מלחמת ''חרבות ברזל''. חוסר ודאות הוא מילת המפתח / צילום: ap, Leo Correa
מאז פרוץ מלחמת "חרבות ברזל", מושג אחד חזר שוב ושוב לאולמות בתי המשפט: כוח עליון. מה שנתפס בעבר כ"אות מתה" - מתוך תפיסה שהכול בישראל צפוי - הפך לשדה קרב משפטי לוהט, בעיקר בענפי הנדל"ן והבנייה.
ריכזנו את השאלות החשובות בנודע למצב המשפטי, בעזרתם של עו"ד ארז קמיניץ, ראש מחלקת ממשל ורגולציה במשרד EBN - ארדינסט, בן נתן, טולידאנו והמשנה לשעבר ליועץ המשפטי לממשלה; ועו"ד טרי אלמוזלינו־ארנון, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה.
● סיכום פסיקות השנה בנדל"ן: כללים חדשים בדירות נופש, פינוי־בינוי, מיסוי מקרקעין ודיני משפחה
האם המלחמה נחשבת אוטומטית ל"כוח עליון" שפוטר מפיצויים?
לא. "בעוד שבעבר הגישה הייתה שמלחמה בישראל היא דבר צפוי, כיום בתי המשפט מגלים גמישות וטולרנטיות רבה יותר כלפי מלחמת 'חרבות ברזל' כאירוע שלא ניתן היה לצפותו", אומר עו"ד קמיניץ. עם זאת, אין מדובר בחסינות אוטומטית. כל מקרה נבחן לגופו בבתי המשפט, מה שיוצר לעתים פסיקות סותרות וחוסר ודאות.
מה קבלן צריך להוכיח כדי לקבל פטור מפיצוי על איחור במסירה?
"מה שבית משפט שלום אחד יראה כאירוע מסכל, בית משפט שלום אחר לא. יש חוסר ודאות", אומר קמיניץ. "הקבלן נדרש לבצע 'עבודת נמלים' ולהוכיח קשר סיבתי ישיר בין המלחמה לעיכוב הספציפי". עליו להציג:
● מחסור בכוח־אדם: הוכחה כי האתר התבסס על עובדים פלסטינים שגריעתם (כ־84 אלף עובדים בענף) עצרה את העבודה.
● יומני עבודה: תיעוד של ימי סגירת האתר בשל התרעות פיקוד העורף.
● גיוס מילואים: הוכחה כי מנהלי עבודה או עובדים קריטיים גויסו.
● מאמצים לצמצום נזק: הוכחה שנעשו ניסיונות להביא עובדים ממקורות חלופיים או לקיים את החוזה למרות הקשיים.
מדוע המדינה לא קבעה כלל אחיד לכל המשק?
התאחדות הקבלנים ניסתה להוביל פתרון רוחב. "הצענו מודל שבו האיחור יתחלק כך שהקבלנים ישאו בשליש, הדיירים יספגו שליש, והמדינה תשפה שליש, זה לא התקבל", אומר עו"ד קמיניץ, שעמד בזמנו בראש הצוות הבין־משרדי לבחינת השפעת הקורונה על חוזים.
"בקורונה, שאלת איחור במסירת דירות הייתה פחות אקוטית, יצא דוח כולל על חוזים באופן כללי, ולעניין איחור במסירה יצאה חוות־דעת שלפיה תהיה חלוקה שוויונית בין היזמים לרוכשי הדירות, האיחור נקבע על 90 ימים, והדיירים לא יקבלו פיצוי על 45 ימים. זה לא עבר בחקיקה, אבל השוק עבד בחלקו הגדול לפי חוות־הדעת".
הפעם, ההתאחדות עתרה לבג"ץ וביקשה שהמדינה תסדיר את הסוגיה בחקיקה או בחוות־דעת, ושבג"ץ יכיר במלחמת "חרבות ברזל" כאירוע מסכל הפטור מפיצוי בגין אי־מסירת דירה במועד. אולם ביולי האחרון דחה בג"ץ את העתירה, וקבע כי אין זה תפקידו של בית המשפט להורות למדינה איך לגבש מדיניות בנושא ואיך לממשה, וכי בתי המשפט יפסקו במקרים קונקרטיים.
המשמעות: בהיעדר חקיקה, הסכסוכים מתבררים בבתי המשפט תיק־תיק, מה שיוצר עלויות משפטיות כבדות ועומס על המערכת.
מה המצב בתחום הנדל"ן המסחרי והשכירות?
בניגוד לענף המגורים, בנדל"ן המסחרי (קניונים ומרכזים לוגיסטיים) כמעט ולא רואים הצפה של בתי משפט בתביעות. הסיבות לכך הן:
● הסדרים מוסכמים: רוב המשכירים והשוכרים הגיעו להבנות פנימיות מתוך הבנה שמדובר ב"שותפות לדרך ארוכה".
● מנגנוני חוזה: בחוזי שכירות מסחריים נהוג להסדיר מראש מקרים של פטור או חלוקת נזק.
● התאוששות מהירה: למעט באזורי הלחימה הישירים, הצריכה התאוששה יחסית מהר, מה שפיצה על תקופות הסגירה וייתתר את הצורך בהליכים משפטיים.
"עם פתיחת החנויות חלה התאוששות בצריכה, הגדילו את מסת הרכישות, שפיצתה על תקופות הסגירה, והמשק איזן את עצמו", אומרת עו"ד אלמוזלינו־ארנון. "אנחנו רואים שנוצרים פתרונות כלכליים יצירתיים בין המשכירים לבין השוכרים אשר ברך־כלל מייתרים את הצורך של פנייה לערכאות, וזאת מתוך ידיעה וראייה ברורות שמדובר פה בשותפות לדרך ארוכה".
האם חלוף הזמן משנה את המצב המשפטי?
בהחלט. ככל שהזמן עובר, רף הציפייה מהקבלנים עולה. בתי המשפט מצפים כעת מהחברות להיערך למצב הקיים, למשל באמצעות גיוס עובדים זרים ממדינות אחרות. טענת "הפתעה" שהתקבלה בחודשי המלחמה הראשונים, עשויה שלא להתקבל כשמדובר בעיכובים שקורים היום.