דירה למכירה. כבר לא סמל סטטוס / צילום: תמר מצפי
שיעור המשקיעים שלקחו משכנתא בנובמבר הגיע לשפל היסטורי. 7.3% בלבד מכלל נוטלי המשכנתאות - 642 הלוואות, מתוך 8,778 שניתנו במערכת הבנקאית. זאת לעומת 8.9% מהמשכנתאות שניטלו בין ינואר לנובמבר ו-12.3% בממוצע בעשור האחרון (ושיעור דו-ספרתי חודש אחרי חודש, עד מרץ 2023).
● זה לא באג אלא פיצ'ר: לקוני הדירות אין באמת חלון יציאה
● למה נתניהו הבטיח השבוע הגירה שלילית של 20 אלף תושבים לדימונה?
במספרים מוחלטים התמונה חדה עוד יותר. מתחילת השנה, במשך 11 חודשים, נטלו משקיעים 8,181 משכנתאות לרכישת דירה. לשם השוואה, בשנת 2021 - לפני זינוק הריבית - עמד מספרם על 19,406. יותר מפי שניים. גם חלקם היחסי בעוגה היה אז כמעט כפול: 14.9% מכלל נוטלי המשכנתאות.
אבל הנתונים האלה, מרשימים ככל שיהיו, חושפים רק טפח קטן מהדרמה. הם עוסקים רק במי שמוגדר רגולטורית כ"משקיע" - בעלי שתי דירות ויותר. הגדרה שמשמשת בעיקר למגבלות שהציב בנק ישראל והמפקח על הבנקים, שמאפשר לאותם בעלי דירות ליטול מימון בשיעור של עד 50% מערך הנכס, לעומת 75% לרוכשי דירה יחידה.
אלא שבמציאות, כמעט אין מי שקונה דירה ומתעלם משיקול ההשקעה. במובן הזה, כולנו משקיעים. לא במקרה, כבר 25 שנה שמחירי הדירות אינם חלק ממדד המחירים לצרכן. בלמ"ס הגיעו אז למסקנה שרכיב הרכישה הוא השקעה - לעיתים ספקולטיבית - ולא חלק מסל הצריכה, ולכן החליפו אותו במדד השכירות. גם המדינה, במילים אחרות, מודה שדירה היא קודם כול נכס.
ההון העצמי הדל צומח בצורה מרשימה בשוק
למה זה כל כך חשוב? בין השאר, כי לא מעט מומחים הסבירו בשנה האחרונה - נוכח המספרים העגומים בשוק הדיור שלנו - שרוכשי הדירות יחזרו אחרי "עם כלביא", בתום המערכה המהירה מול איראן. ואז, הם אמרו שהרוכשים מחכים לסיום המלחמה ולחזרת החטופים, כי למי יש מצב רוח לפני שהם באים הביתה. ואז, אותם אופטימיים או פסימיים (תלוי בפוזיציה) העריכו כי ירידה המונית מהגדר תגיע ברגע שבנק ישראל יוריד את הריבית, כשהקונים יבינו שאוטוטו תסתיים התקופה שבה ידם הייתה על העליונה. אבל כל אלה קרו, והמכירות עדיין ברצפה.
אבל אם זו השקעה קרה, הקיפאון בשוק הדיור מובן מאליו. ואלה לא רק משקיעים "קלאסיים" שמוצאים אלטרנטיבות אטרקטיביות יותר לכספם, נרתעים מריבית גבוהה על החוב, ומעדיפים לא לקפוץ על רכבת שכבר עושה דרכה למטה (הלמ"ס דיווחה על 8 חודשים רצופים של ירידות מחירים, אבל מבצעי הקבלנים בשנתיים האחרונות מעידים על מצוקה וירידה גבוהה בהרבה).
חשבו על הצעירים שחלמו שנים על דירה ראשונה בבעלותם. ההון העצמי ה"עלוב" שלהם - זה שלא הספיק אפילו לחלום על דירה לפני שנתיים - צומח בצורה מרשימה בשוק ההון. בזמן שמשכיר הדירה שלהם מגרד בקושי תשואה שנתית של 2%-3%, הם נהנים מתשואות גבוהות בהרבה, גם "הפחדנים" שכספם יושב באפיקים הכי סולידיים שהשוק מציע. ורק השבוע הציגה הבורסה נתונים לפיהם הציבור הרחב, "משקיעי הריטייל", היו הגורם הכי דומיננטי השנה, בפער אדיר מול השאר. בסיכום שנתי, משקיעי הריטייל קנו מניות בהיקף נטו של 13.7 מיליארד שקל, לעומת המוסדיים שרכשו מניות ב־3.3 מיליארד שקל והמשקיעים הזרים שקנו ב־4.3 מיליארד שקל.
האזהרות לא רלבנטיות כשהשוק פורח
ונכון שהסבירו להם שדירה יחידה פטורה ממס רכישה וממס שבח - בניגוד להשקעה במניות, למשל, שכרוכה במס של 25% על רווחי ההון בעת המימוש. אבל זה לא רלבנטי כשהשוק פורח, וכשהשאלה היחידה היא רק כמה נרוויח. גם יתרונות המינוף ברכישת דירה - העובדה שרוב הכסף ניטל בהלוואה ומאפשר תשואה גבוהה בהרבה על ההון העצמי - עובדת רק כשהשוק טס למעלה. מה גם שיש צעירים שלוקחים היום הלוואות לרכישה מניות, ואת תעלולי המינוף המסוכנים הם יודעים לייצא גם לשם.
ולא פחות חשוב - נדמה שכבר אין שום "פדיחה" לגור בשכירות. דירה בבעלות כבר איננה סמל סטטוס. אפילו אסף רפפורט, שמכר השנה את וויז ב-32 מיליארד דולר, משלם שכירות. שיחות הסלון שלנו כבר לא עוסקות בכדאיות ההשקעה בקריות או בקרית גת, אלא בשאלה אם כדאי אנבידיה או גוגל, OpenAI או מטא, S&P או תל אביב 35.
ובנקודה הזו, השאלה הגדולה איננה מתי הריבית תרד, אלא מתי יחזור האמון בשוק הדיור. מתי תשוב התחושה, שעד לא ממש מזמן הייתה כל כך טריוויאלית, שדירה היא עוגן, לא סיכון. כל עוד הציבור רואה בנדל"ן נכס תנודתי, יקר, ממונף ונעדר ודאות, הוא יתנהג בהתאם: ימתין, ישווה, וישאיר את הכסף במקום שבו הוא עובד בשבילו, מינוס כאב הראש.
כוכבי השבוע
מצוין: השקל החזק הוא הרבה מעבר לחופשה זולה
כמעט התרגלנו, אבל עוצמת המטבע הישראלי היא הכל חוץ ממובנת מאליה. כשבשוק ההון מתווכחים האם ומתי נגיע ל-3 שקלים לדולר, מי זוכר שהדולר חצה פה את ה-5 שקלים בתחילת האלף (אינתיפאדה), ושהוא נגע ב-4 שקלים באוקטובר 2023.
שקל חזק פירושו, לפני הכול, שהביקוש עולה על ההיצע. תחשבו למשל על האקזיט של חברות הסייבר וויז, סייברארק וארמיס (יותר מ-60 מיליארד דולר יחד) או על ההשקעות של אנבידיה בישראל. זה לא רק הכסף הזר שנכנס - וכמובן שלא כל ההשקעות הללו הן מזומן מיידי - אלא האימפקט שיש להודעות כאלו על משקיעים בחו"ל, שלא רוצים להישאר ללא המטבע הלוהט בעולם. ולא בלי קשר, גם התעשייה הביטחונית על הגל, בזרם של רכישות שמציגות את היתרון היחסי הבולט של ישראל.
השקל התחזק השנה ב-12% מול הדולר. זה הרבה מעבר לחופשה זולה יותר בארה"ב.
בלתי מספיק: העונש הקל של דן תורג'מן
הדרך היחידה למנוע העלמת מסים, חוץ מלפרוט על מצפון האזרחים, היא בהרתעה וענישה. בארה"ב, למשל, המדינה "סומכת" על הדיווחים של אזרחיה, אבל אבוי למי שייתפס בהונאה. כולם מכירים את הסיפור על אל קפונה, שקיבל 11 שנות מאסר באלקטרז.
ואצלנו? רחמנים בני רחמנים. השבוע, למשל, קבע בית המשפט כי השחקן דן תורג'מן, שהורשע בעבירות מס בסך 3.7 מיליון שקל, ישלם קנס של 100 אלף שקל וירצה 9 חודשי עבודות שירות. בקטנה. תורג'מן היה בין השאר בעלים של נכס שנרשם על שם מישהי אחרת, והתחמק מתשלום מס שבח. בנוסף, הוא לא דיווח על הכנסות שהתקבלו מהשכרת שתי דירות שבבעלותו. אבל בית משפט נתלה בעובדה שהעבירות בוצעו מזמן (2007-2018), ושמדובר בהסדר טיעון, כדי להצדיק את העונש הקל.
ובפעם המי-יודע-כמה, אינספור מעלימי מס הפנימו שהפשע משתלם למדי.