צילום: Shutterstock, Satenik Guzhanina
נתוני האינפלציה שפורסמו ביום שני סיפקו חיזוק נוסף למגמת ההתקררות בביקושים בשוק הנדל"ן. לפי שעה, מדובר במגמה שבאה לידי ביטוי בעיקר במדד מחירי הדיור, שאינו נכלל במדד המחירים לצרכן ומודד את השינוי במחירי הדירות. הנתונים מצביעים על שינוי כיוון ברור - שמונה חודשים של ירידות רצופות, בשיעור כולל של 2.6%.
● 83 אלף דירות מחכות לקונים - וזו הסיבה שהיזמים ממשיכים לבנות
● לא רק המחירים שירדו: המכה שספגו רוכשי הדירות החדשות
● מנהל רשות המסים: "בין 1.5 ל־2 מיליארד שקל מועלמים בשוק ההשכרה"
מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים ספטמבר־אוקטובר לאלו שבוצעו בחודשים אוגוסט־ספטמבר עולה כי מחירי הדירות ירדו ב־0.5%. הירידה בלטה במיוחד בדירות החדשות, שרשמו ירידה חדה יותר של 1.4% והשלימו ירידה של 6% בחצי שנה. בהשוואה שנתית, נרשמה עלייה זניחה במדד מחירי הדירות הכללי, בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות הצביע דווקא על ירידה שנתית של 2%.
אלא שסעיף הדיור - שהוא בעל המשקל הגבוה ביותר במדד המחירים לצרכן (26.8%) - משקף התמתנות רגועה יותר בחודשים האחרונים. מדובר ברכיב שכולל בעיקר את המגמות בשוק השכירות ולא במחירי המכירה. לפי הנתונים, סעיף הדיור נותר בחודש נובמבר ללא שינוי, בעוד קצב העלייה השנתי ירד ל־3.3%. גם תת־הסעיף של שירותי דיור בבעלות, שמבוסס על חוזים חדשים בשוק השכירות, נותר אף הוא ללא שינוי חודשי, והקצב השנתי התמתן מ־3.1% ל־2.6%.
האינדיקטור שמבטיח ירידה בשכירות
בניתוח שערך מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, נמצא כי מדד מחירי הדירות - שאינו נכלל במדד המחירים לצרכן - נוטה להקדים את המגמות בתת־סעיף שירותי דיור בבעלות בשניים עד שלושה רבעונים. אי לכך, במבט קדימה, האינדיקציות ממחירי הדיור ממשיכות להצביע על התקררות, כך שההתמתנות במחירי השכירות צפויה להמשיך ללוות אותנו.
בהפניקס מדגישים כי "בתוך שלושה חודשי, קצב הגידול השנתי של הסעיף ירד מ־4.3% ל־2.6%. נתון זה אמנם הפתיע חלק מהחזאים, אך בבחינה רחבה יותר של הקשר בין מחירי הדיור לבין תת סעיף זה, מתברר כי אין מדובר בהתפתחות חריגה".
כלומר, ההתקררות שנרשמה במחירי הדיור בחודשים האחרונים החלה כעת לחלחל גם למדדי השכירות - "והובילה להתמתנות חדה בקצב העלייה של סעיף זה". מעבר לכך, אומרים בהפניקס, "בהינתן המגמות הנוכחיות בשוק הדיור, אנו מעריכים כי תהליך ההתמתנות בסעיף הדיור להשכרה צפוי להימשך גם בחודשים הקרובים, ולתמוך בהמשך התמתנות של האינפלציה הכללית".
שטרית מסביר כי "הסעיף הגדול ביותר במדד המחירים לצרכן הוא סעיף הדיור, שמורכב משלושה תתי־סעיפים, כשהמרכזי מביניהם הוא שירותי דיור בבעלות המהווה כ־18% מכל מדד המחירים לצרכן, ואחריו שכר דירה המהווה כ־7%.
"כדי לאמוד את תת־סעיף שירותי דיור בבעלות, כלומר את עלות 'שירות הדיור' שהדירה מעניקה לבעליה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) עושה שימוש בשיטה שנקראת שקילות השכירות. במילים פשוטות, נשאלת השאלה - כמה היה עולה לבעל הדירה לשכור את הנכס שבו הוא מתגורר כיום, אילו לא היה בעליו. מאחר שאין תשלום בפועל מצד בעלי דירות, המדידה אינה מבוססת על הערכות סובייקטיביות, אלא על נתוני שכר דירה בפועל, הנאספים מדירות שכורות הדומות במאפייניהן לדירות בבעלות (אזור, גודל, סוג נכס וכו').
"נתונים אלה כוללים הן חוזי שכירות חדשים והן חידושי חוזים קיימים. עם זאת, לחוזים שבהם חלה תחלופת שוכר יש משקל אינפורמטיבי גבוה יותר, שכן הם משקפים בצורה טובה יותר את תנאי השוק העדכניים ואת המחיר שבו בעלי הדירות מתאימים את שכר הדירה לרמת השוק. שילוב זה מאפשר לאמוד את העלות האלטרנטיבית של מגורים בדירה בבעלות, תוך החלקת תנודתיות קצרה ושיקוף מגמות רחבות בשוק השכירות".
מדד המחירים לצרכן נועד למדוד את עלות הצריכה השוטפת של משקי הבית - כלומר, כמה עולה לנו "לחיות". כשאנו קונים לחם, אנו צורכים אותו. אותו עיקרון אמור לחול על דיור. אלא שכאן המדידה מסתבכת. הבית שלנו הוא "נכס כפול" - הוא גם מקום לגור בו (צריכה של שירותי דיור), וגם השקעה פיננסית. מדד המחירים לצרכן מודד רק את הצריכה.
לכן, מאז שנת 2000, מודדת כאמור הלמ"ס את סעיף הדיור באינפלציה לפי השינוי במחירי השכירות ולא לפי מחירי הדירות, שמוצגים במדד נפרד מחוץ למדד המחירים לצרכן. "הקשר שבין המשתנים הוא קשר ישיר - כאשר מחירי הדירות משתנים, גם תפיסת הערך של הנכס משתנה", אומר שטרית. "ירידה במחירי הדירות מאותתת לשוק כי ערך הנכס נמוך יותר, ולכן קשה יותר להצדיק שכר דירה גבוה לאורך זמן. בניגוד למחירי הדירות שיכולים להשתנות בקצב מהיר יותר, שכר הדירה נקבע במסגרת חוזים המתחדשים בהדרגה. לכן, ההשפעה על שוק השכירות אינה מיידית, אלא מחלחלת לאורך זמן".
ההיסטוריה לא תמיד חוזרת על עצמה
במילים פשוטות יותר - הצפי של בית ההשקעות הוא שנראה ירידה במחירי השכירות או לכל הפחות התמתנות משמעותית במחירים בחודשים הבאים, בעקבות הירידה במחירי המכירה. מדובר בבשורה לכ־800 אלף שוכרי דירות, וגם לבנק ישראל עצמו - שמחויב לאינפלציה שנעה בין 1% ל־3%, ונמדדת כאמור לפי השינוי במחירי השכירות.
עם זאת, חשוב גם לסייג את הנתונים, גם אם הם מציגים מתאם היסטורי משכנע. שוק השכירות מושפע בשנים האחרונות בין השאר מהביקוש הגבוה מצד בעלי דירות מפונות במסגרת התחדשות עירונית (בעיקר פינוי־בינוי), תופעה שלא הייתה רחבה בעבר. בנוסף, ישנן עדיין לא מעט דירות הרוסות מאז המלחמה שבעליהן נדרשים לשכור דירה עד לשיקומם, מה שמייצר לחץ על מחירי השכירות ועלול לשבור את הקורלציה הישנה.