הדמייה פרויקט east&. תחרות קשה / צילום: ויו פוינט
בפרויקט &East ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב, לא רחוק ממגדלי עזריאלי, עומדות למכירה 59 דירות. כמעט אחת מכל חמש דירות שהוקמו בפרויקט (330 דירות בסך הכול) אינה מכורה, בזמן שאישור אכלוס למגדל כבר ניתן ביולי האחרון.
● הגדלת ההיצע אינה יעד: באוצר מודים שמס רכוש נועד להעשיר את הקופה
● בונים בית פרטי? מהיום אתם חייבים לבנות מערכת סולארית על הגג
אבל זה מילא. מחזיקים חזק? שימו לב לנתון המאוד יוצא דופן שהתחבא היטב בדוחות האחרונים של היזמית, רבוע כחול נדל"ן: מתברר שאפילו לא כל 271 הדירות שהצליחו להימכר נמסרו בפועל לרוכשים. בהערת אגב כותבת היזמית כי היא מסרה מפתחות רק ל-251 דירות. 20 דירות נמכרו, אבל עדיין לא עברו לידי הקונים. זאת, מאחר ו"לגבי חלק מהדירות, טרם התקבלה התמורה במלואה וננקטות פעולות לגביית מלוא התמורה, לרבות בפריסת יתרת התשלומים ו/או באמצעים משפטיים. בכפוף לכך ימסרו הדירות לרוכשים".
מי שהיה צריך עוד הוכחות למצבו העגום של השוק, הן של רוכשים והן יזמים שאולי קפצו מעל הראש בשנים ארוכות של כסף חופשי וריבית אפסית - הנה הן בפרויקט אחד. לא רק שיזמים לא מצליחים למכור דירות לפני שהפרויקט הסתיים, מתברר שגם חלק מהקונים המאושרים לא ממש מצליחים להשלים את הרכישה.
כדי לסבר את האוזן: דירה ממוצעת בפרויקט, במחיר של 3.5 מיליון שקל, עם משכנתא ממוצעת בשיעור של 75%, פירושה החזר חודשי של 17 אלף שקל לתקופה של 20 שנה, בהינתן הריביות הנוכחיות. אתגר בהחלט לא פשוט, שיכול להסביר איך הגענו ל-20 קונים שלא מצליחים לממש את החוזה.
למעשה, במשך 3 רבעונים רצופים, נמכרה בפרויקט &East דירה אחת. ברבעון הראשון של השנה, בשטח של 82 מ"ר. תג המחיר עמד על קצת פחות מ-4 מיליון שקל. 40,978 שקל למ"ר, שהופכים ליותר מ-48 אלף שקל בצירוף המע"מ. מדובר בירידה משמעותית מהמחירים המדווחים בפרויקט בשנים האחרונות: בשנת 2024 נמכרו במגדל 29 דירות במחיר ממוצע של 41,613 שקל למ"ר. בשנת 2023 נמכרו בו 19 דירות במחיר שיא ־ 45,523 שקל למ"ר. כלומר, מדובר בירידה של 10% במחיר הממוצע, בתוך 3 שנים.
היזמיות, ריבוע הכחול וקבוצת סופרין, אמרו לנו השבוע כי "בשבועות האחרונים גוברת התעניינות רוכשים פוטנציאליים ומתנהלים משאים ומתנים לגבי רכישת דירות נוספות". נחיה ונראה. לדבריהן, "הורדת ריבית בנק ישראל על ידי הנגיד והצפי להורדה נוספת בקרוב משפיעה ישירות על הרוכשים, כאשר גם אלה שהמתינו על הגדר עד כה חוזרים למשרדי המכירות".
בנוגע לקונים שלא מקבלים משום מה מפתחות, אומרים שם כי "אנחנו מסייעים ללקוחות המעטים שמתקשים, עליהם דיווחנו בשקיפות, להשלים את התמורה". הסיוע כולל "הסדרי מימון ומתן ייעוץ משכנתאות על ידי גורמים מקצועיים".
מסירת מרבית הדירות מסייעת לקצב האיטי
ועדיין, אל תמהרו להספיד או לרחם על היזמיות. 40 אלף שקל למ"ר הם 33% מעל המחירים שבהם נמכרו למשל 130 הדירות הראשונות, בשנים 2019־2020 (מעט יותר מ-30 אלף שקל למ"ר). מועד סיום הפרויקט זז אמנם לאיטו משנת 2023 בדוחות 2018 ליולי 2025 בדוחות השנה האחרונה, אבל גם מחירי הדירות טסו בשנים הללו. כך, ההכנסות הצפויות מהפרויקט קפצו מ-1.2 מיליארד שקל אי אז בשנת 2018, רגע אחרי רכישת המגרש, להכנסות צפויות של 1.43 מיליארד שקל כעת. באותו הזמן, עלויות הבנייה והמימון אמנם זינקו ־ מ-404 מיליון שקל בשנת 2018 ל-478 מיליון שקל ב-2025, אבל הגידול בהכנסות עקף אותן בקלות.
לכן, בהפוך על הפוך, העובדה שהפרויקט התל אביבי כבר מכר ומסר 251 דירות, שהוא לא סוחב הלוואות סופר יקרות, ושהוא גם מתחלק בין לא מעט יזמים (סופרין למשל מחזיקה רק 10%), אולי דווקא מסייעת לקצב האיטי. הם בוודאי הרבה פחות לחוצים מאינספור יזמים ופרויקטים שעוד לא החזירו אפילו את האגרות וההיטלים.
חלק מההכנסות הצפויות עדיין מאוד תיאורטי
עם זאת, 335 מיליון שקל מההכנסות הצפויות עדיין מאוד תיאורטיות - שטחים ש"טרם נחתמו בהם חוזים מחייבים" - אותן 59 דירות, 400 מ"ר מסחרי למטה, ועוד 60 דירות המושכרות בהישג יד והיזמים ינסו להעביר הלאה.
ועוד דבר חשוב: המכירות הנמוכות כל כך מלמדות בין השאר עד כמה יזמי פרויקט שנמצא ממזרח לאיילון, לא רחוק ממגדלי עזריאלי, מתקשים בתחרות מצד פרויקטים שמציעים תל אביב "קלאסית". כמו למשל המגדל הרביעי של גינדי TLV על חורבות השוק הסיטונאי, שמוכר דירות החל מ־48 אלף שקל למ"ר, "עם ממ"ד ובלי מדד". או הפרויקט של בני הדודים מגינדי החזקות בשדה דב, "החל מ־49 אלף שקל למ"ר". אמנם לגמרי על הנייר, ועדיין.
כוכבי השבוע
מצוין: המשקולות שיעזרו לנו לעבור לתחב"צ
בזמן שזעקנו על מחירי החניונים, כדאי לתת את הדעת למהלך דרמטי אחר שהתקדם השבוע שלב קריטי, ויהפוך כל נסיעה ברכב פרטי לגוש דן ליקרה בהרבה.
אלקטרה זכתה במכרז להקמה, תפעול ותחזוקה של מערך מס הגודש בגוש דן. 220 שערי אגרה שיוצבו בכ־140 אתרים לאורך הצירים המרכזיים, תפעולם ותחזוקתם במשך 20 שנה. התמורה הכוללת מהפרויקט צפויה לכלול מענק הקמה של כ־400 מיליון שקל, והכנסות נוספות של כ־850 מיליון שקל במהלך תקופת ההפעלה. המדינה צופה לקבל בכל שנה מאגרות הגודש כ־1.3 מיליארד שקל. כסף שאמור לצאת מהכיס שלנו, כשניאלץ לשלם כדי להיכנס לתל אביב. עוד לפני ששילמנו על חניה.
ואם המשקולות הללו יגרמו לנו לעבור לתחבורה ציבורית, ויפה שעה אחת קודם, דיינו. הכסף שיגיע לקופת המדינה מיועד למשל למימון המטרו.
בלתי מספיק: הגיע הזמן למאבקים בין העיריות לממשלה
עד כמה שנת בחירות היא רעה לענף הנדל"ן? השבוע קיבלנו דוגמה קטנה. רגע לפני טקס חתימה על "הסכם גג" בעיריית רעננה, כזה שמבטיח קידום תשתיות בהיקף של מיליארד שקל ומשחרר תכנון ושיווק של כמעט 7,000 דירות חדשות, האירוע פוצץ. הסיבה, בוקר טוב אליהו: ראש עיריית רעננה חיים ברוידא גילה שמדובר בין השאר בהצגה פוליטית. ברוידא סירב לנוכחות בטקס של יו"ר הליכוד בעיר, רחלי בן ארי סקעת. שר השיכון חיים כץ התעקש. והחגיגה - בוטלה.
"שר בישראל לא יקיים 'אמבוש' פוליטי על עיר שלמה", אמר ברוידא. "כץ עמד על זכותם של נבחרי הציבור לקחת חלק", נמסר משר השיכון. וכשלפנינו שנת בחירות, שבה לכל אחד חשוב להראות כמה הוא חזק, מדובר כנראה רק בסנונית ראשונה. ולמי אכפת מהאזרחים הקטנים, מהצורך בהיצע כדי לספק קורת גג, ומההבטחות שבוודאי יימשכו כרגיל להוריד את מחירי הדירות.