היזם שבטוח: "ייקח עוד זמן עד שאנשים יירדו מהגדר"

"במשך שנים פעלתי בעולם הטכנולוגיה, ההייטק, ההשקעות. מקליפורניה, דרך אירופה ועד קוריאה, סין והודו. השקעתי בחברות שעשו אקזיטים יפים. הייתי שותף מנהל בקרן הון סיכון אמריקאית, BRV, ואחת ההשקעות המרכזיות שהובלתי שם בה הייתה באפליקציית Waze, היינו מהראשונים שהשקענו בה. בהתחלה שלושת המייסדים בכלל רצו לקחת את הפיתוח הזה למקומות אחרים, לא למפות. אני מרגיש שאנחנו ב־BRV השפענו על הדרך שבה החברה התעצבה ועל האסטרטגיה שלה, בדרך למקום שבו היא נמצאת היום - זה משהו שאני מאוד גאה בו".

● שאלות ותשובות | משכירים דירה? מה צריך לדעת על חובת הדיווח על שכירות
● עסקה בשבוע | "עסקה חריגה במיקום יוצא דופן": בכמה נמכר פנטהאוז בחיפה?

הטקסט הזה, שנראה כציטוט מפי בכיר בעולם ההשקעות בהייטק, נאמר דווקא על ידי מנכ"ל ויו"ר חברת נדל"ן - קבוצת My Town התחדשות עירונית. זהו יוסי חסון, שבמשך שנים פעל בעולם ההייטק וההשקעות, עד שהחליט שהספיק לו, והגיע מכל המקומות דווקא לנדל"ן הישראלי.

"בחופשים הייתי עובד בפרויקטים עם אבא שלי"

מה הוביל אותך אל הנדל"ן?
"גדלתי בבית נדל"ני. אבי זכרונו לברכה עסק בתחום הנדל"ן מאז שאני זוכר את עצמי, אם כקבלן ואם כמנהל פרויקט ועוד. אני עצמי בחופשים, בגיל 12-13, הייתי עושה רובה בפרויקטים של אבא שלי, באמבטיות. אז תמיד אהבתי לעסוק בידיים, לבנות.

"אחרי שהחלטתי לעזוב את עולם ההשקעות וההייטק, לא ידעתי לאן אני הולך באמת. כמעט קניתי חברה בתחום המתכות, ולאחר מכן כמעט רכשתי את השליטה בחברת פלסטיק גדולה - עד שמישהו הציע לי להיות משקיע בפרויקט תמ"א 38 בראשון לציון. משם הכול התחיל והחלטתי שיש מקום להקים חברה בתחום.

"לאורך עשר השנים הראשונות של החברה השקעתי בעצמי כספים בהיקפים של שמונה ספרות, בלי למשוך משכורת. צמחנו יחסית מהר, כמו התחום כולו, ועשינו הרבה פרויקטים. היום תחום ההתחדשות העירונית הוא עולם אחר לגמרי".

במה שונה התחום ממה שהיה לפני 15 שנים?
"על פניו, רף הכניסה לעולם הזה מאוד נמוך. שני אנשים יכולים להחליט שהם נכנסים לתחום, דופקים על הדלתות של כמה דיירים בבניין, להציג את עצמם כיזמים - ואם שכנעו את הדיירים, הם רשמית יזמים בהתחדשות עירונית. אבל היום, בפועל, רף הכניסה גבוה מאוד: אחרי שאותו צמד עבר את הדלת ונכנס לבית של הדיירים, הוא צריך למכור את עצמו. להראות רזומה, להציג נתונים כלכליים, לתת דוגמאות של פרויקטים שכבר עשו, להראות מי עומד מאחוריהם.

"הקידום של פרויקט בפועל הוא תהליך סיזיפי שיכול להימשך גם עשור. עשר שנים שבמהלכם הם צריכים להיות יזמים, כלכלנים, אדריכלים, מומחי מימון, פסיכולוגים ועוד ועוד. הם צריכים להיות ממש טובים במה שהם עושים, אחרת 'יישרפו' וגם בניסיונות הבאים אף אחד לא יבחר בהם. היום בתחום ההתחדשות העירונית צריך להיות טוב בהכול".

לקבוצת מיי טאון 29 פרויקטים שסיימה ואכלסה, עוד שבעה בביצוע ועד 14 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. נכון לסוף הרבעון השלישי של השנה, כך על פי הדוח המסכם של החברה לתקופה, יוזמת החברה (עם שותפים) 2,697 יחידות דיור לביצוע, מתוכן כ־1,901 יחידות דיור לשיווק, וכ־24 אלף מ"ר שטחי מסחר. לאורך השנים נכנסו להשקעה בחברה אנשי עסקים כמו מורי ארקין, ישראל מור ודורון ברין, ובשנת 2022 רכשה חברת הכשרה ביטוח 11% ממניות החברה תמורת כ־33 מיליון שקל. בדצמבר אשתקד הנפיקה החברה סדרת אג"ח. היא גייסה 62 מיליון שקל בריבית של 7.5%. "המשמעות של חברה מדווחת שונה מהותית מהתנהלות חברה שאינה מדווחת. השוני מתחיל ברמת הסדר והנקיון בכל התחומים בחברה ועד לרמת השקיפות וזרימת האינפורמציה. זה בהחלט גרם לחברה לקפיצת מדרגה בכל מיסוד התהליכים הפנימיים והחיצוניים וזה יאפשר לחברה לעשות קפיצת מדרגה נוספת בעתיד הלא רחוק", אומר חסון.

 פרויקט מיי טאון בקרית מלאכי / הדמיה: Evolve media

"יכולנו לגדול הרבה יותר מהר"

לדברי חסון, אחד החסמים המרכזיים שאיתם מתמודדת החברה מאז הקמתה, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, הוא הבירוקרטיה הישראלית המכבידה. "הבירוקרטיה והתהליכים החיצוניים בישראל הורגים את לוחות הזמנים, ממש ככה", הוא אומר. "נכון שכאשר השוק עולה כולם מרוויחים, ויש חברות שעל זה בנו את העסק שלהן, אבל יש גם חברות שבגלל מחזור החיים הארוך של כל פרויקט פשוט נכחדו. כשמוסיפים לזה את העובדה שהמדינה או הרשות המקומית הרלוונטית משנות משהו בעניין אחת לכמה זמן, ברמה שיכולה להשפיע בצורה דרמטית על הפרויקט ועל החברה כולה - זה מאוד לא פשוט.

"מהרגע שהשגתי את הרוב הדרוש להסכמת הדיירים לפרויקט ועד שאני מגיע לשלב תחילת העבודות חולף זמן ארוך מאוד. להכין תב"ע (תוכנית בניין עיר - י.נ) ולהגיש בקשה להיתר בתוך חמש שנים - צריך להיות הודיני כדי לעשות את זה. תהליך כזה יכול להסתיים בתוך שנה וחצי, שנתיים. זה לא מידתי".

זה השפיע על הדרך שבה החברה מתנהלת?
"כן. זו הסיבה שבגללה בחרתי ותיעלתי את החברה שלי לגישה שמרנית יותר, כך שגם אם יש איזו תקלה או משהו שמשנה את הכול - אדע להסתדר.

"כך בנינו עסק שהוא לא ממונף, הוא מאוד אחראי, ומציג רווחיות גבוהה מאוד בפרויקטים שלו. יכולנו לגדול הרבה יותר מהר, להיות עם פרויקטים גדולים הרבה יותר בשלב מוקדם הרבה יותר, אם היינו נכנסים לתחום הפינוי־בינוי יותר מוקדם. לקונסרבטיביות הזאת יש תועלת גדולה דווקא עכשיו, כשהתחום קשה ומאתגר יותר, כי שמרנו לעצמנו מרווח גדול יותר לטעויות, אבל המטוטלת עובדת גם לצד השני: קצב הצמיחה יותר איטי. זה מסוג הדברים שבדיעבד אני חושב שהייתי צריך להיות קצת פחות קונסרבטיבי לגביהם".

ובכל זאת נראה שאת המסקנה הזאת החברה כבר מיישמת בשטח - בין היתר בדמות הוצאה לפועל של פרויקט פינוי־בינוי מהגדולים בקריית מלאכי, שלאחרונה קיבל היתר בנייה, ראשון מסוגו בעיר. "מייטאון קריית מלאכי" יכלול הריסה של בניין קיים ובו 40 יחידות דיור, לטובת הקמת שני מגדלי מגורים בני 195 יחידות דיור, ומרכז מסחרי בשטח כ־9,000 מ"ר.

"זה פרויקט גדול במרכז העיר, ממש 'על' כיכר העירייה, שהולך להיות פרויקט דגל", אומר חסון. "רק לאחרונה סגרנו עבורו ליווי פיננסי של יותר מ־730 מיליון שקל. עיריית קריית מלאכי מאוד תומכת במהלך. מדובר בעיר עם הרבה פוטנציאל, התחלנו את השיווק של הפרויקט לפני כמה שבועות, ואנחנו מקווים להתחיל בביצוע כבר בפברואר הקרוב".

"יש לנו בתל אביב בסך־הכול 50 דירות"

אחד הנושאים ה"חמים" היום בשוק הנדל"ן למגורים הוא כמובן הירידה במספר העסקאות בסקטור. רק לפני כמה ימים פרסם אגף הכלכלן הראשי של משרד האוצר את נתוני אוקטובר, מהנמוכים מבין חודשי אוקטובר בשנים האחרונות, עם 4,518 דירות בלבד שנמכרו במהלכו בכל הארץ. אחת הערים שבהם אולי הכי קשה למכור היום דירות היא תל אביב. חסון לא מוטרד מהמספרים, כך נראה.

"נכון שהשוק עכשיו לא עולה, ונכון שהרבה אנשים יושבים כרגע על הגדר, אבל קרו דברים דרמטיים בשנתיים האחרונות - בישראל ובעולם. אני אופטימי, וחושב שהדברים כן יחזרו לעצמם. מדינת ישראל היא מדינה חזקה עם צמיחה גבוהה ועם גידול משמעותי באוכלוסייה, ולכן במאקרו אני לא רואה משהו אחר שיכול לקרות. הביקוש חזק, הצמיחה חזקה, אין עוד הרבה מדינות נאורות בעולם שבהן השכר הממוצע עלה כפי שעלה בשלוש השנים האחרונות, עם ביקוש דרמטי ועם גידול אוכלוסין שהוא הרבה מעבר לממוצע העולמי".

לדעתך הישיבה על הגדר תימשך?
"כן, ייקח עוד זמן עד שאנשים ירדו מהגדר באמת. במשך שנתיים היינו במלחמה שכמוה לא הייתה אף פעם בישראל, ואנחנו עוד לא יודעים מה יקרה - לא בלבנון, לא באיראן, לא בעזה. אבל אנחנו רואים הרבה יותר ביקושים לאחרונה, ולדעתי נראה את זה יותר ויותר עם ירידות ריבית נוספות".

את הקושי למכור בתל אביב אתם מרגישים?
"כל המאגר שלנו בעיר מסתכם בסביבות 50 דירות, בפרויקטי בוטיק קטנים יחסית. אז נניח שברבעון האחרון מכרתי רק שלוש דירות בתל אביב; אני לא צריך למכור הרבה יותר. הייתי שמח למכור ארבע או חמש, אבל לא הייתי שמח למכור שמונה - כי המאגר שלי לא גדול".

איפה אתה רואה את החברה בעוד עשר שנים?
"בעוד עשר שנים החברה צריכה להיות אחת הדומיננטיות בתחום ההתחדשות העירונית, לעשות פרויקטים במאסה גדולה. לא נוכל להתעסק בפרויקטים קטנים. החברה מכוונת לפרויקטים של עד כמה מיליארדים לכל פרויקט, ואני מקווה שתצליח בזה".