המדריך ל-2026 / צילום: Shutterstock
אחרי שנים שבהן הריבית והאינפלציה לא הפסיקו לטפס ומתחו את יכולת ההחזר של הישראלים לקצה, שנת 2026 מסמנת שינוי מגמה מובהק. כך, אתמול בהחלטה מפתיעה, הוריד בנק ישראל את הריבית ברבע אחוז ל-4%. בבנק מעריכים שהריבית צפויה לעמוד על 3.5% ברבעון הרביעי של 2026 - מה שמשקף עוד שתי הפחתות של 25 נקודות בסיס. במקביל שיעור האינפלציה צפוי להתכנס לרמה של כ־2%.
● הריבית ירדה: מה יקרה עכשיו לתשלום המשכנתא שלכם?
● מי מוכן לקחת משכנתא בריבית דו-ספרתית
● המגבלות וההטבות: ההנחיות החדשות של בנק ישראל במשכנתאות
על רקע השינויים הצפויים בסביבה הכלכלית בישראל, עולה שאלה מרכזית בקרב נוטלי המשכנתאות: מי צריך לבחון מחדש את תמהיל המשכנתא ולשקול מחזור - ומי יכול להמתין?
מה מטרת המחזור?
נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, מדגישה כי לפני שניגשים לבחינת המסלולים, יש להגדיר את מטרת המחזור: הקטנת או הגדלת ההחזר החודשי, הארכה או קיצור חיי המשכנתא, או בחינת כדאיות לפי מסלולים בעקבות שינויי ריבית או מדד המחירים לצרכן. לדבריה, מומלץ לבצע בדיקה תקופתית אחת לשנתיים־שלוש, או בכל שינוי מהותי בתנאי השוק או במצב הכלכלי של משק הבית.
מסלול ריבית קבועה
לדברי יעקב, מי שנטלו משכנתאות במסלול של ריבית קבועה לא צמודה עד שנת 2022, נהנים כיום לרוב מתנאים טובים שנולדו בסביבת ריבית אפסית. "במקרים רבים - לא מומלץ לגעת במסלול הזה, אלא אם מדובר במחזור חלקי", היא מסבירה.
מנגד, תמונת המצב במסלול הקבוע הצמוד למדד שונה בתכלית. לווים שנכנסו למסלול זה בתקופות של אינפלציה נמוכה, דוגמת שנת 2020, ולא השכילו למחזר את החוב בזמן, מצאו עצמם חשופים לעלייה חדה בקרן ההלוואה. במצבים שבהם קיימת חשיפה גבוהה למדד והיתרה לסילוק אינה יורדת למרות התשלומים השוטפים, קיימת הצדקה כלכלית מובהקת לבחינה מחדש של הכדאיות במחזור המשכנתא.
מסלול פריים
מסלול הפריים עבר מהפך לפני מספר שנים לאחר שבנק ישראל הסיר את המגבלה לחשיפה לרכיב. הדבר הוביל לנהירה משמעותית לרכיב, שכן בסביבת ריבית נמוכה מסלולי הפריים נותרו ברמות נמוכות. עם זאת, בשנת 2023 החשיפה לרכיב ירדה משמעותית ככל שהריבית עלתה.
מי צריך לבדוק מחזור? יעקב מחדדת כי למי שיש חשיפה גדולה למסלול הפריים - כגון פריים פלוס, פריים נקי או אפילו פריים מינוס 0.2 או 0.3, כדאי שיבדוק אופציה למחזור משכנתא, משום שכיום קיימים מסלולים שקליים זולים יותר, עם מרווחים נמוכים יותר בהשוואה למרווחים שניתנו בעבר ברכיב.
מסלול ריבית משתנה
כשבוחנים את רכיב הריבית המשתנה יש לזכור שהריבית הסופית במסלול מורכבת מפונקציה של שני רכיבים: עוגן ומרווח. העוגן הוא למעשה הריבית שמתעדכנת בכל תחנת שינוי בהתאם לסביבת הריבית בשוק האג"ח הממשלתי, בעוד שהמרווח קבוע ועליו אנו מנהלים משא ומתן מול הבנקים. עד לפני כשנה־שנתיים המרווחים היו גבוהים ביחס להיום, כך שייתכן שניתן למחזר לאופציה זולה יותר.
באשר למסלול המשתנה הלא צמודה, יעקב מסבירה כי אמנם החשיפה לרכיב זה גדלה משמעותית משנת 2023 ותפסה את מקומו של רכיב הפריים, אך לבודדים שבחרו בו ערב שנת 2023, ובמיוחד בשנים 2019-2022, כדאי לבדוק את התנאים. זאת לאור עליית תשואות האג"ח בעקבות הריבית והמלחמה, שבאה לידי ביטוי בעלייה משמעותית בריבית בתחנת השינוי.
במסלול המשתנה הצמוד למדד, יעקב מחדדת כי מי שלקח ריבית משתנה לפני חמש שנים, כשהאינפלציה הייתה אפסית, חייב לבדוק אפשרות למחזור. זאת לאור העובדה שבסבירות גבוהה הריבית בפועל כיום גבוהה משמעותית וההחזר החודשי גבוה יותר. יעקב מסבירה כי זהו אחד המסלולים הבעייתיים ביותר בשנים האחרונות, שכן בין 2022 ל־2025 מדד המחירים לצרכן עלה בחדות והקרן של משכנתאות צמודות תפחה. לווים רבים גילו שיתרת החוב גבוהה יותר מזו שהייתה בתחילת הדרך, ובמקביל הריבית שמשתנה לפי תזוזת תשואות האג"ח עלתה גם היא בתחנת השינוי.
לסיכום מציינת יעקב כי בדיקת מחזור משכנתא לרוב אינה יקרה ולעיתים אף נעשית ללא עלות, בעוד שהחיסכון הפוטנציאלי עשוי להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים. "ב־2025 נרשמו עשרות אלפי מחזורי משכנתאות - המהווים כמעט 50% מהיקף המשכנתאות החדשות. ההערכה היא שגם ב־2026 המגמה תימשך", היא מסכמת.