אילוסטרציה: Shutterstock
רשות המסים תשיב כ־300 מיליון שקל לחברות שהשתתפו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בעסקה לרכישת מקרקעין, שילמו "הוצאות פיתוח נוספות" עבור מוסדות ציבור ושדרוג תשתיות בשכונות ותיקות ("ישן מול חדש"), וקיבלו קבלה במקום חשבונית מס - כך נקבע במסגרת הסדר פשרה שאושר על־ידי בית המשפט המחוזי בלוד, במסגרת תביעה ייצוגית שהוגשה נגד רמ"י ורשות המסים.
● גזירות האוצר עבדו: זינוק של 12% בשנה בגביית המסים בישראל
● הפטורים והמסים: כל מה שכדאי לדעת על השכרת דירה
"ההבדל בין "קבלה" ל"חשבונית" מתבטא באפשרות של עוסקים וחברות לקזז את מס התשומות בגין תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות, במקרה שניתנת להם חשבונית מס (עסק רשאי לנכות את המע"מ ששילם עבור רכישות לצורכי העסק־תשומות, בתנאי שברשותו חשבוניות מקוריות שהוצאו על שמו כדין) - לבין חסימת אפשרות הקיזוז, במקרה שיש להם רק קבלה. במקרים רבים מדובר במאות אלפי שקלים, ובמקרים אחרים הסכומים אף יכולים להגיע למיליונים.
בתביעה הייצוגית, שהוגשה על־ידי חברת "תצפית מכרזים 2021 בע"מ" - באמצעות עורכי הדין עומר מאירי ועדי ערמן ממשרד ליפא מאיר בשיתוף עו"ד עמית גליק ממשרד זיו שרון - נטען כי רשות מקרקעי ישראל גרמה נזק למאות משתתפים במכרזי מקרקעין בכך שהנפיקה להם קבלה, שכן רשות המסים סירבה בהמשך לקזז את מס התשומות העומד על 17% או 18% מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות.
הסדר הפשרה
לפי כתב התביעה, בגין התשלום עבור הקרקע מקבלים הזוכים במכרז חשבוניות מס; ובגין תשלום הוצאות הפיתוח, ובפרט בגין תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות, מקבלים הזוכים במכרז "קבלה" בלבד, ובשל כך אינם יכולים לקזז את מס התשומות בגין תשלום הוצאות הפיתוח הנוספות.
עוד נטען כי בשנים האחרונות החלה רשות המסים לחייב להוסיף לשווי הרכישה גם את הוצאות הפיתוח הנוספות, ומשכך רמ"י נדרשת להוציא חשבוניות מס גם בגין רכיב זה, כדי לאפשר לזוכים במכרזים את קיזוז מס התשומות.
לאחר משא-ומתן ממושך מול רשות המסים ורמ"י, הצדדים הגיעו להסדר פשרה, לפיו חברי הקבוצה יזכו להשבה של 8.5% (מחצית מסכום המע"מ) מסכום הוצאות הפיתוח הנוספות ששולמו ב-3 שנים האחרונות (מפברואר 2022 ועד פברואר 2025), ואשר כנגדן הוצגה קבלה ולא חשבונית מס. לפי הערכות, סכום ההשבה עשוי להגיע ל-300 מיליון שקל.
עוד הוסכם כי שכר-הטרחה של באי-כוח התובעים המייצגים ייקבע בהתאם לשיטת האחוזים המדורגים היורדים, ובתוספת מע"מ, בהתאם לסכום ההשבה המופחת (לפני ניכוי מס במקור), באופן הבא: עד 5 מיליון שקל - 20%; 5 עד 10 מיליון שקל - 16%; 10 עד 30 מיליון שקל - 12%; 30 עד 60 מיליון שקל - 9.6%; 60 עד 100 מיליון שקל - 8%; ומעל 100 מיליון שקל - 4%.
"טענות סותרות"
השופט אבי גורמן אישר את הסדר פשרה, תוך שהוא מציין כי רשות המסים נוקטת בשנים האחרונות עמדות סותרות אשר אינן יכולות לדור בכפיפה אחת: מחד, בכל הנוגע למס רכישה, הרשות החלה לטעון בשנים האחרונות כי יש לשלם מס רכישה בגין כל תשלומי הוצאות הפיתוח הנוספות.
טענה זו מבוססת על כך שתשלומים אלה אינם קשורים לעבודות המתבצעות במקרקעין הנרכשים עצמם, אלא במקרקעין אחרים - אשר לעתים כלל אינם סמוכים למקרקעין שנרכשו. כך, "הוצאות הפיתוח הנוספות", כהגדרתם במכרזים, הן תשלומים עבור פיתוח מבני ציבור וכן עבור שדרוג תשתיות בשכונות ותיקות, לעתים במקרקעין אשר אפילו לא גובלים במקרקעין שנרכשו במסגרת הזכייה במכרז.
לאור זאת, רשות המסים החלה לטעון בשנים האחרונות כי תשלומים אלה הם חלק משווי המכירה של המקרקעין - כלומר "הוצאות הפיתוח הנוספות" הן בפועל תשלומים שאינם קשורים לפיתוח המקרקעין שנרכשו אלא רכיב נוסף מהתמורה - אשר יש לחייבו במס רכישה מלא.
מנגד, בעוד שרשות המסים נותנת דעתה לסוגיית מס הרכישה ומבקשת לגבותו כאמור באופן מלא מכלל הוצאות הפיתוח הנוספות, היא הורתה לרשות מקרקעי ישראל שלא להוציא בגינו חשבונית מס, כאילו אינו חלק משווי המכירה.
בפסק הדין נכתב כי "אלה הן טענות סותרות, אשר אינן יכולות בנקל, אם בכלל, לדור בכפיפה אחת. רשות המסים, כך נמסר, מנהלת בתקופה זו שורה ארוכה של דיונים בפני ועדות ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בהם היא עומדת איתנה על טענתה ביחס לשווי הרכישה, בכל הנוגע למס הרכישה, ולפיה כאמור - זה צריך לחול על כלל הוצאות הפיתוח הנוספות".
לדברי השופט גורמן, "התנהלות רשות המסים מעוררת קושי רב, שכן לא ייתכן שלצורך מסים שונים (מס רכישה ומע"מ) תעלה הרשות טענות שונות".
עוד צוין כי "רמ"י ורשות המסים לא העלו כל טענה של ממש, מדוע מבחינה מהותית, בהתאם לשיטתה של רשות המסים בכל הנוגע לרכיבי 'שווי המכירה', לא צריכה להיות חבות במע"מ בגין התשלומים עבור הוצאות הפיתוח הנוספות. בכל הנוגע להסדרה לעתיד וכפי שצוין לעיל, הן הסכימו כי במכרזים עתידיים תוצא חשבונית מס אף עבור רכיב הוצאות הפיתוח הנוספות - הסכמה המלמדת כי כך לשיטתן הדין".