קמפוס חדש לצד מגדלי מגורים: פרויקט "סמינר הקיבוצים" יוצא לדרך

יותר משני עשורים של עיכובים וסכסוכים הגיעו לסיומם בפרויקט "סמינר הקיבוצים", לאחר שבנק הפועלים ובנק דיסקונט הכריזו כי חתמו עם מכללת סמינר הקיבוצים והיזם פניקלאס על הסכמי ליווי פיננסי שבשלב הראשון יעמוד על כ־1.7 מיליארד שקל.

● כללים חדשים בדירות נופש, פינוי-בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
● למה פרויקט ברמת אביב תקוע חמש שנים בוועדה המקומית

הפרויקט, מהמורכבים והמסובכים בעיר תל אביב, יוצא סוף־סוף לדרך לאחר שיותר מ־20 שנה נתקע בסבך בירוקרטי ומשפטי ונתקל בשרשרת ארוכה של מחלוקות בין השותפים. לאורך השנים התנהלו סכסוכים בין סמינר הקיבוצים ליזמים ולבעלי מניותיו, וכן בין הסמינר ובעלי המניות שלו לבין הבנקים (על רקע שאריות הסדר הקיבוצים) ולעיריית תל אביב, המחזיקה בשתי חלקות במתחם.

קמפוס נגיש, מגדלי מגורים ואפילו גני ילדים

התוכנית, אותה אישרה עיריית תל אביב כבר בשנת 2012, מתפרסת על פני 54.7 דונם, שאותם רכש סמינר הקיבוצים בשנת 1957 מרשות הפיתוח דאז. ההסכם נחתם מול היזם - חברת פניקלאס שנמצאת בבעלות קבוצת הפניקס (67%) ואמריקה ישראל - וכולל הריסה של מבני הסמינר הישנים והקמת קומפלקס חדש בו יכללו קמפוס חדש למכללה בחלקו המזרחי של המתחם, שטחים ציבוריים שיימסרו לעיריית תל אביב למטרת מסחר והקמת מוסדות ציבור, ועוד שלושה מגדלי מגורים הכוללים כ־450 דירות בחלק המערבי של המתחם.

נשיאת סמינר הקיבוצים פרופ' סמדר דוניצה־שמידט ומנכ"לית המכללה עינת קסוטו שפי מסבירות בשיחה עם גלובס כי מטרת התוכנית היא לשדרג את סביבת הלמידה של הסטודנטים ולאחד את הפקולטה לאומניות, שיושבת כיום במגדל שלום בתל אביב, אל הזרוע המרכזית של המכללה שיושבת בדרך נמיר, בחלקו המזרחי של סמינר הקיבוצים. המבנה החדש יאגד את כלל הפקולטות במכללה, שיושבות כיום במספר מבנים שונים.

הקמפוס החדש יכלול בין היתר מרחבי למידה חדשים ומעבדות, שני אולמות תיאטרון, אודיטוריום, ובסביבתו גם יוקמו גני ילדים על ידי עיריית ת"א, שם יוכלו הסטודנטים להוראה וחינוך לקיים התנסות מעשית במסגרת לימודיהם, בשיתוף עם העירייה. עוד הן מסבירות כי המכללה סובלת כיום מבעיית נגישות חמורה המונעת מסטודנטים בעלי מוגבלויות להגיע ללמוד בה, והתוכנית החדשה תעזור בפתרון הבעיה.

בשלב הראשון של תהליך הקמת הקמפוס החדש ייהרס מבנה אחד ויחלו העבודות גם בשטח החניון של המכללה. בניית חלקו הראשון של הקמפוס צפויה לארוך כחמש שנים, בסופה הסטודנטים יעברו למבנה החדש. לאחר מכן ייהרסו שאר המבנים במתחם ובניית הקמפוס תימשך, כאשר במקביל ייבנה מגדל המגורים הראשון. רק לאחר שבניית הקמפוס החדש תושלם במלואה, בניית שני מגדלי המגורים הנוספים תצא לדרך.

עשורים של מחלוקות בין השותפים בפרויקט

כאמור, פרויקט סמינר הקיבוצים היה רווי סכסוכים שנגררו על פני 20 שנה. למעשה, ההסכם בין סמינר הקיבוצים לחברת פניקלאס השקעות נחתם עוד בשנת 2000. לפי הערכות דאז, שווי הקרקע עמד על כמיליארד שקל, כאשר על פי ההסכם סמינר הקיבוצים היה אמור לקבל את התמורה במספר שלבים, אך לטענת הסמינר המקדמה השנייה (בסך 56 מיליון שקל) לא שולמה "מסיבות שונות", מה שהוביל בין היתר לתקיעת הפרויקט.

סכסוך נוסף נגע לסמינר הקיבוצים מול בנק הפועלים, כאשר מקורו החל יותר מלפני 30 שנה - אז בוצע הסדר שמחק כ־20 מיליארד שקל מחובות הקיבוצים. כחלק מההסדר, התחייבו התנועות הקיבוציות להעביר לבנק הפועלים חלק מהותי מהתמורה שתתקבל בעתיד ממכירת הקרקעות של המכללה. התנועות הקיבוציות עמדו מאחורי הקמת המכללה ושלטו בקבלת ההחלטות בה עד שנת 2016. מכיוון שהמכללה היא עמותה ולא מדובר בבעלי מניות רגילים כמו בחברה עסקית, הדבר הוביל לתסבוכת, כאשר בעמותה טענו כי אין בינה לבין החוב לבנק הפועלים שום קשר.

 הדמיה לפרויקט דירות היוקרה שיוקמו על שטח הסמינר בצפון תל אביב / צילום: TheCraftTL

סכסוך אחר היה סביב תביעה שהגישו בפברואר 2017 היזמים (הפניקס ואמריקה ישראל) נגד עמותת הסמינר, ובה דרשו מהעמותה לרכוש מעיריית תל אביב שטח של 1,090 מ"ר הנמצא במתחם שבבעלותה. לטענת הסמינר, חלקת הקרקע הייתה חלק מהמתחם שרכשה העמותה בשנת 1957 ובדיעבד התברר שהיא רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם עיריית תל אביב.

בשנת 2016 החל תהליך גישור בין כלל השותפים בפרויקט, במטרה לפתור את שורת המחלוקות שעיכבו את קידומו במשך שנים. לאחר חמש שנות גישור, בשנת 2021, אימצו כל הצדדים את הצעת המגשר והחלו לעבוד על גיבוש מתווה מימון כולל מול בנק הפועלים ובנק דיסקונט. מדובר היה בתהליך חריג ומורכב במיוחד, שנמשך כמה שנים, בין היתר בשל אופיו הייחודי של הפרויקט - כאשר סמינר הקיבוצים הוא למעשה גוף ללא כוונת רווח, שאינו פועל כיזם נדל"ן עסקי רגיל, ואינו מחזיק בהון עצמי. סוגיה זו עוררה חששות מצד הבנקים באשר לחלוקת הסיכונים, לתרחישים של עיכובים ולמבנה הליווי הפיננסי.