תושבי החוץ לא חזרו בהמוניהם לשוק, אך המשכנתאות שלהם זינקו

נתוני בנק ישראל חשפו כי יתרת המשכנתאות של תושבי החוץ עלתה ב־11 החודשים הראשונים של 2025 לרמה הגבוהה ביותר שנרשמה בכל אחת מתשע השנים שקדמו להם. במקביל נרשמו בחודשים האחרונים עסקאות יוקרה בפרויקטים בירושלים ובנתניה. האם מדובר בגל חדש של רכישות יוקרה מצד תושבי חוץ?

● "לקוחות היו קרובים לחתימה, ואז עצרו הכול": איך משפיע השקל החזק על עסקאות של תושבי חוץ בנדל"ן?
● הביקוש קפא, המחירים ירדו: ענף הנדל"ן מסכם שנה מאתגרת, ומה צפוי ב־2026?
● 7 מיליון שקל בנהריה, 58 מיליון בתל אביב: כמה עולה לגור ליד הים בישראל?

בנק ישראל לא בודק את היקפי המשכנתאות שנוטלים תושבי החוץ, אלא מסתפק בפרסום יתרת חובם בגין המשכנתאות, שיכולה ללמד גם על אופי הפעילות הנדל"נית שלהם.

מדצמבר 2015 ועד ליולי 2019 היקף חובם על משכנתאות הצטמק בשני שלישים, מ־368 מיליון שקל ל־120 מיליון שקל. יש להניח כי חלק מזה נבע מצמצום רכישות בישראל, שכן בזמן זה מעמדם היה שווה לזה של משקיעים, ובאותה עת מיסוי הרכישה על דירות למשקיעים עלה. במקביל ניכר כי רבים מבעלי משכנתאות אז העדיפו לסגור אותן, ובין היתר מכרו נכסים שרכשו בארץ.

2019 הסתיימה בתוספת צנועה של 3 מיליון שקל ליתרת הלוואות תושבי החוץ, לעומת סוף 2018. מאז חלה עלייה עקבית: ב־2020 היא הגיעה ל־16 מיליון שקל, ב־2021 ל־77 מיליון שקל, ב־2022 ל־19 מיליון שקל, ב־2023 ל־10 מיליון שקל, ואילו ב־2024 היתרה זינקה ב־101 מיליון שקל. כאמור, ב־11 החודשים הראשונים של השנה נרשמה עלייה גבוהה - של 195 מיליון שקל.

האם מסתמן שינוי בקרב תושבי החוץ?

האם 2024 ובמיוחד 2025 מסמנות שינוי כלשהו בקרב תושבי החוץ? יש להדגיש כי מדובר בסכומים פעוטים ביחס להיקף המשכנתאות הישראלי. מספרים אלה יכולים להסביר היקפים של עשרות עד מאות בודדות של יחידות דיור שנרכשו מאז פרוץ המלחמה - לא מהפך כולל ובטח לא חזרה למצב השוק כפי שהיה לפני 20 שנה.

בשנים 2005 ו־2006 רכשו תושבי החוץ יותר מ־5,000 דירות והיוו כ־6% משוק הדירות בישראל. בשנים 2021-2018 הם הסתפקו ברכישת 1,500-1,000 דירות בשנה, ושיעורם בשוק הדירות הגיע לעד 2%. ב־2024 מספר העסקאות שביצעו עלה לרמה של כ־2,000, ואילו במחצית הראשונה של השנה נרשמה ירידה מסוימת להיקף של כ־130 רכישות חודשיות.

ואולם לפי בנק ישראל, דווקא בחודשים יולי־נובמבר חלה קפיצה גדולה של 202 מיליון שקל ביתרת המשכנתאות של תושבי החוץ, המעידה על רכישות מתוגברות מצידם - או על גל מוגבל של רכישות נכסי יוקרה.

​מספר עסקאות חריגות בנתניה ובירושלים

במקביל, בחודשים אלה נרשמו מספר עסקאות חריגות, במיוחד בפרויקטים לאורך מצוק נתניה ובירושלים. כך, לדוגמה, כמחצית מהדירות בפרויקט של חברת קן התור בנתניה בשדרות ניצה כבר נמכרו, רובן ליהודים אמריקאים. בחודשים האחרונים ניכרה בפרויקט תנועה ערה מאוד, שכוללת רכישת שתי דירות צמודות, ככל הנראה על־ידי אותם רוכשים במטרה לאחדן לדירה אחת גדולה בעתיד.

בירושלים נרשמו באתר רשות המסים 79 עסקאות בהיקף של 10 מיליון שקל ומעלה מאז תחילת השנה. רחוב חנינא שיף בשכונת מקור ברוך ריכז אליו את העסקאות הגבוהות ביותר.

כמות העסקאות הללו אינה יוצאת דופן וגם אינה ממצה את כמות העסקאות השנתית, שכן היא מגיעה רק עד לסוף החודש שעבר. בשנה שעברה נרשמו 93 עסקאות כאלה, ב־2023 וב־2022 נרשמו בהתאמה 75 ו־81 עסקאות בהיקף של 10 מיליון שקל ומעלה. כך שנראה כי תושבי החוץ האמידים שומרים על רמה גבוהה מאוד של רכישות נדל"ן בעיר, שתורמת לנתוני המשכנתאות שלהם.