מנהל רשות מקרקעי ישראל הפורש: "מחירי הדירות ימשיכו לרדת, אפילו בכ–10% בחודשים הקרובים"

‏

ינקי קוינט, מחירי הדירות ירדו ב־2.5% בשמונת החודשים האחרונים, אחרי 15 שנה של עליות כמעט רצופות. באופן ספציפי בתל אביב נרשמה ירידה של 7%. אתה רואה בזה הישג של רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)? חתרתם לכך?
"בהחלט. הצפנו את השוק בקרקעות לדיור. ההישג הגדול ביותר שלנו הוא שמונה חודשים רצופים שבהם מדד מחירי הדיור בירידה".

ייתכן שיש עוד סיבות לירידות, כמו ריבית גבוהה וגם המלחמה שהשאירה קונים על הגדר.
"לולא המלחמה ירידות המחירים היו מתחילות מוקדם יותר. בתקופה תשומות הבנייה עלו וגם חווינו משבר פועלים בשל איסור כניסה של פלסטינים. לכן משך הבנייה התארך והמימון התייקר. כל אלה עיכבו ירידות מחירים. לגבי הריבית - כן, גם לה יש משמעות.

"הגדלת ההיצע היא לא הרכיב היחיד. אבל ההיצע הוא הפתרון החשוב ביותר להורדת מחירי הדיור. כשיש היצע ויש ודאות, יש היגיון במחירים. הצלחנו לייצר את הוודאות הזאת - העברנו לשוק מסר שאנחנו יודעים להגדיל את ההיצע במשך כמה שנים רצופות ולא רק בפריפריה, כמו שטענו נגדנו. באזור צפון תל אביב פרסמנו את מכרז שדה דב - שיווק של יותר מ-7,000 יחידות דיור במקום האטרקטיבי ביותר במדינה - וזה יצר אפקט דומינו של ירידת מחירים. אלה מכרזים שכבר זכו בהם קבלנים והבנייה תתחיל בשנים הקרובות".

לאן מחירי הדיור ילכו מכאן להערכתך?
"אני חושב שהם ימשיכו לרדת. לא תהיה התרסקות, אבל ירידה של 5% עד 10% בחודשים הקרובים היא לא הגזמה. בפועל אנחנו כבר רואים את זה. אני מקבל מודעות לגבי דירות שמחירן ירד ב־300 אלף שקל, עם פריסת תשלומים ללא הצמדה למדד, פלוס ריהוט ומוצרי חשמל. זה מבטא ירידה של עשרה אחוזים ויותר דה פקטו".

"93% מקרקעות המדינה? בפועל לרמ"י יש רק 7%"

איך בעצם נמדד מנהל רמ"י?
"בראש ובראשונה הוא נמדד באופן שניהל את תחום הדיור, כלומר עד כמה סייע להפוך את שוק הדיור בישראל נגיש יותר לאזרחים. מטרה נוספת שמעוגנת בחוק היא קידום תחרות בענף. בקיצור, כשמחירי הדיור בעלייה כבר שני עשורים, זו בעיה חברתית־כלכלית מהמעלה הראשונה.

"בחמש השנים האחרונות שיווקנו ופרסמנו מכרזים ליותר מחצי מיליון יחידות דיור ונסגרו עסקאות לכ־350 אלף יחידות, מספר שגבוה פי כמה וכמה ממספרים שנרשמו בחמש השנים שלפני כן. ואלה היו שנים טובות, עם שר אוצר שמחויב לדיור (משה כחלון - ה"ו והי"ל)".

רמ"י יושבת על הברז של רוב הקרקעות במדינה, לא?
"לכאורה מדובר ב-93% מקרקעות המדינה, אבל אפקטיבית השטח קטן בהרבה. אם יש בגבעתיים קרקע בבעלות המדינה אבל יושב עליה חוכר, למדינה אין באמת שליטה על המימוש, על העיתוי או על ההיקף. כשמורידים את שטחי הנגב, רמת הגולן, שטחי אש, גנים לאומיים ושטחי חקלאות - לרמ"י נשאר רק כ-7% מקרקעות המדינה כ'שטח אפקטיבי' שניתן לשיווק".

איך אתה למעשה מגדיר את מטרות רמ"י?
"מטרת רמ"י היא לשווק את קרקעות המדינה לצורכי המשק - דיור, תעסוקה, תשתיות, ציבור, חקלאות. לצד זה, ולא פחות חשוב מכך, המטרה היא לשמור על עתודות קרקע לדורות הבאים וכן לשמור על השטחים הפתוחים".

אבל הציבור רואה שנבנות עוד ועוד שכונות על שטחים שבעבר היו פתוחים.
"התמקדנו במה שחשוב ודחוף, שזה תחום הדיור, ובמקביל חשבנו על השטחים הפתוחים. אחוז מהכנסות רמ"י - מיליארד וחצי שקל בעשור האחרון - מיועד לקרן לשמירה על שטחים פתוחים. אנחנו עושים פעילויות עם החברה להגנת הטבע כדי להנגיש את הנושא לציבור. אנחנו כל הזמן חושבים על זה במהלכים שאנחנו מקדמים, כמו התחדשות עירונית או פינוי בסיסי צה"ל".

מטרה נוספת היא להגדיל את הכנסות המדינה ממכירת קרקעות? ללא ספק ספגת לחצים מצד האוצר בכיוון הזה.
"זו לא הייתה מטרה מבחינתי. התפקיד שלנו הוא לא למכור את נכסי המדינה בנזיד עדשים. אזרחי ישראל הם גם הלקוחות שלנו וגם הבעלים שלנו. למחיר יש משמעות כלכלית - אם תשווק קרקע עם פוטנציאל גדול מבלי לבקש עליה את ערכה המלא, השימוש בה לא יהיה יעיל. אבל קבלן ששילם את הערך הכלכלי המלא של הקרקע יבנה עליה את המקסימום האפשרי. התכלית היא פיתוח, לא השאת הכנסות. זה בדיוק מקור הוויכוח שהיה לנו עם משרד האוצר (למשל, בתחילת המלחמה רמ"י אישרה דחיית תשלומים לקבלנים והאוצר התנגד - ה"ו והי"ל)".

"הכנסנו 40 מיליארד שקל בשנה. הפכנו למפלצת"

היו לך הרבה קונפליקטים עם האוצר. רמ"י מנסה להוביל מהלכים שונים ובאוצר טוענים שפעלת ללא סמכות.
"הוויכוח הוא מקצועי, לא אישי. השאלה היא מה התכלית של הקרקע - האם היא מקור להכנסות או מקור לפיתוח? עד 2020 הכנסות רמ"י הגיעו בשיא ל־16-13 מיליארד שקל בשנה. בתקופתי הגענו ל־40-35 מיליארד שקל. בהתאמה אנחנו מוציאים יותר על מחלפים, מוסדות ציבור, כיתות לימוד, מתקני טיהור שפכים. אנחנו משחקים על כל המגרש ובמידה מסוימת רמ"י נהייתה מפלצת. אנחנו חושבים שכדי להגיע למטרה של הורדת מחירי הדיור חייבים לפתור מגוון רחב של בעיות".

לאגף התקציבים במשרד האוצר יש יותר מדי כוח?
"כן, לאגף תקציבים ולחשב הכללי יש כוח שבמידה מסוימת מסכל את היכולת לממש את המדיניות של משרדים ורשויות ממשלתיות בצורה מלאה".

אבל דה פקטו זה הגוף שמפקח על רמ"י, שומר הסף. לא סביר שיגיד לך מה מתאים ומה לא?
"גם אני הייתי שומר סף, בתפקידי כיועץ המשפטי של רמ"י במשך עשור, משנת 2008. האוצר, במקום להיות שומר סף שמפקח ומסייע, היה גורם מכביד ומעכב".

נראה שיצרתם כביש עוקף למשרד התחבורה, כביש עוקף למשרד החינוך וכן הלאה.
"אנחנו הראשונים שמגיעים לשטח ורואים מה חסר. אנחנו לא יכולים לממש מדיניות כשחסרות כיתות לימוד או אין מתקן לטיהור שפכים. אנחנו גם חושבים שהכנסות רמ"י נועדו בדיוק לזה - לא לכסות חוב, אלא לייצר עתודות קרקע נוספות לעתיד".

"בעלי עניין רוצים את הקרקעות לילדים ומקורבים"

בוא נדבר על מחיר למשתכן, שקרויה כיום דירה בהנחה. היית בין מגבשי התוכנית עוד בשנת 2015, עם שר האוצר דאז משה כחלון. האוצר רוצה להפסיק את השיווק במרכז הארץ, בעיקר מטעמים של אובדן הכנסות והעובדה שהתוכנית לא שינתה באמת את מחירי השוק. דעתך?
"מחיר למשתכן היא כלי, לא מדיניות. הכלי הזה מאפשר לייצר עקומת היצע לזוגות צעירים ומחוסרי דיור. גם אם המחירים ירדו ב־3%, לפי מדד מחירי הדיור של הלמ"ס, ועדיין זוגות צעירים לא מצליחים לרכוש דירה - המדינה מחויבת לספק להם דיור מוזל. מחיר למשתכן אפשרה לכ־130 אלף זוגות צעירים לקבל הנחות של מאות אלפי שקלים בקניית דירה. זו תוכנית שעודדה צעירים לצאת מהשוק, כי המסר היה: אל תרוצו לקנות בכל מחיר. אתם עומדים בתור ויום אחד תזכו בהגרלה במחיר נמוך יותר".

זוכים רבים לא גרים בדירות שבהן זכו, אלא משכירים אותן ומתגוררים במקום אחר. זו הייתה המטרה?
"לא. אבל לפי הבדיקות שערכנו, רוב הזוכים (כשני שלישים לפי משרד השיכון - ה"ו והי"ל) דווקא כן מתגוררים בדירות שקנו. גם מי שמשכירים את הדירות רגועים, זה מה שנקרא אפקט העושר, הם לא משעבדים את חייהם למרוץ לרכישת דירה בישראל".

נושא נוסף שבער בך בשנתיים האחרונות הוא מתן קדימות והנחות למילואימניקים ברכישת מגרשים ובמחיר למשתכן. במרבית היוזמות נחסמתם בידי האוצר מהטעם שקדימות כזו פוגעת בעקרון השוויון.
"אין תחום משמעותי יותר שבו אפשר להוקיר את חיילי המילואים מאשר בתחום הדיור. עשינו את זה בקיבוץ האון על שפת הכנרת, עשינו את זה במגרשים במושבים במרכז הארץ שלא הצליחו לחלק שנים. אמרנו שראוי לתת את זה למי ששילמו מדמם, זמנם ומרצם לטובת מדינת ישראל. רק בחלק מהמקרים הצלחנו. בקיבוץ האון הושגה ממש לאחרונה פשרה שבמסגרתה המילואימניקים שזכו במכרז יקבלו את המגרשים".

 היישוב קציר. עימות על הקרקעות וטענות לאפליה / צילום: ויקיפדיה

גם ביישוב קציר התגלע עימות מסוג זה. רציתם לתת קדימות למילואימניקים בכל המגרשים שהוצעו במכרז, אבל בציבור הערבי טענו שהם מופלים לרעה, וגם האוצר התנגד. בפשרה שהושגה רק בחלקם של המגרשים ניתנה הקדימות שרציתם.
"לגבי אפליית ערבים - זו טענה חמורה ולא נכונה. רמ"י פועלת ללא אפליה ומשווקת גם במגזר הערבי. מתן הטבות בדיור ובקרקעות לחיילים משוחררים הוא פרקטיקה שהייתה נהוגה עוד בימי הביניים, כשנתנו אדמות ללוחמים, והיא התממשה גם בארה"ב אחרי מלחמת העולם השנייה ואחרי מלחמת קוריאה ווייטנאם. התפקיד של רמ"י, בעיני, הוא גם לאומי. במלחמה ראינו היטב עד כמה חשוב שבקו הגבול יישבו אוכלוסיות שיודעות להגן על היישובים".

מדוע, אם כך, יש התנגדות כה עזה ליוזמות מהסוג הזה?
"היישובים, המועצות והגורמים האינטרסנטיים רוצים את הקרקעות לילדים ולמקורבים. חלקם אולי גם חיילי מילואים. אנחנו אומרים הפוך: קודם כול שהזוכים יהיו חיילי מילואים, שיכולים להיות גם בני טבריה, נוף הגליל, כרמיאל, קרית מלאכי, ירוחם או קציר. בחלקם של היישובים הקהילתיים יש גם ועדות קבלה, ואני חושב שזה כלי שצריך להשתמש בו בצמצום, כי הקרקע היא משאב ציבורי ושייכת לכולם. בפועל הוועדות מדירות בעיקר אוכלוסיות חלשות, לעתים בטיעון המגוחך שלא יוכלו לעמוד במיסי הקהילה. בעיניי חיילי מילואים לא צריכים לעמוד כלל בוועדות הקבלה האלה. מה יש לבחון? מי ששכב שבוע עם החברים בטנק או במארב - ועדה תגיד לו שהוא לא מתאים ליישוב קהילתי?".

"אנבידיה תצטרך לשנע אלפי מהנדסים לצפון"

נעבור לדבר על הקמת קמפוס אנבידיה בקריית טבעון, בשטח של 90 דונם. החברה קיבלה את הקצאת הקרקע בפטור ממכרז ובהנחה של 51% בערך הקרקע. התעוררה על כך ביקורת.
"אנבידיה היא ברכה למדינת ישראל. בזמנו פניתי למנכ"ל אנבידיה ישראל עמית קריג, ואמרתי לו שאשמח להציע קרקע מתאימה. הקמנו צוות לנושא והיינו פרואקטיבים. הצענו בין 15 ל־20 אתרים. ניסינו לדחוף לפריפריה. אבל בכנות, גם אם אנבידיה הייתה מבקשת להקים את הקמפוס שלה במרכז תל אביב, ישראל הייתה צריכה לאפשר זאת. טוב וחשוב שהקמפוס מיועד להיבנות בצפון, במקום שצירי התחבורה אליו יחסית נוחים".

בעיקר אם מגיעים אליו עם המכונית הפרטית.
"יש תחנת רכבת שנמצאת במרחק לא גדול מהמקום. הברכה תהיה לכל האזור. באזור הזה יוקמו מפעלים לספקים, וחלק מהעובדים, אני מניח, יעברו להתגורר שם, ועדיין הם יצטרכו לשנע אלפי מהנדסים, רובם מהמרכז".

אתה מסיים כמעט 25 שנה בשירות המדינה, חמש מהן כמנהל רמ"י. מה הדבר הבא?
"בכל יום נהניתי מחדש. היכולת לעשות דברים גדולים בשירות המדינה - אין לה תחליף. בתום תקופת הצינון אני מתכוון ללכת לשוק הפרטי.

"אולי אקים קרן השקעות בנדל"ן שתעסוק בקרקעות מורכבות, קרקעות של קיבוצים ומושבים, קרקעות עם רישומים מורכבים (הכוונה לקרן שתשקיע בנכסים כדי להשביחם ולמכור הלאה - ה"ו והי"ל). כל חיי המקצועיים פתרתי בעיות מורכבות בתחום הקרקעות".

קיימת אפשרות ששלומי הייזלר, מנכ"ל האוצר לשעבר, יצטרף אליך לקרן?
"יש אפשרות כזו. הוא חבר טוב, פתרנו הרבה בעיות בתוך הממשלה ואנחנו עובדים טוב יחד".

אין בזה טעם לפגם? שניכם הייתם קודקודים בממשלה ועכשיו יוצאים למגזר הפרטי.
"את חוק ההגבלות לאחר פרישה אני מכיר היטב כיועץ משפטי ואנחנו נקפיד עליו קלה כחמורה. אבל יש לנו עוד כוח, מרץ ורצון לפתח את המדינה, ויזמים שהם פרטנרים מקדמים את הפרויקטים ולוקחים סיכונים".

מה הסטטוס ביחס למינוי מחליף במקומך? נאמר שמנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן ייכנס כממלא מקום עד לכינוס ועדת איתור.
"עדיין לא נקבע מי ייכנס במקומי כממלא מקום. אני מקווה שמחליפי או מחליפתי ימשיכו להציף את השוק בקרקעות כדי שירידת המחירים תימשך. אני גם מקווה שיצליחו לשמר את כוח האדם האיכותי שנמצא ברמ"י, תוך הקפדה על מינהל תקין".

שלומי הייזלר מסר בתגובה לראיון: "ינקי ואני מכירים שנים רבות, שותפים לרפורמות ולפרויקטים רבים ומדברים על שיתופי פעולה בהמשך, בכפוף כמובן למגבלות תקופת הצינון. בין היתר עלתה אפשרות להקמת קרן השקעה בנדל"ן, שתעסוק בהשבחת קרקעות מורכבות לפרויקטים של מגורים, תשתיות ואנרגיה, בקרקעות חקלאיות בכלל הארץ וביו"ש. בע"ה ובבוא העת נתייחס".