מגדלי דה וינצ'י לאחר הפגיעה / צילום: AP, Leo Correa
מה יכול לשכנע יזמי נדל"ן בימים הללו להיכנס למכרז לשכירות ארוכת טווח בפרויקט יוקרתי בתל אביב? מסתבר שהתשובה היא שחלק מהדירות הרוסות ברמות כאלה ואחרות, ושרמ"י הורידה את מחיר המינימום ב-60%. עובדה: סוף סוף נרכשו 40 הדירות להשכרה במגדלי דה וינצ'י, והחברה הרוכשת היא חברת אבו פמילי שבשליטת היזם צחי אבו, שהציעה 61.5 מיליון שקל. למחיצת מהדירות, שמצויות במגדל הצפוני - לא ניתן להיכנס, בעקבות פגיעת הטיל האיראני לפני כחצי שנה.
● קרקע בצפון ת"א בעשירית מהמחיר בשדה דב? זה מה שתצטרכו לעשות כדי לשים עליה את היד
● קמפוס חדש לצד מגדלי מגורים: פרויקט "סמינר הקיבוצים" יוצא לדרך
פרויקט מגדלי דה וינצ'י מצוי ברחוב הנושא את השם בתל אביב, בסמוך לקריה. הוא החל לפני 10 שנים כמכרז על המגרש - ששטחו 10.5 דונם - שבו זכו קנדה ישראל ואקרו נדל"ן, בתמורה ל-830 מיליון שקל. כחצי שנה לפני פרוץ המלחמה, בסוף מרץ 2023 הבנייה הושלמה וניתן לפרויקט טופס אכלוס (טופס 4).
בעקבות לחץ של עיריית תל אביב, סווגו 40 דירות בפרויקט - 20 בקומות התחתונות של המגדל הדרומי ו-20 בקומות התחתונות של המגדל הצפוני - להשכרה במחירים שהוגדרו "ברי השגה", שנמוכים ב-20% ממחירי השוק. שטחן הממוצע של הדירות הללו הוא 90 מ"ר, והן נבנו ברמות גימור נמוכות יחסית לדירות האחרות שהוקמו במגדלים ויועדו לשוק החופשי.
ואולם, בסופו של דבר מגבלת המחיר בוטלה, שכן בעירייה וברמ"י הבינו כי גם לאחר קבלת הנחה של 20% ממחיר השוק, השכירות במגדלי דה וינצ'י תהיה יקרה מאוד. לפיכך הוחלט לשווק את הדירות במכרז ליזם שירכוש את כל הדירות ביחד וישכיר אותן במחיר שוק.
אלא שאז צצה בעיה אחרת: בניגוד לדירות שמושכרות לטווח ארוך, שאחריו היזמים יכולים למכור אותן, במקרה של מגדלי דה וינצ'י הדירות אמורות להיות מושכרות לצמיתות, כלומר שהן לא יהיו סחירות. במצב של ריביות נמוכות ושל תשואות באזור שמגיעות לסביבות ה2%, יזמים לא ראו בדירות הללו אטרקציה והמכרז שנערך בשנה שעברה נכשל.
רמ"י קיזזה כ-60% מהמחיר
במהלך המלחמה ארע דבר נוסף, והוא כמובן הפגיעה במגדלים, במיוחד בזה הצפוני שניזוק קשה במיוחד (בעיקר בחלקו התחתון, שבו מצויות 20 מהדירות). בתנאי המכרז הנוכחי של רמ"י נאמר כי : "יחידות הדיור המשווקות נפגעו במהלך מערכת 'עם כלביא', המציע מודע לכך והוא לא יבוא בכל טענה, דרישה או תביעה לרשות בגין האמור; ידוע למציע ומוסכם עליו כי הצעתו לרכישת יחידות הדיור במצבן 'AS IS', וכי כלל התיקונים כפי שידרשו על פי כל דין, וכן לצרכי התאמת הדירות לצרכיו לרבות תיקונים יסודיים הנדרשים בדירות הינם באחריותו המלאה ועל חשבונו בלבד והוא לא יבוא בכל דרישה שהיא אל הרשות ו/או מי מטעמה".
עוד נאמר בתנאי המכרז, כי ל-20 הדירות במגדל הצפוני לא ניתן יהיה להיכנס, והן יימכרו במצבן. לבסוף, כדי להתאים את תנאי המכרז הנוכחיים למצבו העגום של הפרויקט, רמ"י קיזזה כ-60% ממחיר המינימום המקורי שלה, מ-101 מיליון שקל במכרז הקודם שכשל, ל-43.2 מיליון שקל בלבד, כ-12,200 שקל למ"ר, בעוד שמחיר מ"ר ממוצע בסביבה יכול להגיע ל-50 אלף שקל למ"ר.
והנה, דווקא במצב שבו חלק משמעותי מהמכרז יכול להיות מוגדר כהימור על מצבן של הדירות ההרוסות ועל עלויות השיקום, שיכולות להגיע ליותר מ-10 מיליון שקל, המחיר עשה את שלו ו-5 חברות התמודדו במכרז, והגישו הצעות שנעו החל מ-45 מיליון שקל.
כאמור, אבו פמילי זכתה במכרז כשהציעה 61.5 מיליון שקל, כלומר כ-17 אלף שקל למ"ר, שמהווים כשליש ממחירי השוק בסביבה. עם זאת, יש להניח שהחברה תצטרך להוסיף 20-30% על המחיר הזה לצורך שיקום הדירות ושיש לקחת בחשבון דחייה של תקופה ארוכה עד למימוש הדירות הללו והוצאתן לשכירות. העובדה שיזמי נדל"ן ובראשם אבו סברו כי רק בתנאים הללו השקעה בפרויקט הזה כדאית, יכולה ללמד גם על מצב שוק הנדל"ן בתל אביב.
מחברת אבו פמילי נמסר כי בחברה מעריכים ששיפוץ 20 יחידות הדיור יעלה לה 10-15 מיליון שקל, וכי דמי השכירות החודשיים הממוצעים ליח"ד צפויים לעמוד על סך 11-13 אלף שקל.
בעל השליטה ויו"ר אבו פמילי מגורים, צחי אבו מסר: "אנו שמחים על הזכייה במכרז ומתכוונים להמשיך לאתר עסקאות נוספות שיניבו תשואה משמעותית, רווחיות למשקיעים ובשורה לשוק השכירות. אנו מאמינים כי השוק נמצא בתקופה נוחה לאיתור הזדמנויות נוספות כמו זו שכעת נקרתה בדרכנו".