שדה התעופה בהרצליה. כאלף יחידות דיור ייבנו במקומו / צילום: איל יצהר
בליץ המכרזים של סוף השנה שעברה, שכלל כ־90 מכרזים שנסגרו בחודש דצמבר, הוביל להכנסות של כ־10 מיליארד שקל למדינה, כולל עלויות פיתוח. רמ"י "כיסתה" בכך מעט על שנה בינונית מאוד מבחינת שיווקי קרקעות והכנסות ואילו מצד היזמים הם חשפו אסטרטגיות עסקיות וכיוונים אליהם יחתרו בשנים הבאות.
● המספרים של שוק הנדל"ן ב־2025 מתחילים להיחשף, והם רחוקים מהתחזיות
● "ירושלים היא תופעה אחרת": למה מחירי הדירות בבירה ממשיכים לעלות?
חברת רובי קפיטל, העוסקת במימון והשקעות נדל"ן, ביצעה עבור גלובס ניתוח של המכרזים של חודש דצמבר, האחרונים של מנהל רמ"י הפורש ינקי קוינט. הנה כמה ממצאים מעניינים מתוצאות המכרזים האחרונים.
המימון | החברות יזדקקו למיליארדי שקל ליווי
"אני לא זוכר כזה בליץ משמעותי של מכרזים", אומר עידו רואימי, סמנכ"ל ומנהל השקעות האקוויטי ברובי קפיטל. "מה שבולט הוא שרוב החברות הזוכות הן הגדולות, חלקן ציבוריות כמו עמרם אברהם, אפי קפיטל, אזורים ורייסדור.
"מבחינת מחירים, לא מצאנו השתוללות כמו במכרזי שדה דב ובשוק המשרדים ב־2021. יש כאן הבנה והפנמה של סביבת הריבית הגבוהה והמצב הכלכלי".
המשמעות של רכישות קרקע ב־10 מיליארד שקל, היא מיליארדים במימון. "רק הזוכות הגדולות ישלמו 5.5־6 מיליארד שקל, וכאן העניין שלנו כקרנות אקוויטי, והסיבה לכך שאנו עוקבים בצורה הדוקה אחרי המכרזים האלה", אומר רואימי.
החברה שעומדת בראש ההתחייבויות הכספיות היא צרפתי צבי, שאמנם זכתה רק במכרז אחד ברמת גן, אך הוא יעלה לה 820 מיליון שקל; אחריה קבוצת אביב שארבעת המכרזים שבהם זכתה יעלו לה 720 מיליון שקל, רמי שבירו שזכתה בשלושה מכרזים ב-683 מיליון שקל ורייסדור שזכתה בשלושה מכרזים שיעלו לה 654 מיליון שקל.
ביחידות דיור מובילה עמרם אברהם, שזכתה במכרזים ל־957 יחידות דיור תמורת 378 מיליון שקל, מה שמעיד על כך שהיא מתמקדת בפלח השוק העממי־בינוני.
אסטרטגיה | החברות שפונות לכיוונים חדשים
כאמור, המכרזים יכולים ללמד לא מעט על התמקדות אסטרטגית של חברות לעתיד של השנים הקרובות, ונראה כי החברה הבולטת ביותר לעניין זה היא קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב.
החברה מתמקדת היום בעיקר בפרויקטים יוקרתיים ומגה יוקרתיים בתל אביב וברוח זו ניתן להבין את מגעיה מול קבוצת חג'ג' ורפי קלינה, לרכישת זכויות במגרש ברחוב שד"ל בתל אביב להקמת מגדל יוקרה בן 40 קומות, בתמורה ל-730 מיליון שקל.
ואולם החברה זכתה בדצמבר בארבעה מכרזים: שני מכרזים בשדה התעופה בהרצליה ל־254 יחידות דיור ושניים בסירקין בפתח תקווה ל־393 יח"ד, מה שמעיד שהחברה מעוניינת לגוון את פעילותה.
צ.מ.ח המרמן זכתה בשלושה מכרזים - שניים ל־490 יחידות דיור בפתח תקווה ואחת ל-118 יחידות דיור בהרצליה. החברה עברה לא מכבר לשליטת קבוצת עזריאלי, ואלה המכרזים הראשונים שהיא משתתפת בהם תחת הבעלים החדשים.
חברת צרפתי צבי, שכאמור הגיעה למקום ראשון מבחינת עלויות הקרקע שתשלם, סימנה את רמת גן כפרויקט הדגל שלה, ולא סתם אמר לנו המנכ"ל המשותף משה צרפתי, כי החברה הציעה מחיר גבוה על הקרקע, כי היתה נחושה לזכות בה.
תכנון | רמת גן רוצה תוכנית חדשה שתוסיף דירות לזוכות
במתחם השלישות ברמת גן אירע דבר מעניין: הפערים בין ההצעות הזוכות בשני המכרזים שנערכו הגיעו ל־50%. בעוד הזוכות במכרז הראשון, החברות שבירו ורייסדור, הציעו כ־800 אלף שקל ליחידת דיור (כולל פיתוח), במכרז השני הציעה חברת צרפתי צבי ושות' כ־1.2 מיליון שקל, שלפי ניתוח רובי קפיטל אף הגיעה למקום הראשון מבחינת המחיר שתשלם עליה.
ואולם יש במכרז זה דבר מעניין עוד יותר: נראה כי צרפתי ושבירו ורייסדור יבנו הרבה יותר יחידות דיור מ־1,200 הדירות שנקבעו במכרז. בחוברת המכרז נכלל משפט חריג שאומר, כי "יובא לידיעת המציעים שבהתאם לעמדת עיריית רמת גן היזמים שיזכו במכרז ידרשו לקדם תב"ע חדשה למתחם התואמת לעמדת אגף התכנון של העיריה". כלומר התוכנית לפיה התקיים המכרז - לא היתה רלוונטית.
מה כן רלוונטי? ממכתבים מטעם עיריית רמת גן שנוספו למכרז ניתן להבין כי בעירייה סבורים שהתוכנית למתחם השלישות ישנה (אושרה לפני 10 שנים) ואינה מעודכנת לימינו. בתוכניות המעודכנות יצטרכו היזמים לכלול מטלות ציבוריות שונות בהן מעונות יום, גני ילדים, ועוד.
בעירייה מציינים כי התוכניות החדשות לא יפחיתו את שטחי המגורים, אך 30% מיחידות הדיור חייבות להיות מיקרו דירות בשטחים של עד 45 מ"ר. המשמעות: גידול משמעותי במספר יחידות הדיור, וזאת בלי שהעירייה שוללת על הסף אפשרות להגדיל עוד את שטחי הדיור.
המחירים | החברה שזכתה כי הציעה פחות
חברה קטנה בשם בוני ישראל בשכונת שדות זכתה במכרז בבאר יעקב ל־84 יחידות דיור כשהציעה על הקרקע ועלויות הפיתוח מחיר של 739 אלף שקל ליחידת דיור, המחיר הנמוך ביותר מבין שבע החברות שזכו במכרזים בעיר.
אמיר אלעזרא, מבעלי א.ד.מ בוני ישראל, מסביר כי הזכייה במחיר הנמוך לא היתה מקרית, אלא חלק מאסטרטגיה ודרך התנהלות של החברה - לתת לאחרים להוביל. "ידענו שבבאר יעקב הוצעו שבעה מתחמים, ויזם יכול היה לזכות רק במכרז אחד, לכן יצא מצב שיכולת לזכות במכרז גם אם הגעת למקום רביעי או חמישי, כי מי שהגיעו לפניך זכו במכרים אחרים. לכן מראש כיוונתי להיות ההצעה הרביעית או החמישית בגובהה, בידיעה ברורה שהמתחם שווה יותר".
התוצאה: החברה זכתה כאמור, במחיר הנמוך ביותר, שהיה נמוך בכ-14% מהחברה שזכתה במכרז עם המחיר הגבוה ביותר ליחידת דיור.