רוכשי דירה שביטלו חוזה מ־2020 יקבלו החזר לפי ערכה היום / איור: Shutterstock
הכותבים הם ממשרד שוב ושות'
התובעים רכשו מהנתבעת בפברואר 2020 דירה תמורת 2.14 מיליון שקל. לפי הסכם המכר, הוצמדה לדירה חניית מכפיל, אולם לאחר שהתובעים קיבלו את החזקה בדירה, התברר להם כי החניה לא עומדת בתקנים הנדרשים, ולא ניתן לעשות בה שימוש סביר. לאחר שהניסיונות מצד הנתבעת לתקן את הליקויים בחניה לא צלחו, הגישו התובעים תביעה לביטול ההסכם - אשר התקבלה על־ידי בית משפט השלום.
● סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
● מה עומד מאחורי ההצעה לשלם את המשכנתא בעוד שש שנים
● שיעור הרווח הדרוש בתוכניות פינוי־בינוי עודכן. מי ירוויח ומי יפסיד?
התובעים דרשו לקבל 3.35 מיליון שקל, ובית המשפט המחוזי נדרש להכריע לפי איזה חישוב יושבו להם הכספים: האם בצירוף ריבית והצמדה כחוק, החל ממועד התשלום ובקיזוז דמי השימוש הראויים כטענת הנתבעת - או לפי ערכה של דירה עם חניה תקנית במועד הגשת התביעה, ללא קיזוז דמי השימוש הראויים, כטענת התובעים?
בית המשפט המחוזי קבע כי אין להצביע על נוסחה אחת הטובה לכל המקרים, אלא יש מקום לקבוע מבחני עזר שונים המשתנים על־פי הנסיבות. בפסיקה נקבע כי יש להביא בחשבון לצורך בחינת אופן ביצוע ההשבה גם שיקולים ערכיים הנוגעים להתנהלות הצדדים ולהרתעה מפני התנהגות פסולה.
נקבע כי יש להעמיד את מי שהצד השני הפר את ההסכם עמו, במצב שבו יוכל לרכוש זכויות דומות במקרקעין, כפי שזכאי היה לעשות על־פי הסכם המכר.
שיקולי צדק
לאחר ניתוח הפסיקה הקיימת קבע בית המשפט כי במקרה דנן ההסכם בוטל עקב אשמת המוכרת, שלא סיפקה לתובעים חניה תקינה כפי שנקבע בהסכם. לפיכך, שורת הדין והצדק מחייבים להביא לתוצאה לפיה התובעים יועמדו כיום במצב שבו הם היו נמצאים לו הנתבעת לא הייתה מפרה את ההסכם עמם. דהיינו לו ההסכם היה מקוים כפי שנקבע בו, הייתה כיום לתובעים דירה עם חניה תקינה, והם יכלו למכור אותה במחיר שוק שברשותם סכום כסף המאפשר להם לרכוש דירה זהה עם חניה תקנית.
בית המשפט קבע עוד כי אין לחייב את התובעים בדמי שימוש ראויים.
סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) קובע כי משבוטל חוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל על־פי החוזה. עם זאת, קיים חריג לכלל זה, והוא מצוי בהוראת סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, המאפשר מאפשר לפטור צד מחובת ההשבה משיקולי צדק.
השימוש בסייג הצדק לטובת מתן פטור מהשבה עקב ביטול הסכם, הוא בבחינת חריג. המקרה דנן הוא מסוג המקרים המצדיק מתן פטור לתובעים מהשבה של טובת ההנאה שהפיקו מהשימוש במקרקעין, כלומר פטור מתשלום דמי שימוש עבור השימוש שעשו בדירה, בשל נסיבות המקרה, ההופכות את ההשבה לבלתי צודקת.
ת''א 58291-01-25