בנייה חדשה / צילום: Shutterstock
אחרי שלוש שנים וחצי של הצפה בלתי פוסקת, משהו השתנה בשוק הנדל"ן הישראלי. לראשונה מאז אפריל 2022 - כשבנק ישראל החל בהעלאות הריבית - מספר הדירות החדשות הלא מכורות ירד. כך עולה מנתוני הלמ"ס. במהלך תקופה זו, היצע הדירות כמעט הכפיל את עצמו, מ־44 אלף דירות על המדף לכ־84 אלף דירות בספטמבר האחרון. אבל באוקטובר נרשמה לראשונה ירידה קלה אך משמעותית, לכ־83.5 אלף דירות.
● בעולם כבר למדו: הפחתות ריבית לא מייצרות ביקוש לדירות - וזו הסיבה
● לא רק המחירים שירדו: המכה שספגו רוכשי הדירות החדשות
● הכלכלן הבכיר שמעריך: מחירי הדירות ימשיכו לרדת, עד לנקודה הזו
מה הוביל למצב הזה, אילו ערים מובילות מבחינת דירות לא מכורות, וכמה זמן ייקח להיפטר מהמלאי הזה?
כיצד מוגדר היצע הדירות בלמ"ס?
כינויים כמו "היצע הדירות" ו"מלאי הדירות החדשות הלא מכורות" שגורים בתקשורת ואצל גורמים בשוק. הלמ"ס משתמשת במינוח שונה שהוא "דירות חדשות שנותרו למכירה". דירות אלה נכללות בספירת כל הדירות החדשות שמצויות בבנייה למטרת מכירה, וברשות המסים טרם התקבל עליה דיווח שנמכרו.
אנשי נדל"ן שונים טוענים כי המספרים של הלמ"ס מנופחים, שכן הם כוללים דירות תמורה לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. אולם זה לא נכון. בלמ"ס מדגישים כי הם מונים רק את הדירות המוצעות למכירה, לא דירות תמורה ואף לא דירות שבעלי קרקעות מקבלים מיזמים בהסכמי קומבינציה, כחלף תשלום.
כמה דירות כלולות בהיצע?
נכון לאוקטובר האחרון, בלמ"ס מנו 83,577 דירות חדשות לא מכורות. לכאורה, מגמת הגידול הארוכה שנרשמה במלאי הזה נבלמה, משום שבחודש ספטמבר נרשם מספר שגדול ב־344 דירות מהמספר הזה. ואולם, בלמ"ס עצמה לא סבורים כי יש כאן שינוי במגמה, וכשבוחנים את הנתונים מנוכי העונתיות, ניכר כי מלאי הדירות צומח.
האם יש כמעט 84 אלף דירות חדשות שמחכות לרוכשים?
לא. רוב הדירות הללו, כמו גם רוב מוחלט מהדירות החדשות הנרכשות, הן דירות שמצויות בשלבי תכנון ובנייה שונים מאז קיבלו היתרים לבנייתן. על־פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, 86% מהדירות הנ"ל מצויות בבנייה, ומהן הושלמה בניית 19%. בראיון שנתן לאחרונה לגלובס, העריך הכלכלן הראשי של בנק הפועלים, ויקטור בהר, כי רק 22% מהמלאי המדובר מייצגים דירות גמורות.
איך נראים הנתונים ברמה ההיסטורית?
בחינת נתוני המגמה מראה כי מאפריל 2022 היצע הדירות עולה בקצב של 1.5% בממוצע מדי חודש. מדובר ברמת שיא שהשוק לא הכיר כמותה, לפחות מאז החלה הלמ"ס לספור את היצע הדירות לפני 25 שנים. אז, בסוף שנת 2000, היצע הדירות הגיע ל־19,300. בסוף 2015 הוא הגיע ל־28 אלף, ואילו בסוף 2020 הוא הגיע ל־38 אלף.
כיצד נוצר השיא הזה?
בדרך־כלל, כשיזמי נדל"ן נתקלים במצב של קיפאון, כפי שאנו חווים מאז 2023 (ב־2024 נרשמה התאוששות מסוימת, אך השוק המשיך להתנהל ברמת עסקאות נמוכה), הם מורידים את קצב הבנייה שלהם, מה שמביא לאחר זמן מה לירידה בהיצע הדירות. ואולם הפעם אנו רואים מצב הפוך, שבמסגרתו היצע הדירות עולה בצורה תלולה, על אף שהשוק מצוי במצב של קיפאון: מאז תחילת 2023 היצע הדירות עלה ב־54%.
להערכתנו, ההתנהגות ה"מוזרה" הזו נעוצה בשלושה גורמים, שלא מאפשרים ליזמים להפסיק לחלוטין את הבנייה שלהם. הגורם הראשון הוא אותן דירות מוזלות שנמכרות במסגרת "דירה בהנחה" (מכלול התוכניות הממשלתיות להגרלות דירות מסובסדות). היזמים מחוייבים להקים את הפרויקטים הללו בהקדם, ואלה כוללים גם שיעור גבוה של דירות שנמכרות בשוק החופשי, שנוספות למלאי הלא מכור.
גורם שני שלהערכתנו לא מאפשר ליזמים להקפיא את הבנייה, הוא כל אותם פרויקטים של התחדשות בניינית (תמ"א 38 ונגזרותיה) ועירונית (פינוי־בינוי), שבהם היזמים מחוייבים כלפי בעלי הדירות שנהרסו במועדי ביצוע הדירות החדשות. כך הסכם שנחתם לפני 3-4 שנים כשהשוק היה בגאות - חייב להתממש היום, כשהשוק בשפל.
גורם שלישי הוא מכירות הפריסייל למיניהן שמבצעים היזמים כדי "להתניע" את הפרויקטים, במסגרתן יכולות להתבצע עשרות מכירות של דירות בפרויקט בסדר גודל בינוני ומעלה. אולם אחריהן קשה מאוד ליזמים ללכת לאחור ולדחות את בניית הפרויקטים.
למי טוב השיא הזה?
השיא הזה מצוין רק לרוכשי דירות נזילים, שיכולים לאתר לעצמם עסקאות מצוינות. הוא פחות רלוונטי לזוגות צעירים ומשפרי דיור ממעמד נמוך עד בינוני ואף בינוני-גבוה, שלא יכולים לעמוד במחירים גם אחרי קבלת הנחה ותנאי תשלום משמעותיים, אלא אם יקחו משכנתא גבוהה, שלא בטוח שיצליחו לעמוד בתנאי ההחזר שלה.
המפסידים הם כמובן הן יזמי הנדל"ן, שמוצאים עצמם חנוקים על מלאי דירות אדיר.
כמה זמן ייקח להיפטר מהמלאי?
שלא במפתיע, גם כאן אנו מצויים בשיא. על־פי הלמ"ס היצע הדירות הנוכחי מספיק ל־29 חודשים. מדובר כמובן במספר תאורטי שמחשב את היצע הדירות בהתאם לקצב המכירות, אך הוא משקף נאמנה את הקיפאון הגדול ואת עודפי ההיצע שהיזמים לא מצליחים להפטר מהם.
כמה שווה מלאי הדירות הלא מכור?
על־פי תחשיב שלנו, שמבוסס על מחירי עסקאות ממוצעות שנערכו ברבעון השלישי של השנה בערים הגדולות, ובכלל המדינה, שווי מלאי הדירות הבלתי מכור הגיע בסוף אוקטובר לסדר גודל של 215 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של 17% לעומת זה שנרשם באוקטובר 2024. היצע הדירות מאז עלה ב־20%, אך מחירי הדירות פחתו.
אילו ערים מובילות בהיצע הדירות?
תל אביב שבה כשמינית ממלאי הדירות הלא מכורות, אחריה ירושלים שבה כ־10%, בת ים 5%, נתניה 4% ואשדוד 4%. ואולם אם ממירים את הדירות לערכים כלכליים, המצב משתנה: שווי הדירות הלא מכורות בתל אביב מגיע לכ־39 מיליארד שקל, כ־18% מכלל שווי הדירות הלא מכורות, שווי הדירות הלא מכורות הירושלמיות מגיע לכ־26 מיליארד שקל, כ־12%, שווי ההיצע בבת ים מגיע לכ־11 מיליארד שקל, 5%, שווי הדירות בנתניה לכ־10 מיליארד שקל, וברמת גן השווי מגיע ל־9 מיליארד שקל.
אילו ערים נמצאות במצב הכי קשה?
אומנם תל אביב מובילה בשיא ההיצע, ולפי קצב הרכישות הנוכחי, מלאי הדירות החדשות למכירה בעיר מגיע לכמעט 5 שנים, אך סביר להניח שכשמצב השוק ישתפר, קצב הרכישות יגבר, והדירות ייספגו בשוק במהירות יחסית.
הבעיות העיקריות, להערכתנו, הן בערים קטנות יותר. למשל, בבת ים יש היצע של כ־4,500 דירות, אך קצב מכירת הדירות החדשות שבה נמוך מ־50 בחודש - כלומר היצע הדירות לפי הקצב הנוכחי יספיק ליותר מ־7 שנים.