התחדשות עירונית בתל אביב / צילום: דיויד לוין
חוות-דעת שפרסמה היום (א') המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, עוסקת בסוגיית העברת התמורות הייחודיות המוקנות לבעלי דירות קשישים, במסגרת עסקאות התחדשות עירונית ליורשיהם.
● היצע הדירות על המדף מתחיל לרדת - לראשונה זה שלוש שנים וחצי
● הכלכלן הבכיר שמעריך: מחירי הדירות ימשיכו לרדת, עד לנקודה הזו
"לאור הישנות מקרי פטירת בעלי דירות קשישים שחתמו בחייהם על עסקאות התחדשות עירונית ולא זכו לראות בסיום הפרויקט ולקבל את תמורותיהם מהיזם, התבקשנו להביע את עמדתנו בדבר זכויות יורשי הקשיש בתמורות הייחודיות להן זכאי הקשיש מהיזם מכוח החוק ומכוח ההסכם שבין הצדדים", מסבירה יוליס בפתח דבריה.
חוות-הדעת מתייחסת לסעיף 2 (ב) (6) לחוק הפינוי-בינוי וכן לסעיפים 5-5 א לחוק החיזוק, הקובעים כי אזרחים ותיקים זכאים לזכויות מורחבות בפרויקטים של התחדשות עירונית. עם זאת, במקרים שבהם האזרח הוותיק נפטר בטרם הושלם הפרויקט, יזמים מסרבים להכיר בהעברת הזכויות המוקנות לו ליורשיו.
עו"ד יוליס מציינת כי לעתים קרובות הפרויקט אורך זמן רב ואף עלול להסתיים רק לאחר שנים רבות מהמועד שבו התקשרו בעלי הדירות בעסקה עם היזם. "לעתים, ולצערנו, במהלך חיי הפרויקט בעל דירה קשיש הולך לעולמו, לאחר שהיזם התחייב בהסכם להעביר לו את התמורות הייחודיות".
כאן היא מרחיבה כי בנסיבות אלה, לאחר שהצדדים התקשרו בהסכם, ובטרם הועברו התמורות הנקובות באותו הסכם לידי הקשיש, "עולה השאלה האם יורשיו של בעל הדירה הקשיש שהלך לעולמו יורשים את ההתחייבות החוזית של היזם להעניק תמורות ייחודיות שהוצעו למנוח בשל היותו עונה להגדרה 'קשיש' בחוק - או שמא משזה נפטר, פוקעת חובתו ההסכמית של היזם ליתן תמורה ייחודית לקשיש, ומשכך גם החובה להעבירה ליורשיו".
"קבלת התמורות הייחודיות תיחשב כנכס מנכסי העיזבון שעובר בירושה ליורשיו"
לצד זאת מחדדת חוות-הדעת כי לא כל זכות עוברת בירושה. כך, נטען כי "חריג מרכזי לכך נוגע לזכויות אישיות - זכויות בעלות אופי אישי מובהק אשר אינן עוברות בירושה בהתאם להוראות הדין הספציפי או בהתאם להסכם המסדיר את ההתחייבויות בין הצדדים".
עו"ד יוליס מפרטת מספר דוגמאות כגון זכויות הקשורות במצב פיזי, תפקודי או בריאותי של אדם, למשל זכאות לקבלת קצבאות מהמוסד לביטוח לאומי וזכויות סוציאליות המוענקות על בסיס מצב אישי (כגון נכות, הריון, זיקנה). "תכלית מתן הקצבאות להבטיח קיום בכבוד של הזכאי לקצבה וסיפוק צרכיו השוטפים, כך שלא יהיה זה סביר להמשיך להעביר את הזכות לקבלת קצבאות בירושה, שכן תוצאה זו אינה עולה בקנה אחד עם תכליות הדין".
כאן היא מרחיבה על סוגיית המיסוי ומחדדת כי "בדומה לכך, ניתן להצביע על הטבות וזכויות מס שאינן עוברות בירושה, בכלל זה, זכאויות הניתנות על-פי מעמד אישי וכן הזכות לקיזוז הפסדים לצורכי מס, לאור תכלית דיני המס להטיל מס על התוספת לעושר של הנישום באופן אישי כך שישקף את הכנסתו האמיתית".
יוליס מציינת כי בהיעדר הוראה מפורשת בעניין בהסכם שנחתם בין הצדדים, "יש לפרש את ההסכם בהתאם לדיני פרשנות החוזים ולדיני הירושה. ככל שההסכם אינו מתייחס להשלכות הפטירה על ביצוע העסקה, ואין הוראה בהסכם שמונעת את העברת הזכות, נראה כי ככלל הזכות האובליגטורית של הקשיש שנפטר לקבלת התמורות הייחודיות תיחשב כנכס מנכסי העיזבון שעובר בירושה ליורשיו ותחייב את היזם במתן התמורות שיועדו לקשיש ליורשיו".
עוד היא מחדדת כי "מסקנה זו שרירה ככל שההסכם בר-ביצוע מבחינה מעשית - דהיינו כשלא מדובר בתמורה הייחודית הנוגעת למעבר לבית הורים לפי סעיף 2(ב) 6(א) 1 לחוק פינוי-בינוי, ובכפוף להוראות ההסכם הפרטני".
לבסוף מסכמת יוליס כי על-מנת למנוע מחלוקות עתידיות הנוגעות לתמורה המגיעה ליורשים ולהיבטי המס הכרוכים בה, "אנו שבים וממליצים כי ההסכמים בין הצדדים יכללו הוראה מפורשת לעניין זה ולהשלכותיו, לרבות בשאלת נטל המס. זו ההתנהלות הנכונה מבחינת כל הצדדים להסכם, והיא יכולה לחסוך מחלוקות והתדיינויות עתידיות".
"אין להיחפז ולהניח שאפשר למנוע את הורשת ההטבות של הקשיש ליורשיו בעתיד"
עו"ד יואב זהבי, שותף וראש משותף של מחלקת הנדל"ן וההתחדשות העירונית במשרד ERM, מסביר כי "ברמה התאורטית, נדרש פתרון ברור וסביר שיעניק ודאות מראש ולא יותיר סימן שאלה עד הרגע האחרון ביחס לתמורות הצפויות לקשיש החותם על הסכם פינוי-בינוי בינוי.
"ברמה המעשית, הסיפור הוא סביב סוגיית המיסוי. לא סביר לכפות על יזמים לאפשר תנאי 'קשיש' מבלי שבמקביל יינתן פטור ממס על הענקת התמורות המיוחדות לקשיש. בינתיים, בכל הכבוד לחוות-הדעת, נכון להיום החוק נותר על כנו, והפטור ממס עדיין כפוף לשאלה אם הקשיש נפטר לפני יום המכירה או אחרי יום המכירה. נותר לקוות שהמחוקק יישר קו עם חוות-הדעת".
במקביל, עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' מצטרף מסביר כי חוות-הדעת ביסודה נכונה, אולם בכל הנוגע לאפשרות להתנות בהסכם הפינוי-בינוי על הורשת זכויות היתר של הקשיש, נראה כי כותב חוות-הדעת מעט נחפז, והנושא ראוי לליבון מעמיק יותר:
"מן הכלל (הנכון משפטית) שמרגע הטמעת ההטבות בחוזה, נכללות אלה בעיזבונו לעת הסתלקותו, נובעת מסקנה נוספת, שהתניה על כך מנוגדת לכאורה להוראת סעיף 8 לחוק הירושה בדבר איסור לבצע עסקאות בירושה עתידית: ההתניה כמוה כהתחייבות להשבת ההטבות ליזם עם מותו. המחוקק הישראלי (שלא בצדק) אינו מאפשר זאת אלא רק בצוואה.
"לפיכך, אין להיחפז ולהניח שאפשר למנוע את הורשת ההטבות של הקשיש ליורשיו בעתיד. אפשר אולי למנוע את הורשת הזכות, אולם ניסוח ההסכם צריך שייעשה בזהירות הדרושה, בהתחשב בהוראת סעיף 8(א) לחוק הירושה, באופן שאפשר להבין מן החוזה שהזכות הנמכרת היא לדירת תמורה אחת בלבד, והטבות הקשיש ניתנות בהגבלת זמן לחייו בלבד".