גל מבצעי המימון בענף הנדל"ן אינו נרגע, והיזמים ממשיכים לחפש דרכים יצירתיות למשוך רוכשים - מדחיית תשלומי משכנתא, מבצעי טרייד אין על הדירה הקודמת, ואפשרות לביטול הסכם במידה ומחיר הדירה יורד.
● מאחורי המבצעים בדיור: כמה שווה באמת ההנחה של רוטשטיין?
● גל מודעות לשכירות ארוכת טווח מציף את הרשת - מה עומד מאחוריו?
● הבליץ שהכניס 10 מיליארד שקל לרמ"י: ארבע הערות על מכרזי הקרקעות של סוף השנה
לפני שבועות אחדים יצאה שיכון ובינוי במבצע חדש הכולל, בין היתר, "חופשה מפנקת בתאילנד" למי שירכוש דירה בפרויקטים שלה במרכז הארץ. בדקנו באילו פרויקטים מדובר, מהו שווי ההטבה, אילו תנאים נוספים כלולים במבצע - והאם קיימים סיכונים אותם הרוכשים צריכים לקחת בחשבון.
המבצע
במסגרת המבצע החדש של שיכון ובינוי, החברה מעניקה חופשה בתאילנד לרוכשי דירות בשני פרויקטים שלה. הפרויקט הראשון, OLAM, ממוקם בשכונת נווה איילון באור יהודה, והפרויקט השני, DREAMS, נמצא במערב הוד השרון.
כדי לממש את הנופש מעניקה שיכון ובינוי לרוכשים שובר למימוש בשווי המוערך בעשרות אלפי שקלים.
נוסף לחופשה, החברה מציעה תנאי מימון מקלים: בכל הנוגע לתנאי המימון, בפרויקט באור יהודה נדרשת מקדמה של 15% בלבד במועד הרכישה, ויתרת 85% משווי הדירה משולמת בסמוך למסירה.
בפרויקט בהוד השרון ניתן לשלם 20% במועד הרכישה ואת יתרת ה־80% במועד הסמוך למסירה.
נוסף לכך, בשני הפרויקטים ניתנת הטבה של פטור מלא מהצמדה למדד תשומות הבנייה שחלה על כ־40% משווי הדירה.
האותיות הקטנות
בפרויקט בהוד השרון מתייחס המבצע לדירות בנות 5-6 חדרים, במחירים המתחילים מ־4.495 מיליון שקל.
בפרויקט באור יהודה ההטבה חלה על דירות בנות 4-6 חדרים, החל מ־3.095 מיליון שקל.
שובר החופשה מוגבל בזמן למימוש ותקף לתאריכים מסוימים בלבד, בהתאם לתנאי הספק והתקנון.
היקף ההטבה
עו"ד גל חסון, המייצג בעסקאות נדל"ן, אומר בשיחה עם גלובס כי "יש להסתכל על ההטבה כחיסכון כפול. לצורך הדוגמה ניקח דירה שעולה 3 מיליון שקל. פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה - בהנחת עלייה שמרנית של כ־3% בשנה - עשוי לחסוך לרוכש למעלה מ־200 אלף שקל לאורך תקופת הבנייה.
"לכך יש להוסיף את 'ערך זמן הכסף' - העובדה שיתרת התמורה (85%) נותרת בידי הרוכש ויכולה להניב תשואה בפיקדונות או בקרנות כספיות, תשואה שעשויה להצטבר למאות אלפי שקלים נוספים. עלותה של חופשה משפחתית בתאילנד עשויה להביא לחיסכון של עשרות אלפי שקלים לרוכש".
הסיכונים
עו"ד חסון מחדד כי יש להביא בחשבון שסכום החיסכון הוא רווח "על הנייר" שעלול להישחק אם מחיר הדירה המקורי היה גבוה ממחיר השוק, או אם עלויות המימון (הריבית על המשכנתא) במועד התשלום הסופי יתייקרו באופן שיקזז את הרווח שנצבר.
לדבריו, "לכן חשוב לזכור כי הטבה כספית, גדולה ככל שניתן להעריכה, אינה תחליף לבדיקת היתכנות בכל הקשור לקבלת המימון ביום שבו תצרכו לשלם על העסקה במלואה".
במקביל מחדד עו"ד חסון כי בעסקת 85/15 למשל עיקר התשלום (85%) נדחה למועד המסירה, וצריך להביא בחשבון כי תרחיש שבו לא תהיה יכולת לגייס את יתרת התמורה בעוד מספר שנים. לדבריו, "הגורמים לכך מגוונים: עליית ריבית חדה, החמרה ברגולציית המשכנתאות או שינוי במצבו הכלכלי של הרוכש. חשוב לזכור: אישור עקרוני מהבנק ביום החתימה אינו מחייב את הבנק למועד המסירה שחל שנים קדימה".
לבסוף הוא מסכם כי במקרה של אי־יכולת לשלם את יתרת התמורה במועד, הרוכש חושף את עצמו לביטול ההסכם ולחילוט הפיצוי המוסכם (העומד לרוב על כ־10% משווי העסקה).
"כאשר משלבים פטור ממדד עם דחיית תשלום, כל הסיכון הכלכלי מתנקז לנקודת זמן אחת - יום המסירה. העסקה עשויה להיות מצוינת, אך היא מיועדת למי שיש לו 'גב כלכלי' ויכולת מימון מוכחת", מסכם עו"ד חסון.200
