניב בלונדון, יזמות בתחום התעשייה והלוגיסטיקה ויזמות בשוק המגורים - שם החלה לפעול לבדה, ולאחרונה נכנסה בצורה משמעותית יותר באמצעות עסקת אמריקה ישראל.
לפני כשנתיים נכנסה לאומי פרטנרס, זרוע ההשקעות של בנק לאומי, לחברה והשקיעה בה 60 מיליון שקל תמורת 20% ממניות החברה. עתה כאמור רכשה את אמריקה ישראל.
"ענף המגורים הוא קטר הצמיחה שלנו", אומר שטאובר. "אמנם בנקודת הזמן הזו השוק הזה נמצא בסוג של אנומליה - מצד אחד האטה משמעותית בתחום המכירות שגם אנחנו חווים בחלק מהפרויקטים שלנו, ומצד שני מחירי קרקעות גבוהים למדי במכרזי רשות מקרקעי ישראל - אבל אני חושב שזה דווקא מעיד על החוסן של השוק.
"היזמים, וגם אנחנו, מאמינים בשוק ויודעים שבטווח הזמן הבינוני ובהחלט הארוך הוא ימשיך במגמת הצמיחה שלו. זה נכון שהתחושה בשוק היא שמחירי הדירות יורדים, אבל סטטיסטית המחירים עדיין שומרים על הגובה שלהם, ואני מאמין שזה ימשיך ואפילו ילך ויתעצם ככל שנתרחק מהמלחמה ונראה עוד הורדת ריבית".
אז אתה לא מודאג מהמצב כרגע בשוק המגורים.
"ברור לנו ששוק המגורים ימשיך להיות שוק עם ביקושים חזקים יחסית. בכל שנה נולדת בישראל עוד באר שבע, כ־200 אלף תינוקות מדי שנה - זה כמעט מיליון תושבים נוספים בכל חמש שנים. אנחנו לא מהמרים נגד הדמוגרפיה הזאת, אנחנו מהמרים עליה, וזה משהו שלנו נראה הגיוני".
איפה אתם רואים את עצמכם בעוד 5 שנים מהיום בשוק הזה?
"בחמש השנים הקרובות אנחנו רוצים לפתח יזם נדל"ן ישראלי שמשחק במגרש האיכות ולא במגרש המחיר, שנמצא גם באזורי ביקוש אבל גם בפריפריה, שנמצא בתחום המגורים אבל בקשת רחבה ולא רק בנישות מסוימות, עם היקפי פעילות גדולים יותר משמעותית. אמריקה ישראל תהיה גם בהיקפי שווי שוק גדול יותר, גם בהיקפי פעילות גדולים יותר. במקביל, אנחנו מסתכלים גם על תחום הביצוע, מתלבטים אם להיכנס גם אליו או לא. יש לזה יתרונות ויש לזה חסרונות, ויכול להיות שגם לשם נגיע".
יש מחשבות על כניסה לבורסה?
"המטרה היא להכין את אמריקה ישראל לקראת הנפקה ב־2026 או ב־2027. החברה עוברת תהליך הכנה של כל מה שנדרש לקראת ההנפקה הזו, וכשנמצא את הטיימינג המתאים, נוכל לקחת את החברה לשוק ההון, ייתכן שבהתחלה בהנפקת אג"ח ואח"כ מניות".
"חסם הגדילה שלנו הוא הכוח ההנדסי"
אחת הבעיות המרכזיות שליוו את ענף הבנייה בישראל בכללותו, ולא רק את שוק המגורים, לאורך המלחמה הוא המחסור בעובדים וההתייקרות המשמעותית של עלויות הבנייה. בשני התחומים האלה רואה שטאובר התפתחויות חיוביות, אך גם שם את האצבע על בעיה נוספת ומשמעותית מכיוון זה, שהחלה עוד לפני המלחמה.
"גם במסד עוז וגם במקומות אחרים בשוק אנחנו רואים שמחירי הביצוע נמצאים במגמת ירידה, מה שיעזור להוריד את מחירי המכרזים. לפי המספרים שאנחנו רואים, יש היום בישראל יותר פועלים משהיו ב־6 באוקטובר 2023 - לא מעט מהם, אגב, ישראלים. גם נושא הסחורות הנכנסות לישראל התייצב יחסית. כשקבלנים נכנסים לפרויקט, הם צריכים לתמחר גם אי־ודאות, וברגע שהמלחמה הסתיימה ואנחנו נכנסנו למקום יציב יותר - אי־הוודאות יורדת, ואיתה גם המחירים והעלויות".
אז אנחנו צפויים לראות יותר פרויקטים שיוצאים לדרך?
"אצלנו בחטיבת ההנדסה של מסד עוז לא מזהים היום מחסור בפרויקטים. חסם הגדילה שלנו הוא לא היקף הפרויקטים או כמות הפרויקטים, אלא הכוח ההנדסי: אם לא הייתה לי בעיית מהנדסים, או יותר נכון אם לא הייתה במדינת ישראל בעיית מהנדסים, היינו יכולים לעשות הרבה יותר פרויקטים.
"יש בישראל כיום מגה פרויקטים - מעבר צה"ל דרומה, פרויקט המטרו, הרכבות הקלות, שכונות חדשות שהולכות ונבנות וכך הלאה - והעניין הקריטי הוא הכוח הניהולי ההנדסי.
"חסרים כיום אלפי מהנדסים אני מאוד מקווה שעם הזמן הנתיב הקריטי הזה גם ילך וישתפר".
אז זו בעיה של קצב "ייצור" המהנדסים?
"כן, אבל הוא קשור לא רק ביכולת של מדינת ישראל להכשיר מהנדסים, אבל גם בתיאבון של המהנדסים לבוא לעשות את התפקיד הזה, מהנדס אזרחי בחברת הנדסה. לא מעט מהנדסים בתקופה הזאת, הם מתבלבלים ובמקום לבחור בחברת הנדסה הם בוחרים בחברת הייטק, ואז בגיל 40, הם מבינים שבאמת התבלבלו: קשה להם למצוא עבודה, והם רואים איך החברים שלהם, אלו שכן בחרו בחברת הנדסה, רק מעלים את השווי ואת הערך שלהם בכל שנה, עד גיל הפנסיה".