הדמיית הפרויקט. רמת מחיר שלא נראתה בעיר שנים / הדמיה: MY ARCHITECTS
קרקע בצפון תל אביב, בין רמת אביב ג' לשכונת אפקה, עם "תג מחיר" המשקף לקרקע עלות של פחות מ־150 אלף שקל: זה מה שמציע מכרז של רשות מקרקעי ישראל שנפתח לאחרונה להצעות. על אף שמדובר על פניו במחיר מציאה, ישנם לא מעט סייגים שיש להביא בחשבון לפני שמגישים הצעה למכרז. אז מה הסיפור מאחורי תג המחיר הלא שגרתי?
● כללים חדשים בדירות נופש, פינוי-בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
● למה פרויקט ברמת אביב תקוע חמש שנים בוועדה המקומית
המלכוד: חלק מהשטח בבעלות רמ"י והעירייה
הקרקע המשווקת נמצאת במתחם ברקאי, מתחם המיועד להתחדשות עירונית ומקודם על ידי החברות קיו נדל"ן, אקרו נדל"ן וקבוצת תדהר. על אף שמדובר במתחם פינוי־בינוי, חלק ממנו אינו שייך לבעלי הדירות, אלא לרמ"י ולעיריית תל אביב. העירייה תקבל במסגרת הפרויקט, כנגד השטחים שבבעלותה, מבנים ומוסדות ציבור בשטח 921 מ"ר שיירשמו על שמה; רמ"י קיבלה לידיה את תא השטח שאותו הוציאה לשיווק.
המכרז עבור הקרקע, ששטחה 522 מ"ר, נפתח להצעות רק לפני ימים אחדים, ומתוכנן להיסגר בסוף החודש, קרי ביום האחרון של השנה, באמצע השבוע הבא. על פניו, הוא מציע ליזמים אפשרות לקנות קרקע בצפון תל אביב ברמת מחיר שלא נראתה בעיר כבר שנים.
מדובר בקרקע שעליה ניתן לבנות 30 יח"ד. הוצאות הפיתוח שיצטרך לשלם הזוכה עומדות על 922,760 שקל, ומחיר המינימום שהוגדר הוא 3,309,475 שקל. בהנחה שהזוכה יגיש הצעה בגובה מחיר מינימום זה, הוא ישקף מחיר קרקע לכל יח"ד של כ־141 אלף שקל בלבד בממוצע. לשם השוואה, מכרזי שדה דב שנסגרו השנה - במחירי קרקע נמוכים יחסי - שיקפו מחיר קרקע של כ־1.6 מיליון שקל ליח"ד בממוצע, קרי פי עשרה ויותר מהמחיר שמשקף המכרז במתחם ברקאי. אלא שכדי ליהנות מהמחיר הנמוך, על היזם הזוכה לעבור כמה שלבים שלא כולם תלויים בו.
המחיר הזוכה: תלוי במספר הניגשים
אז מה צריך לקרות כדי שהיזם הזוכה ייהנה מהמחיר הנמוך? מעל לכול, עליו לקוות שלמכרז ייגשו שלושה מציעים ויותר. אם כך יקרה, מחיר המינימום יהיה כ־3.3 מיליון שקל. אם רק שניים ייגשו למכרז - מחיר המינימום יעלה לכ־6.6 מיליון שקל; אם רק מציע אחד יגיש הצעה - מחיר המינימום יטפס לכ־11 מיליון שקל. אגב, גם אם מחיר המינימום יהיה על הצד הגבוה ביותר, עדיין מחיר קרקע לכל יח"ד יהיה נמוך למדי, ודאי במונחי תל אביב: כ־398 אלף שקל קרקע לכל יח"ד.
שלושה מציעים או יותר במכרז אינם דבר נדיר בתל אביב, שם לאחרונה רוב המכרזים נהנים מביקוש גבוה - אך כפי שנראה מיד, זהו לא מכרז רגיל והדרישות בו מרובות יחסית, עובדה שעשויה להרתיע מתעניינים פוטנציאליים רבים.
ראשית, התוכנית מתנה קבלת היתרי אכלוס למבנים בהריסה של שלושה מבנים קיימים - שאינם קשורים למהלך ההריסה המתוכנן במסגרת פרויקט הפינוי־בינוי במתחם. מדובר בדרישה ששווה לא מעט כסף, וגם מאריכה את פרק הביצוע של הפרויקט עד לקבלת היתרי האכלוס.
שנית, התוכנית למתחם ברקאי כולו, תוכנית תא/מק/4717, דורשת הכנת תוכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח אחת לכל תאי השטח בייעוד מגורים, כתנאי להגשת בקשה להיתר בנייה. תוכנית זו כבר אושרה בפורום מהנדס העיר, לקראת אישורה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והמשמעות היא שהיזם הזוכה במכרז יצטרך ככל הנראה לקבל עליו את תוכנית העיצוב כפי שהיא, כעובדה מוגמרת.
עוד תנאי למתן היתר בנייה מצד העירייה הוא הקמת שער, גדר וביתן כניסה לבית הלוחם הסמוך, וכן הבטחת גישה רציפה לבית הלוחם בשלבי הבנייה, כחלק מההסכמות שהושגו עם המוסד, שבתחילה התנגד לתוכנית.