מומחים מנתחים את עדכון הרווח היזמי והשפעתו על השוק / צילום: Shutterstock
תקן 21 הוא התקן המקצועי שמגדיר את המתודולוגיה והכללים לבדיקת כדאיות כלכלית של תוכניות פינוי־בינוי בישראל. בשבוע שעבר פרסם השמאי הממשלתי הראשי עדכון לתקן הקודם שפורסם ב־2022. לפי המסמך שפרסם השמאי הממשלתי הראשי, העדכון נועד לשקף עליית סיכונים ועלויות בשוק - ריבית גבוהה, התייקרות תשומות, השפעות המלחמה והאטה במכירות.
● ביהמ"ש המחוזי מחק תביעה של חברת נדל"ן נגד עורכי דינה
● בזכות טיל איראני: כך נעלמו ההתנגדויות לפרויקט תמ"א
● הבקשות להיתרי בנייה חדשים צנחו: היזמים העדיפו לחכות להגדלת הממ"דים
בעזרת מומחים מהתחום, גלובס עושה סדר בשינויים בתקן ובהשפעות הצפויות על השוק.
מהו תקן 21 ומה השינוי הנוכחי שהוכנס בעדכון האחרון?
עו"ד נתן לרר, משרד בן יעקב: "התקן הקודם הגדיר מראש את רווח היזם. בעדכון הנוכחי נקבעו ערכים מחוזיים ממוצעים עם טווחי סטייה: 16% (15%-17%) במרכז ת"א ובירושלים ו־17% (16%-18%) בצפון, בחיפה ובדרום".
עו"ד אבי בבג'נוב, מומחה למקרקעין ותכנון ובנייה: "בעדכון של 2022 שיעור הרווח היזמי לא נקבע כמספר חד אלא כהנחיה כללית, שתורגמה לרווח מקובל של כ־15% באזורי ביקוש. לא הייתה הבחנה מחייבת בין אזורים והרווח נתפס כטווח עבודה ולא כרף קשיח.
"בעדכון הנוכחי נקבעו לראשונה שיעורי רווח מינימליים ברורים עם הבחנה גיאוגרפית. באזורי ביקוש מרכזיים, כמו גוש דן, הרווח המינימלי הועלה לכ־16%, ובאזורים חלשים או פריפריאליים נקבע רף גבוה יותר של 17% ומעלה. המשמעות היא מעבר מתקן שנותן חופש פרשני, לתקן שמציב רף כלכלי מחייב שמתחתיו פרויקט ייחשב לא כלכלי".
מדוע הוחלט לעבור מ"מספר קשיח" ל"טווח רווחיות" ממוצע?
עו"ד בבג'נוב: "ההבנה היא שאין רווח יזמי אחד שמתאים לכל פרויקט. קיבוע של אחוז אחד יוצר עיוות כלכלי - הוא עלול להיות נמוך מדי לפרויקטים מורכבים וגבוה מדי לפרויקטים פשוטים. טווח מחזיר את מרכז הכובד לשיקול דעת שמאי מקצועי. טווח רווחיות מאפשר גמישות ועדכון פנימי מול תנודתיות השוק - ריבית ועלויות בנייה - ללא צורך בעדכון פורמלי נוסף של התקן. זה גם נועד לצמצם מחלוקות; ניתן לנהל דיון ענייני היכן בתוך הטווח נמצא הפרויקט במקום ויכוח בינארי של 'עובר או לא עובר'".
עו"ד לרר: "קביעת טווח רווחיות מאפשרת לשקף טוב יותר את העובדה שפרויקטים שונים חשופים לרמות סיכון שונות. התמורות לבעלי הזכויות הן קבועות בהיקפן ההנדסי אך יכולות להשתנות בהיקפן הכספי אל מול השינויים בתשומות הבנייה, דבר העלול להביא את הפרויקט להפסד ובמקרה הגרוע לסיכולו".
מדוע הוחלט להעלות את דרישת הרווח דווקא בתל אביב ובגוש דן?
עו"ד לרר: "גם באזורי ביקוש גדלו משמעותית העלויות והסיכונים: ריבית גבוהה, התייקרות תשומות, עיכובים והשפעות המלחמה, האטה במכירות וירידת מחירי הדירות. המטרה היא שהבדיקה תשקף היתכנות אמיתית ותקטין סיכון שתוכנית תאושר אך לא תתממש".
עו"ד בבג'נוב: "יש פער בין התדמית של אזורי ביקוש כבטוחים לבין המציאות. פרויקטים במרכז מאופיינים במורכבות תכנונית חריגה, ריבוי גורמי אישור ועלויות מימון גבוהות. עלויות הבנייה במרכז גבוהות במיוחד בשל צפיפות עירונית ודרישות הנדסיות. העלאת הרף נועדה להבטיח שהתחדשות עירונית באזורי ביקוש תהיה לא רק מתוכננת אלא גם בת־מימוש".
האם השינוי בתקן מספיק כדי להניע את השוק?
עינת גנון, לשעבר סגנית יו"ר הרשות להתחדשות עירונית וכיום יועצת עצמאית ודירקטורית בהכשרת הישוב התחדשות עירונית: "אני חושבת שזה פספוס שהשינוי נעשה רק במחוז תל אביב. בנימוק השמאי הראשי נכתב שיש חוסר יציבות; למה לא עודכנו הרווחים בפריפריה? שם יש יציבות? גם במחוז תל אביב עצמו יש שונות גדולה - תל אביב והרצליה שונות מאוד מבת ים ומאור יהודה.
"החידוש השני במסמך הוא העובדה שיש טווחים וזה דווקא עלול לא לשרת את העניין, כי היזם ילך לטווח הגבוה וועדת התכנון תלך לטווח הנמוך.
"חסרה לי גם התייחסות לערכים עליהם מובנה התקן: באילו עלויות בנייה מכירים? מן הראוי היה לשים טבלת עלויות סבירות שמותאמת לערכי מכירה. השמאים של הוועדות לוקחים בדרך כלל עלויות יותר נמוכות מעלויות הביצוע בפועל. למשל לגבי בנייה של שטחים עיקריים ומרתפי חניה, וכנ"ל לגבי עלויות המימון והריבית הסבירה. אחוזי הרווח סבירים, השאלה היא אם מוסדות התכנון יאשרו ברווחים כאלה, והרבה פעמים זה לא קורה".
כיצד העדכון ישפיע על התמורות (תוספת המ"ר) לדיירים?
עו"ד בבג'נוב: "העדכון מעלה את דרישת הרווח המינימלי ליזם. כדי שהפרויקט יישאר כלכלי, היזם צריך להבטיח את הרווח שלו קודם, ולכן לעתים ניתנים פחות שטח או דירות משודרגות לדיירים. החלק הכלכלי שהדיירים היו יכולים לקבל מתקזז עם הצורך לשמור על רווח יזמי סביר. עם זאת, באזורי ביקוש גבוה כמו גוש דן השוק חזק מספיק, והדיירים עדיין צפויים לקבל תמורות, אם כי ייתכן שהן יהיו מעט מוגבלות יותר".
אילו כלים נוספים נדרשים כדי להפוך פרויקטים בפריפריה לכדאיים?
עו"ד בבג'נוב: "נדרשים כלים משלימים מעבר לתקן 21. למשל תמריצים ממשלתיים או מוניציפליים כמו פטורים מהיטלים, מס רכישה מופחת, סיוע במימון תשתיות או מענקי פיתוח. כלי נוסף הוא ליווי בנקאי מותאם, כמו ערבויות ממשלתיות או קווי אשראי ייחודיים לפריפריה. בנוסף, חשוב להתאים את התכנון לצרכי השוק המקומי - הקטנת דירות או שינוי הרכבן - כדי לשפר את הסיכוי למכירה מהירה".