שוק השכירות בתל אביב / צילום: Shutterstock
מחירי השכירות בתל אביב חוו בשנתיים האחרונות טלטלה משמעותית, על רקע שילוב של גורמים ביטחוניים, כלכליים ותכנוניים. מלחמת חרבות ברזל הובילה בתחילתה לעלייה בהיצע הדירות להשכרה, בין היתר בשל היעדרות ממושכת של מילואימניקים שנקראו לצווי שירות ארוכים ובחרו לשוב להתגורר בבית הוריהם.
● הפטורים והמסים: כל מה שכדאי לדעת על השכרת דירה
● האינדיקטור שמראה התמתנות משמעותית במחירי השכירות
● בתי המשפט משרטטים מחדש את היחסים בין שוכר למשכיר
בהמשך, עם החזרה ההדרגתית לשגרה, חזר גם הביקוש לעיר, ונרשם שינוי בהעדפות השוכרים - נוכח ההתפתחויות הביטחוניות והעימות מול איראן, אשר הגבירו את הביקוש לדירות בעלות ממ"ד או מקלט. במקביל, תנופת הבנייה בעיר והעבודות על הרכבת הקלה תרמו אף הן לתמחור מחדש של שוק השכירות.
יצאנו לבדוק כיצד התפתחו מחירי השכירות בתל אביב בתקופה האחרונה, אילו סוגי דירות זכו לעלייה בביקוש, ובאילו דירות דווקא נרשמו ירידות במחירים.
המחירים | חלק מהדירות עלו בשיעור דו־ספרתי
נתחיל מהמספרים. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שכר הדירה הממוצע במחוז תל אביב עמד ברבעון השלישי של 2025 על 6,228 שקל בחודש, הרבה מעל שכר הדירה הממוצע הארצי שעמד באותה תקופה על 4,952 שקל בחודש.
בהשוואה לאשתקד, שכר הדירה ברבעון השלישי של 2024 עמד על 6,025 שקל לחודש בתל אביב בעוד בסוף שנת 2023 הוא עמד על 5,748 שקל בחודש.
על פי נתוני חברת WeCheck (וויצ'ק), שכר הדירה הממוצע של דירות ארבעה־חמישה חדרים עמד על 9,348 שקל בחודש בדצמבר 2025, עלייה של 10.1% בהשוואה לאשתקד, אז שכר הדירה הממוצע עמד על 8,489 שקל בחודש.
ומה לגבי הדירות הקטנות? שם נרשמה עלייה מתונה יותר במחירי השכירות. כך, שכר דירה ממוצע של דירות 1־2 חדרים עמד בדצמבר 2025 על 6,217 שקל לחודש, עלייה של 4.5%, בהשוואה לאשתקד, אז שכר הדירה הממוצע עמד על 5,950 שקל בחודש.
מבט על שנת 2025 מראה כי במהלך חלק מהחודשים נרשמה ירידה במחירי השכירות, לדוגמה בנובמבר, אז השכר דירה ירד לעומת אוקטובר. עם זאת, בחודש דצמבר נראה שהירידה התאזנה, והמחירים עלו בכ־3.8%.
שחר רבינוביץ', בעלים של סוכנות 'יש נדל"ן' בתל אביב, אומר כי אף שהנתונים מצביעים על עלייה כללית בשכירות הממוצעת בעיר, קיימת שונות משמעותית בגובה השכר הדירה בין סוגי הדירות. השונות הזו מושפעת בעיקר מאמצעי המיגון של הדירה, מקרבתה לפרויקטים של תמ"א, לעבודות הרכבת הקלה, וכן מהמיקום הספציפי בעיר.
הביקושים | "השוכרים לא קופצים על כל נכס"
דני לויטן, מתווך ברימקס Win תל אביב, מציין כי קיימת עלייה מתונה במחירי שכר הדירה בעיר, אבל השינוי המשמעותי ניכר בכך שכיום כבר לא רואים נהירה אוטומטית לכל דירה שיוצאת לשוק.
לדבריו, "אין תורים מחוץ לדירות כמו בעבר, והשוכרים לא קופצים על כל נכס בכל מחיר". עוד הוא מציין כי יוקר המחיה ותחושת האיום הביטחוני שעדיין מרחפת באוויר גורמים ללא מעט שוכרים גם "לשמור על השקל" ולא לקפוץ מעל הפופיק.
רבינוביץ מציין כ בניגוד לשוק הקנייה־מכירה, שמדשדש בימים אלו, שוק השכירות בתל אביב חווה ביקושים גבוהים. עם זאת, רבינוביץ' מציין כי בעלי דירות שדורשים מחירים מעל הממוצע נתקלים בקושי למצוא שוכרים.
לדבריו, "השוכרים לא קופצים על כל דירה בתל אביב, ואם המחיר מופקע - הדירה פשוט תעמוד ריקה. לדוגמה, יש לנו דירה באזור כיכר המדינה שבה בעל הדירה דורש כ־1,500 שקל מעל הממוצע בשוק, והביקוש שם נמוך במיוחד".
"אין ספק שהביקוש לדירות עם ממ"ד עלה משמעותית לאחר המלחמה מול איראן", אומר רבינוביץ'. "כך למשל, ברחוב בן גוריון, דירת שני חדרים שהושכרה עד לאחרונה ב־6,500 שקל לחודש, יצאה שוב לשוק והושכרה ב־8,000 שקל - רק בגלל שיש בה ממ"ד".
דוגמה נוספת נמצאת בפרויקט שעבר התחדשות עירונית ברחוב צייטלין: דירת שלושה חדרים בשטח 75 מ"ר, עם ממ"ד, חניה ומרפסת, הושכרה ב־11 אלף שקל. "בדרך כלל מי שיכול להרשות לעצמו לשכור דירה כזו הן משפחות מבוססות, עם ילדים, שמבינים שבמלחמה הבאה הם יעדיפו את המיגון של ממ"ד ולא לרוץ עם הילדים באמצע הלילה", אומר רבינוביץ'. "לעומת זאת, דירה באותו שטח, ללא חניה וממ"ד, הושכרה בכ־9,000 שקל בלבד".
לויטן מצטרף לדבריו של רבינוביץ' ומספר כי ממ"ד הפך לפקטור משמעותי בשוק השכירות. "בהשוואה ל־2023, מחירי הדירות עם ממ"ד עלו בכ־10%", מציין לויטן. "כך, למשל, שכירות של דירת שלושה חדרים במזרח תל אביב עם ממ"ד נעה כיום בין 5,500 ל־7,500 שקל בחודש, בעוד דירה באותו שטח ללא ממ"ד אך עם מקלט מגיעה לכל היותר ל־6,500 שקל לחודש.
"באזור הצפון הישן של העיר, שכירות של דירה עם ממ"ד עשויה להגיע ל־10,000 שקל לחודש, בעוד שכר דירה של דירה ללא ממ"ד נע בין 6,000 ל־9,000 שקל לחודש".
לויטן מציין כי שכר הדירה בדירות ללא ממ"ד וללא מקלט רשמו ירידה של בין 5% ל־10% מאז 2023. "יש גם שוכרים - לרוב צעירים יותר - שפחות מייחסים חשיבות לממ"ד או למקלט, ומעדיפים להסתמך על פתרונות אחרים כמו שהות אצל הורים, חברים או ירידה למקלט סמוך בעת הצורך", אומר לויטן.
"בהתאם לכך, דירות ללא ממ"ד וללא מקלט מושכרות כיום במחירים נמוכים יותר, בעוד שדירות עם מקלט - ובוודאי עם ממ"ד - זוכות לביקוש גבוה יותר".
פרמטר נוסף שמשפיע על גובה השכירות בתל אביב הוא הקרבה לפרויקטים של פינוי־בינוי ועבודות הרכבת הקלה.
רבינוביץ' מביא כדוגמה פרויקט ברחוב ז'בוטינסקי, בסמוך לכיכר המדינה, שם הרסו לאחרונה שלושה בניינים במטרה לבנות קומפלקס דירות חדש, מה שהוביל לירידה בשכר הדירה של אחת הדירות הסמוכות לפרויקט בכ־2,000 שקל לחודש. "אנשים פשוט לא מוכנים לגור ליד אתר בנייה, ולכן בעלי הדירות נאלצים להתגמש במחיר", הוא מסביר.
במקביל, רבינוביץ מזכיר כי כנהוג בנדל"ן - מיקום הדירה משפיע גם הוא משמעותית על המחיר. כדוגמה הוא מביא דירת שני חדרים שהושכרה לאחרונה ברחוב ירמיהו - ללא ממ"ד אך עם מקלט, בקומה שלישית וללא מעלית - בשכר דירה של 8,000 שקל. "המיקום של הרחוב משחק כאן תפקיד מרכזי", הוא מסביר. "רחוב ירמיהו קרוב גם לים וגם לפארק הירקון, ובנוסף אין שם עבודות של הרכבת הקלה, מה שמעלה את הביקוש לדירה".
ההיצע | ירידה בהיקף העסקאות בדירות חדשות
לויטן מתייחס גם להיצע ההולך וגדל של פרויקטים להתחדשות עירונית בעיר, שתורם להורדת המחיר, ואף לעיכוב בקידום פרויקטים נוספים.
"אין ספק שיש עלייה בהיצע של דירות בבניינים שעברו פינוי־בינוי, וזה משפיע ישירות על המחירים", הוא מסביר. עם זאת, הוא מדגיש כי מדובר בתופעה מוכרת: "גם בשכונות חדשות שנבנות, המחירים נמוכים יותר בשלב הראשון, עד שההיצע מתיישר עם הביקוש".
הוא סבור שמדובר במהלך טבעי לחלוטין. "בסופו של דבר זו הייתה המטרה של הממשלה ושל משרד השיכון והבינוי", הוא אומר.
עם זאת, הוא מציין כי בשטח מורגשת דעיכה בהיקף העסקאות בדירות חדשות, בעיקר בשל סביבת הריבית הגבוהה.
"התשואה על רכישת דירה חדשה בתל אביב עומדת כיום על 2%-3% במקרה הטוב, וזה פשוט לא משתלם לרוכשים, כשאפשר לשים את הכסף בבנק ולקבל 4%-5% בלי להתאמץ. התוצאה היא שפחות אנשים בוחרים להשקיע בנדל"ן", אומר לויטן.
בהקשר זה נזכיר כי מחירי השכירות בתל אביב גם מכניסים את המשכיר במרבית הדירות לרף המס (תקרת הפטור עומדת על 5,654 שקל בחודש), מה שגורע מהתשואה 10%.
"לכן", אומר לויטן, "אנחנו רואים שלא מעט יזמים ורוכשים פוטנציאליים לא ממהרים לבצע עסקאות". מצב זה להערכתו יצר האטה מסוימת בשוק, אך לא עצירה מוחלטת. "בתל אביב, ובעיקר בשכונות המבוקשות, דירה טובה עדיין נתפסת בתוך שבוע", הוא מדגיש.