פרויקט של דירה להשכיר בתל כביר, תל אביב / צילום: שלומי יוסף
"דירות חדשות להשכרה בתנאים של הייטק" וסרטון טיקטוק המבטיח "חודשיים שכר דירה עלינו": לאחרונה שוטף את הרשתות גל מודעות ופרסומים על פרויקטים לשכירות ארוכת טווח, עם שלל מבצעים, הנחות והבטחות. בין היתר מופיעות ברשת מודעות של החברות מגוריט - קרן ריט הפועלת בתחום השכירות ארוכת הטווח כבר שנים - ואשטרום שלה כמה וכמה פרויקטים לשכירות ארוכת טווח שכבר מאוכלסים, ועוד כאלו בתכנון, בהקמה ולקראת אכלוס. מה עומד מאחורי המודעות הללו?
● הבליץ שהכניס 10 מיליארד שקל לרמ"י: ארבע הערות על מכרזי הקרקעות של סוף השנה
● המספרים של שוק הנדל"ן ב־2025 מתחילים להיחשף, והם רחוקים מהתחזיות
בדקנו אם שטף המודעות בעת האחרונה קשור בקושי מסוים מצד החברות לאכלס את הפרויקטים שברשותם. אחרי הכול, גם נגיד בנק ישראל אמר לאחרונה, סביב החלטתו על הורדת ריבית נוספת - כי שוק השכירות אינו מאותת על לחץ כלפי מעלה - להפך, שכן מחירי חוזי שכירות חדשים ירדו בנובמבר האחרון ב־2.6%.
הביקושים קיימים והמחיר יורד
נראה כי התשובה אינה דווקא במצוקת ביקוש או בקושי באכלוס: מגוריט למשל ציינה בדוח שלה לרבעון השלישי של 2025 כי שיעורי התפוסה בפרויקטים שלה נעים בין 99% ל־100%. החברה ציינה באותה הזדמנות כי 72 דירות חדשות להשכרה בשלושה פרויקטים שונים התקבלו בסמוך למועד פרסום הדוח. דירות אלו כלולות בקמפיין הפרסומי החדש של החברה - בפרויקטים אפרהאוס, נווה שרת ושדרות ירושלים בתל אביב־יפו.
גם חברת אזורים Living דיווחה בדוח המסכם לרבעון השלישי של השנה על תפוסות גבוהות בפרויקטים שלה שכבר מאוכלסים - חמישה פרויקטים המציגים שיעור אכלוס ממוצע של 98%. קבוצת אשטרום לא שיתפה בנתון זה, אך על פי אתר החברה, ישנה רק דירה אחת לשכירות ארוכת טווח שאינה מאוכלסת ופנויה לאכלוס מיידי.
כך, נראה כי החברות אינן נתקלות בקשיי אכלוס או בירידה בביקוש לדירות, לפחות נכון לסוף הרבעון השלישי של השנה. נזכיר כי עד היום במרבית הפרויקטים שהוצעו להשכרה ארוכת טווח, לא רק שהביקוש היה גבוה - אלא שנוצרו רשימות המתנה ארוכות מצד שוכרים פוטנציאליים.
עניין נוסף שעשוי להשפיע על שטף הפרסומים בעת האחרונה הוא נושא הריבית: כידוע, סקטור השכירות ארוכת הטווח ידע שנים קשות מאוד מאז עלתה הריבית במשק לרמה גבוהה - עד כדי עצירה משמעותית בפעילות השוק, כולל מכרזי שכירות ארוכת טווח רבים שנכשלו. דווקא בעת האחרונה נרשמה הצלחה במישור זה, עם מכרז ענק לדיור להשכרה ובו 1,189 יח"ד ברמת גן, ועוד ארבעה מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח ששווקו בהצלחה.
על רקע זה, ייתכן כי ההתעוררות "השיווקית" סביב פרויקטי הדיור להשכרה קשורה בכך שהיזמים בתחום אופטימיים יותר כעת, לאחר שתי הורדות הריבית האחרונות מצד בנק ישראל, ורואים בהפחתות אלו "אור בקצה המנהרה" המאפשר להם לחזור ולפעול בקצב גבוה יותר.
ככלל, דיור להשכרה ארוכת טווח, או השכרה מוסדית כפי שהוא נקרא לעיתים, מיועד לכלל הציבור. הרעיון הוא ליצור שוק שכירות אלטרנטיבי לשוק השכירות הקיים - שבו על פי הנתונים נמצא כיום כשליש משוק המגורים. שוק זה יציע שכירות יציבה יותר, לאורך זמן ובתנאים ודאיים יותר - אלא שכיום הוא מכסה אחוזים בודדים מהשוק כולו.
למי מתאימה השכרה לטווח ארוך?
נכון להיום ישנם שני מסלולים יזמיים להצעת פרויקטי דיור להשכרה ארוכת טווח: זכייה בפרויקטים דרך חברת "דירה להשכיר" הממשלתית, והקמת מיזמים דרך החוק לעידוד השקעות הון. מה ההבדלים ביניהם מבחינת השוכרים הפוטנציאליים?
ההבדל הגדול בין שני המסלולים הוא שבמסלול "דירה להשכיר" יש אפשרות לזכאות לשכ"ד מופחת - שכר דירה נמוך ב־20% מהממוצע בשוק לדירה דומה. אפשרות זו ניתנת על פי קריטריונים דומים לזכאי תוכנית "דירה בהנחה", התוכנית לסבסוד מחירי הדירות, ומתאימה לחסר דירה, זוג נשוי או רווק בן 35 ויותר.
מבחינת חוזה השכירות, העיקרון דומה למדי בשני המסלולים: בשניהם היזם חייב להציע לשוכר חוזה מראש לחמש שנים, עם אופציה לחמש שנים נוספות, והשוכר רשאי להודיע בכל שנה על יציאה מהחוזה. כל עוד עשה זאת עד 90 יום מיום סיום החוזה.
בשני המסלולים היזמים מתחייבים להעמיד את הדירות לשכירות בלבד למשך פרק זמן מוגדר מראש, לרוב 15 שנים ויותר. שכ"ד מתעדכן מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן, והמשכיר יכול לעדכן את השכר רק אחת לחמש שנים. במסלול "דירה להשכיר" ישנה מגבלה של העלאת שכר הדירה ודמי האחזקה ב־5% לכל היותר.
כל העקרונות הללו מבטיחים לשוכרים, על פניו, ודאות גדולה יותר: הם יודעים מראש כמה זמן יוכלו לשכור את הדירה - ואם ירצו בכך, גם לטווח ארוך מאוד (עד עשר שנים, בתנאי שיממשו את תקופת האופציה); הם אף יודעים מראש כמה שכירות ישלמו, וכי למעט העדכון צמוד המדד לא יחוו "הפתעות" לגבי שכר זה במשך חמש שנים לפחות; הם גם יכולים לצאת מהחוזה בכל שנה משנות השכירות; ונהנים מניהול הפרויקט בידי גוף גדול ומנוסה בדרך כלל, גורם אחד אשר משכיר יחד את כלל הדירות בפרויקט.