גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

תל אביב / צילום: Shutterstock

דמיינו לעצמכם את תל אביב של 2035: שלושה קווי רכבת קלה פעילים, מגדלי המשרדים הגדולים הנבנים בימים אלו כבר שלמים ומאוכלסים, שכונת שדה דב כבר חיה ונושמת - וכנראה הפקקים אף חמורים מאלו שתושבי העיר ומבקריה חווים כיום.

● האם החלטת וויקס להחזיר עובדים למשרד תשפר את מצב הנדל"ן המניב?
● לא קונים על עיוור: הטכנולוגיה שמשנה את הדרך שבה אנחנו קונים בתים

כמה דירות יהיו בה, וכמה תושבים יחיו בה? היכן יהיו מוקדי המגורים המרכזיים והיכן מוקדי התעסוקה, ואיפה נראה מגדלים נוספים - כאלו שיכולים להגיע גם ל־65 קומות? בדיוק לשם מכוון עדכון תוכנית המתאר העירונית הכוללנית של העיר, תוכנית כוללת לעיר שהופקדה לאחרונה להתנגדויות באופן רשמי בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב.

גלובס עושה סדר בשאלות המרכזיות הנוגעות לה, לאחר שהגיעה לשלב מתקדם מאוד בדרך לאישור.

מהי תוכנית תא/5500?

עדכון תוכנית המתאר העירונית הכוללנית של תל אביב, או תא/5500 בקיצור, גובש במטרה להתוות את התכנון העתידי של תל אביב לשנים הבאות - בהמשך לתוכנית המתאר הנוכחית, תא/5000. בטווח הקצר עד ל־2035, ובטווח הארוך "להניח את התשתית" התכנונית עד ל־2050 ו־2075. נציין כי מעטות הרשויות המתכננות תוכניות לטווחים ארוכים כאלו. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מגדירה את מטרת העדכון כ"שמירה על תוכנית המתאר ככלי תכנוני מוביל, רלוונטי ועדכני למימוש החזון והמטרות העירוניות".

מה מוסיף העדכון לעיר?

אחד האלמנטים המרכזיים שעליהם מתבססת תא/5500 הוא צפי גדילת העיר - שממנו למעשה נגזרת התוכנית כולה. כך, עדכון תוכנית המתאר מעריך כי בתל אביב יהיו כ־600 אלף תושבים בשנת 2035, וכי יתווספו לה עד אז כ־57 אלף יחידות דיור. הוא מוסיף לעיר בסך הכול כ־17.5 מיליון מ"ר חדשים - כ־11.3 מיליון כשטחי בנייה למגורים ועוד כ־6.1 מיליון כשטחי תעסוקה.

כיצד מחושבות זכויות הבנייה בתוכנית?

זכויות הבנייה מחושבות לפי רח"ק - רצפה חלקי קרקע. זוהי למעשה נוסחה המשקפת את היחס בין שטח הקרקע בתא מסוים, לבין היקף הבנייה האפשרי באותו תא שטח. כך למשל, רח"ק 4 במגרש בשטח 1,000 מ"ר מאפשר למעשה בנייה של 4,000 מ"ר באותו תא שטח.

תא/5500 מגדירה חישוב רח"ק בצורה מעט יותר מורכבת: שטח המגרש המוכפל ברח"ק מחושב לפי 70% משטחו הכולל, למעט מקרים ספציפיים: כך למשל, בייעוד תעסוקה שטח המגרש מחושב לפי 80%, ובשטח בייעוד למבני ציבור - לפי 100%.

בעדכון תוכנית המתאר מחולקת תל אביב לאזורי תכנון, ובהם ייעודי בנייה, הנחלקים למעין "תתי־ייעודים". כל תת־ייעוד כזה כולל את הרח"ק המותר. כך למשל, באזור מגורים בבנייה נמוכה (שבו עצימות הבנייה הנמוכה ביותר למגורים), הרח"ק הבסיסי הוא 1, והמרבי הוא 3; אזור מגורים בבנייה רבת קומות מציע רח"ק בסיסי של 2.5, ורח"ק מרבי של 5; אזור תעסוקה מקומי מציע רח"ק בסיסי של 4 ורח"ק מרבי של 5; ואילו אזור תעסוקה מטרופוליני, האינטנסיבי ביותר, מציע רח"ק מרבי של עד 35 - קרי עד פי 35 משטח מגרש ספציפי.

אילו מתחמים צפויים "לצמוח" משמעותית?

זהו אחד החלקים המסקרנים ביותר בעדכון תוכנית המתאר, ודאי מבחינה נדל"נית - מתחמים ספציפיים לפיתוח אינטנסיבי שמגדירה התוכנית. כך למשל, מגדירה תוכנית תא/5500 כמה אזורים ללא הגבלה של מספר הקומות - בהם רצועה לאורך נתבי איילון משני הצדדים, ממחלף ההלכה ומעט צפונית לו, ועד למחלף השלום ומעט דרומית לו; לאורך ציר יגאל אלון; במתחם שבין רחוב אלוף שדה לרחוב הרכבת; ובאזור צומת גלילות דרום שבצפון העיר.

בבחינה נקודתית יותר, הרי שתא/5500 מאפשרת בצומת גלילות, למשל, בנייה שיכולה להגיע עד 65 קומות; מתחם התחנה המרכזית החדשה "יצמח" עד 40 קומות (לעומת 25 קומות בתוכנית המתאר הנוכחית, תא/5000), וכך גם מתחם התחנה המרכזית הישנה; דרך נמיר תהפוך לשדרה, עם בנייה נקודתית עד 25 קומות; במרחב ארד שברמת החייל בצפון העיר תתאפשר בנייה של עד 50 קומות; באזור נווה שרת מזרח הסמוך תתאפשר בנייה של עד 40 קומות; סביב הרחובות אילת, אליפלט וסלמה ניתן יהיה לבנות נקודתית עד 30 קומות; באזור דופן איילון שבדרום העיר תתאפשר בנייה עד 15 קומות, עם חריגה עד ל־25 קומות; ואלו רק חלק מהדוגמאות.

איך משתלבת התוכנית בתוכניות אחרות?

אחת השאלות המרכזיות בהקשר זה, מתחילת הדרך, נגעה להיררכיה בין תא/5500 לבין תמ"א 70. ככלל, בתא/5500 מצוין כי "תוכניות בהיררכיה גבוהה (תכנון ארצי או מחוזי) גוברות על הקבוע בתוכנית המתאר", אך מודגש שם כי היא נבחנה ונמצאה תואמת ועומדת בהנחיותיה של תמ"א 70 (תוכנית המתאר הארצית לפיתוח האזורים שסביב תחנות המטרו), "משכך תוכניות מפורטות בסמכות הוועדה המקומית יקודמו בהתאם לתוכנית המתאר העירונית".

באשר לתוכניות עירוניות קיימות ומאושרות, כדוגמת תוכניות הרובעים - הן גוברות על תא/5500. נקבע כי "תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת (תוכניות רובעים 3 ו־4 עומדות בהגדרה זו - י.נ) שאושרה טרם תחילתה של תוכנית זו, תעמוד בתוקפה על אף האמור בתוכנית זו".

מהו תקן החניה בתוכנית?

בבסיס העניין, תקן החניה בעדכון תוכנית המתאר נקבע לפי הוראות תמ"א 70, אשר מגדירה "מדדי נגישות" שמהם נגזר מספר מקומות החניה המותר. מתווה זה מורכב מאוד וכולל נתונים ומשתנים רבים, ולכן לא נעמיק בו. ובכל זאת, נציין כי בתל אביב מדדי הנגישות נעים בין 3 ל־5, אשר מגדירים למגורים, לדוגמה, תקן חניה אשר נע בין מקסימום 0.3 מקומות חניה לכל דירה בטבעת הראשונה של תחנת מטרו, לבין מקסימום 0.6 מקומות חניה לכל דירה בטבעת השנייה.

מה התחדש כעת?

הוועדה המחוזית הפקידה את תא/5500 באופן רשמי, וכעת ניתן להגיש התנגדויות. בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה קבעה הוועדה כי תקופת ההפקדה תהיה שלושה חודשים (ולא חודשיים כבדרך כלל). לאחר שלב זה, ולאחר שמיעת ההתנגדויות, ניתן יהיה להגיע לשלב אישור התוכנית אולם אפשר שההתנגדויות יובילו לשינויים נוספים בה.

לוחות הזמנים לתוכנית ארוכים מהצפי: בראשית 2022, ציפו בעירייה כי היא תופקד שנה לאחר מכן ותקבל תוקף עד לסוף 2023. שלל האירועים שפקדו את ישראל לא תרמו לקידומה - אך בשורה התחתונה היא התעכבה, ועודנה מתעכבת, זמן רב מעבר לצפוי. כעת נראה כי יידרשו עוד כמה חודשים לפחות עד לאישור התוכנית, וייתכן כי תאושר רק בסביבות סוף 2026 - כשלוש שנים לאחר המועד שהעריכה העירייה.