ניהול תביעה בבית משפט או במסגרת בוררות - מה נכון יותר בפרויקטי התחדשות עירונית?

הכותב הוא מומחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית

רקע: לאחרונה עלתה השאלה האם תניית בוררות בהסכם תמ"א חלה גם על תביעת ליקויי בנייה. מדובר בתביעה שהוגשה על־ידי בעלים של דירה בפרויקט תמ"א 38 נגד יזם הפרויקט. התובעים, בעלי דירה בקומה השלישית ברחוב השושנים 8 בהרצליה, חתמו יחד עם יתר בעלי הדירות בבניין על הסכם לביצוע פרויקט חיזוק (תמ"א 38/1), במסגרתו נבנתה דירה נוספת מעליהם בקומה רביעית, והחברה היזמית נרשמה כבעליה.

● סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
● בגלל רטיבות וליקויים משמעותיים: בעלי דירות יפוצו ב־7.5 מיליון שקל

התביעה: התובעים טענו בכתב התביעה כי התגלו בדירתם ליקויי בנייה בעיקר בתחום האיטום, שנגרמו מדירת החברה היזמית, ועל כן היא חבה בתיקונם ובשיפוי בגין נזקים שנגרמו להם.

עוד נטען בכתב התביעה כי אחריות החברה היזמית אשר גם ביצעה את עבודות הבנייה, נובעת מהסכם התמ"א שנערך עימה, מכוח מעשייה הרשלניים בביצוע עבודות הבנייה והאיטום, ובהיותה הבעלים והמחזיקה של דירת הקבלן בקומה הרביעית.

מנגד, החברה היזמית הגישה בקשה לעיכוב הליכי התביעה וטענה כי קיימת בהסכם התמ"א תניית בוררות, אשר מחייבת את הצדדים לפנות להליך בוררות, ואינה מאפשרת את קיום התביעה בבית המשפט.

בעלי הדירה (התובעים) חלקו על טענת החברה היזמית וטענו כי תניית הבוררות לא חלה בהקשר זה, משום שהיא נועדה לטפל בעניינים הנוגעים להליכי ביצוע הסכם התמ"א, ואילו כאן מדובר במחדלי החברה היזמית לאחר השלמת עבודות הבנייה, דהיינו לאחר סיומו של הפרויקט.

פסק הדין: לאחר בחינת טענות הצדדים והראיות שהובאו בפניו, בית המשפט החליט לצדד בגישת החברה היזמית.

פתרון מחוץ לבית המשפט

נקבע כי תניית הבוררות בהסכם התמ"א כוללת את כל חילוקי הדעות הנובעים מההסכם, ונקבע כי חילוקי דעות בנוגע לעבודות הבנייה, סיום שלבים, איכות ותקן יוכרעו על־ידי בורר שהוא איש מקצוע (אדריכל ו/או מהנדס).

בית המשפט הוסיף וקבע כי "טענת בעלי הדירה שתניית הבוררות אינה חלה על עילות התביעה המפורטת בכתב התביעה, אינה מתיישבת עם לשונו הפשוטה של ההסכם", זאת במיוחד כאשר טענותיהם בכתב התביעה נוגעות כולם לטיב עבודות הבנייה, ובפרט האיטום, שבוצעו על־ידי החברה היזמית.

בסופו של דבר, בית המשפט קבע כי יש לעכב את הליכי בית המשפט ולהפנות את התביעה לדיון בפני בורר, כפי שמורה תניית הבוררות.

נמצאנו למדים כי בהסכמי נדל"ן ובמיוחד בהסכמי התחדשות עירונית, שהם מורכבים מאוד משפטית ומסחרית, נכון לקבוע "תניית בוררות" - שתפנה את הצדדים בעת מחלוקת להליך בוררות וגם תקבע כיצד ייבחר הבורר, כמה זמן תתנהל הבוררות, ואפילו אם ניתן יהיה לערער על פסק הבוררות.

102\0\487