יאיר פינס / צילום: גבע טלמור
אגד נדל"ן נפרדת מפעילות התחבורה של קבוצת אגד - עם הפנים להנפקה. לגלובס נודע כי לאחרונה השלימה הקבוצה, בהובלת בעלת השליטה, קרן קיסטון, את מהלך ההפרדה המבנית בין שני התחומים, והלכה למעשה את הקמת זרוע הנדל"ן של אגד, אשר תרכז תחתיה את כל נכסי הנדל"ן וההתחייבויות של הקבוצה, בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
● ההכנסה הפסיבית של התעשיין הוותיק: מאחורי האקזיט הנדל"ני של סמי סגול
● שוק השכירות בת"א: הדירות ששוות יותר ואלו ששוות פחות
חברת אגד שלטה בעבר על רוב שוק התחבורה הציבורית בישראל, אך עם השנים נחלשה אחיזתה בו בהדרגה. עם זאת, ולמרות הצמצום המתמשך בהחזקתה בשוק התחבורה עצמו, המשיכה החברה להחזיק בנכסים רבים שצברה לאורך השנים - רובם מבני תחנות מרכזיות לתחבורה ציבורית וחניונים, שרבים מהם מתכננת אגד נדל"ן לפתח נדל"נית בשנים הבאות.
"פוטנציאל השבחה"
על פי ההערכות, שווי הנכסים של החברה כיום הוא כ־1.3 מיליארד שקל. מדובר בכמה עשרות נכסים, מדרום ועד צפון (בהתאם להיקף פעילותה של החברה בשיאה בתחום התחבורה הציבורית), בשטח של כ־55,600 מ"ר בנויים נכון להיום.
המרכזיים שבהם הם מרכזית חוף הכרמל בחיפה, מתחם באזור התעשייה עטרות ומתחם המלמד בירושלים, פארק תעשיות "טרמינל 6" ברמלה, מתחם צומת ראם (מסמיה) שבמפגש הכבישים 3 ו־40, מתחם "עד הלום" באשדוד, התחנה המרכזית בקריית גת ומתחם עמק שרה בבאר שבע. החברה תתבסס בעיקר על נכסים אלו, אשר ברשותה של קבוצת אגד כבר שנים, ותפעל להשבחתם.
כך למשל, במרכזית חוף הכרמל בחיפה, שם פועל כיום "האב" תחבורתי עם שטחי מסחר מצומצמים, בשטח כולל של כ־9,600 מ"ר בנויים, מתכננת החברה להקים מתחם מגורים, מסחר, מבני ציבור, תיירות ותעסוקה, עם זכויות בנייה ל־166,400 מ"ר נוספים.
בצומת ראם, בשטח שבו פועלות כיום תחנות דלק, מתכננת החברה מרכז מסחרי בשטח בנוי של 8,500 מ"ר; באזור התעשייה עטרות בירושלים, שם לחברה שטח של כ־36 דונמים שעליו חניון אוטובוסים ומוסך אגד, מתכננת החברה להקים תחנת כוח מוסקת בגז, בשטח בנוי של 82,000 מ"ר.
לצד כל אלו, מתכננת אגד נדל"ן לפעול גם לזכייה במכרזי רשות מקרקעי ישראל ולביצוע עסקאות נדל"ן, בעיקר בתחום הנדל"ן המניב.
"מאז רכישת השליטה באגד פועלת קרן קיסטון לטיב המבנה התאגידי ומיצוי הפוטנציאל הכלכלי של נכסי הקבוצה", נמסר מהחברה לגלובס.
"המהלך הנוכחי נועד ליצור הפרדה ברורה בין פעילות התחבורה התפעולית לפורטפוליו הנדל"ן של הקבוצה, הכולל עשרות נכסים אסטרטגיים ברחבי הארץ, עם פוטנציאל השבחה משמעותי".
במקביל להעברת הנכסים לאגד נדל"ן באופן רשמי, התקשרו חברות הקבוצה בהסכמי שכירות ארוכי-טווח ביחס לנכסים שעדיין משמשים את קבוצת אגד, גם היום, וכך יהפכו חברות אלו למעין "שוכרי עוגן" של אגד נדל"ן. "מהלך זה מבטיח את המשך הפעילות התחבורתית הסדירה והיציבה של אגד, תוך העברת ניהול הנכסים לזרוע הנדל"ן החדשה", נמסר מהחברה.
במקביל לפעילות התחבורה, לאחרונה נודע כי קיסטון נערכת גם להנפקת פעילות האנרגיה שלה. הקבוצה השלימה ריכוז של כלל ההחזקות שלה בתחום לחברה בשם "קיסטון פאוור", כשהמטרה הסופית עשויה להיות הנפקתה בבורסה. ההערכות הראשוניות הן לשווי של קרוב לשני מיליארד שקל.
הנפקה? "אנחנו בכיוון"
חברת אגד הוקמה כקואופרטיב תחבורה בשנת 1933, ובשיאה חלשה על 75% מענף התחבורה הציבורית בישראל. החלטת הממשלה לפתיחת השוק בסוף שנות ה־90 של המאה הקודמת הפחיתה את אחיזתה בשוק זה, וההערכה היא שכיום היא מחזיקה בנתח שוק של כשליש.
לפני כשלוש שנים רכשה קרן קיסטון, קרן השקעה בתשתיות, 60% מחברת התחבורה, לפי שווי של כמעט 5 מיליארד שקל - רכישה שכללה גם את נכסי הנדל"ן של החברה, שכעת עברו באופן רשמי לידיה של אגד נדל"ן. לאחרונה הגדילה קרן קיסטון את החזקתה בקבוצת ליותר מ־90%, תמורת מאות מיליוני שקלים נוספים.
כיום מנוהלת אגד נדל"ן על ידי היו"ר יאיר פינס, לשעבר מנכ"ל משרד ראש הממשלה ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, והמנכ"ל רז זלצמן, לשעבר מנהל תחום נדל"ן בחברת הביטוח כלל. בריאיון שערך פינס בגלובס לפני כמה חודשים, הוא ציין כי החברה מכוונת להנפקה בעתיד - ונראה כי מהלך ההיפרדות הנוכחי הוא עוד צעד בדרך לשם.
"אנחנו רואים התעניינות משמעותית מגופים מוסדיים, שמבינים את הפוטנציאל הגלום בנכסים שלנו, ביכולות שלנו ובצוות שלנו", אמר פינס בריאיון. "אנחנו בוחנים את השאלה הזאת, אם נכון לשלב שותפות אסטרטגית עם גוף מוסדי כשלב ביניים. הפוטנציאל להשיא ערך גם במסגרת הנפקה, בשנים הבאות, אחרי שניקח את הנכסים עוד כמה צעדים קדימה, הוא בהחלט יעד שעומד בפנינו ואנחנו בכיוון הזה".