שימוש ממושך בחניה אינו מקנה זכויות קנייניות / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותבים הם ממשרד יוסף ישורון ושות' המתמחה בהתחדשות עירונית, תכנון ובנייה
בפסק דין מנחה בנושא זכויות קנייניות בחניות קבע המפקח על רישום מקרקעין רחובות ברק ליפשיץ כי שימוש ממושך בחניה אינו מקנה זיקת הנאה מכוח שנים, גם אם נמשך עשרות שנים. ההחלטה צפויה להשפיע באופן משמעותי על תחום ההתחדשות העירונית בישראל.
● סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
עובדות המקרה: משפחה חנתה במשך כ־48 שנים בחניה מספר 17 בבית משותף בראשון לציון, אף שהחניה הוצמדה בתקנון הבית המשותף לקבוצת דירות אחרת. נציגות הבית המשותף הגישה תביעה נגד המשפחה וביקשה צו להפסקת "השגת גבול".
הדיירים טענו כי השימוש הממושך הקנה להם זיקת הנאה מכוח שנים, וכי תביעת נציגות הבית התיישנה. נציגות הבית טענה מנגד כי לנתבעים אין זכות קניינית רשומה, וכי שימוש בחניה ספציפית שולל את חזקת הבעלים ואינו יכול להיחשב כזיקת הנאה.
ההחלטה: המפקח קיבל את עמדת הנציגות וקבע כי כדי ששימוש יהפוך לזיקת הנאה, עליו לעמוד ביסוד "שלילי" - כלומר, הזכות לא תכלול חזקה ייחודית במקרקעין. מאחר שחניה ברכב שוללת מבעלי המקום את האפשרות להשתמש בו, היא אינה יכולה להוות זיקת הנאה. המפקח קבע נחרצות כי לא ניתן לקנות זיקת הנאה בחניה ספציפית, ואף לא בחניה על בסיס מקום פנוי ממאגר מצומצם, שכן הדבר גורע באופן מהותי מזכויות הבעלים.
השלכות משמעותיות
המשמעות: העיקרון המנחה שעולה מפסק הדין הוא שחוק המקרקעין נועד ליצור סדר ורישום ברור, ואין לאפשר לשימושים בלתי רשומים, ממושכים ככל שיהיו, לעקוף את הרישום הרשמי בלשכת רישום המקרקעין.
השלכות ההחלטה על תחום ההתחדשות העירונית משמעותיות. בפרויקטים של פינוי־בינוי או תמ"א 38, סוגיית החניות מהווה לעתים קרובות חסם משמעותי המאיים על ביצוע הפרויקט, כאשר דיירים טוענים לזכויות היסטוריות בחניות שאינן רשומות על שמם. פסק הדין מבהיר כי הסדרים זמניים או שימושים ממושכים בחניות שאינן מוצמדות כדין לדירה, לא יהפכו לזכויות קנייניות העשויות לעכב פרויקטים של התחדשות עירונית.
ההחלטה מחזקת את הוודאות המשפטית והקניינית הנדרשת בשוק הנדל"ן, ומבהירה כי התקנון והרישום הרשמי הם הקובעים בסוגיות של זכויות במקרקעין.
(רח 382/24)