פינוי בינוי בתל אביב / צילום: שי אשכנזי
השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים פרסם לראשונה מאז יוני 2022, עדכון לשיעור הרווח היזמי המזערי הנדרש בתוכניות פינוי- בינוי, וזאת לאור השינויים שחלו בשוק הנדל"ן.
● משפחות ברוכות ילדים ייפגעו: הנחות הארנונה מתעדכנות לקראת 2026
● סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
הרווח היזמי בתוכניות פינוי-בינוי נגזר מהיחס בין הכנסות היזם ממכירת דירותיו לבין כלל הוצאותיו: תכנון, פינוי דיירים, שכירות, הריסה, בנייה, מסירת דירות משודרגות, מימון ועוד, למעשה מבטא את התמורה שדורש לעצמו היזם בעבור הסיכון שהוא נושא על עצמו, בעבור הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי.
העדכון שפורסם נוגע לתקן 21, שהוא התקן המקצועי התקף לבחינת הכדאיות הכלכלית של תכניות פינוי-בינוי, ומטרתו לייצר מתודולוגיה אחידה ושקופה להערכת מיזמי התחדשות עירונית בישראל.
בעדכון האחרון שפורסם בחודש יוני 2022 ערכי הרווח היזמי המזעריים חולקו ל-3 אזורים בלבד: תל אביב-יפו, שם שיעור הרווח המזערי עמד על 14%, גוש דן (דרומית לנתניה, צפונית ליבנה, גבול מזרחי כביש 40, לא כולל לוד ורדלמה וירושלים), שם שיעור הרווח היזמי עמד על 16%, וביתר האזורים שיעור הרווח היזמי עמד על 17%.
כעת העדכון החדש קובע טווח לרווח היזמי ולא מספר קבוע, וגם קובע שינוי בין האזורים. כך, במחוז הצפון, חיפה והדרום שיעור הרווח המזערי הממוצע יעמוד על 17%, באזור מחוז ת"א שיעור הרווח היזמי הממוצע יעלה ל-16%, ובמחוז ירושלים ומחוז מרכז שיעור הרווח היזמי המזערי יעמוד בממוצע על 16%.
"סיכון מהותי בשיווק יחידות דיור בפריפריה"
במסמך המפרט את עדכון התקן צוין מטעם השמאי הממשלתי הראשי כי באזורי פריפריה, ערכי השוק של דירות ושל הקרקע ליחידת דיור נמוכים באופן משמעותי ביחס לאזורים המרכזיים. "מצב זה מקשה על מימון הוצאות הפרויקט מתוך התמורה הצפויה מיחידות הדיור הנוספות (דירות היזם), שכן נדרש במקרים רבים מכפיל בנייה גבוה יחסית לשם יצירת רווחיות".
עוד מוסבר כי "מכפילים כאלה מוגבלים על-ידי יכולת התכנון לשאת ציפוף משמעותי, ומכאן נוצר חסם כלכלי כמעט מוחלט לביצוע פרויקטים רחבי היקף בפריפריה ללא העמדת כלים ליצירת כדאיות כלכלית כגון: מענקים, ערבויות והלוואות, קרקע משלימה וכו'. הדבר משתקף גם בנתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שלפיהם כ-94% מהמיזמים במסלול מיסוי מתבצעים באזורי הביקוש הגבוה" .
כאן הודגש כי "עם זאת, אין מקום לקבוע בפריפריה רווח יזמי נמוך במיוחד. מטבע הדברים, אזורים אלה מאופיינים ברמת ביקוש מצומצמת יותר, הנובעת ממרחק ממרכזי תעסוקה, שירותים ותשתיות. רמת ביקוש זו יוצרת סיכון מהותי בשיווק כמות משמעותית של יחידות דיור, ומגדילה את החשיפה הכלכלית של המיזם. לפיכך, גם בפריפריה נדרש שיעור רווח יזמי מזערי המשקף את סיכוני השוק המובנים ואת תנאי הסביבה הכלכלית המקומית".
"חוסר התאמה בין המחירים לביקוש האפקטיבי באיזור המרכז"
במקביל, מתייחס השמאי הממשלתי לאזורי הביקוש הגבוה - בעיקר בתל אביב ובמרכז ומציין כי ערכי השוק מאפשרים בדרך כלל מכפיל נמוך, ולכן מרבית מיזמי ההתחדשות העירונית במדינת ישראל מתבצעים באזורים אלה. "אולם, נכון למועד כתיבת מסמך זה, אזורים אלה מציגים רמת הסיכון גבוהה באופן יחסי. נתוני השוק באזורים אלה מלמדים על ירידה ריאלית בולטת במחירי הדירות וגידול משמעותי במלאי הדירות הלא מכורות. הנתונים משקפים חוסר התאמה בין רמת המחירים לבין הביקוש האפקטיבי, ומגבירים את אי הוודאות בעת שיווק המיזם. בנוסף, עפ"י רוב, היקף ההתחייבויות בפרויקטים באזורי הביקוש, לרבות עלויות מימון, פינוי ושכירות חלופית, ועלויות ביצוע - גבוה באופן יחסי . לפיכך, אף שמדובר באזורי ביקוש טבעיים, רמת הסיכון הכלכלית במיזמי התחדשות עירונית במרכז גבוהה כיום יותר, ומשליכה ישירות על הרווח היזמי הנדרש" .
לדברי עו"ד גיא פטאל, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור-לוי, מומחה להתחדשות עירונית: "הממצאים שמוצגים בדו"ח מעידים על המצב המאתגר של שוק הנדל"ן למגורים בשנה האחרונה, מצב אותו אנחנו מכירים מקרוב. הדו"ח כולל נתונים על הגדלת הפעילות בהתחדשות עירונית, לעומת פרויקטים יזמיים "רגילים" (שבהם היזמים רוכשים קרקע, מתכננים ובונים), מגמה שמקורה בעיקר במיעוט הקרקעות הזמינות ובעלות הגבוהה של האשראי. כשמחברים את המצב המאתגר של שוק הנדל"ן למגורים, עם ההגדלה היחסית של פלח ההתחדשות העירונית באותו שוק, לא ברור איך הממצאים האלה הובילו את השמאי הראשי של משרד המשפטים למסקנה שיש להפחית את שיעור הרווח היזמי הצפוי בפרויקטים של התחדשות עירונית. לדעתי היה מתבקש להשאיר את הערכים המוכרים על כנם, אולי להעלות אותם במקומות מסוימים (למשל, בפריפריה, או באזורים שיש בהם סיכון רב יותר), כדי לתמרץ יזמים ושחקנים נוספים לבצע פרויקטים".