פרויקט של קטה גרופ ברחוב משה סנה 29 בפתח תקווה / הדמיה: סטודיו הקוביה
העסקה: דופלקס בן חמישה חדרים בשטח של 179 מ"ר בקומה 15 בפרויקט של קטה גרופ ברחוב משה סנה 29 בשכונת אם המושבות בפתח תקווה נמכר ב־7.45 מיליון שקל.
השכונה: שכונת אם המושבות, או בשמה הרשמי שלא נקלט בציבור "הדר המושבות", נבנתה בשנות ה־90, על רקע העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר. עוד שכונות וערים נבנו אז כדי לקלוט את העולים, ביניהם מודיעין ושהם.
● "בעל הבית היה בצרות": בכמה נמכר פנטהאוז עם 5 חדרים בירושלים?
● לא קונים על עיוור: הטכנולוגיה שמשנה את הדרך שבה אנחנו קונים בתים
השכונה הוקמה בשני שלבים, שקל להבחין ביניהם עקב גובה המבנים. השלב הראשון, בחלק המערבי של השכונה, הוקם על בסיס תוכנית מ־1992.
התוכנית קבעה בנייה של עד 8 קומות מעל לקומת קרקע, בנייה נמוכה יחסית לסטנדרטים המקובלים כיום.
השלב השני, שבו מוקם הפרויקט שבו נמצאת הדירה המדוברת, נבנה על סמך תוכניות מהעשור הראשון של שנות ה־2000, שכבר התירו בנייה גבוהה בהרבה, של 15 ואף 23 קומות מעל לקומת הקרקע.
המחירים: על פי העסקאות שבוצעו בשנה האחרונה ונרשמו באתר רשות המסים, באם המושבות החדשה מחיר ממוצע של דירת 4 חדרים מגיע ל־2.9 מיליון שקל והמחיר למ"ר מגיע ל־29 אלף שקל. אלה מחירים גבוהים ב־5%־10% ממחירי הדירות באם המושבות הוותיקה.
כלומר כשמדובר בחישוב למ"ר, פער המחירים מאוד נמוך וכמעט זניח, אך כשמדובר בבדיקה לפי מספר חדרים בדירה - מחירי הדירות באם המושבות החדשה גבוהים בכמעט 10% מאלה שבוותיקה. ההסבר לתופעה נעוץ בכך, ששטחי הדירות באם המושבות החדשה גדולים באופן משמעותי מאלה שבאם המושבות הוותיקה.
גם התכנון העדכני יותר פועל לטובת הגדלת הפערים ודירות גדולות בקומות גבוהות במבנים בחלק החדש מקבלות מחירים גבוהים מאוד של 4-5 מיליון שקל, שדומים למחירי דירות מיוחדות (דירות גן ופנטהאוז) בחלק הוותיק.
הדירה: מדובר בדופלקס בשטח 179 מ"ר בקומות ה־15 וה־16 של בניין שמוקם על ידי "קטה גרופ" ברחוב משה סנה, באחת מעתודות הקרקע האחרונות של השכונה. הבניין בן 58 יחידות דיור ו־16 קומות. מדובר ב"דופלקס הפוך" שחדרי השינה שלו מצויים בקומה התחתונה ושטחי האירוח - בקומה העליונה. נוסף לכך, יש לו מרפסת של 16 מ"ר בקומה התחתונה ושל 67 מ"ר בקומה העליונה.
עסקה זו היא השנייה בגובהה שנרשמה אי־פעם בשכונה. במגרש הגובל מצוי פרויקט קודם של קטה גרופ, שבו נמכרה ב־2024 דירת פנטהאוז בת 6 חדרים, בשטח 189 מ"ר, ב־7.8 מיליון שקל, והיא העסקה הגבוהה ביותר בתולדות השכונה.
להערכתנו, החברה היזמית מנצלת את העובדה שהפרויקטים ה"צעירים" ביותר באם המושבות החדשה, הוקמו במחצית השנייה של העשור הקודם, והיא מתכננת את הפרויקטים שלה כך שיציעו נורמות תכנון וגימור חדישות וגבוהות בהרבה.
כשמחשבים את המחיר למ"ר אקוויוולנטי (כלומר כזה שמשקלל גם את שטחי המרפסות), מדובר ב־37 אלף שקל למ"ר, שגבוה בכ־30% מהמחיר הממוצע למ"ר בשכונה. בהינתן שמדובר בדירה מיוחדת וברמות תכנון וגימור גבוהות בהרבה מהמקובל - מדובר להערכתנו בפער סביר בהחלט.
דבר היזם: "הפרויקט ממוקם על אחת מעתודות הקרקע האחרונות בשכונת 'אם המושבות' המבוקשת בפתח תקווה, מה שהופך את הנכסים בו לנדירים מעצם טבעם. אנו מזהים בקרב הרוכשים ביקוש לשדרוג איכות החיים ורצון להישאר בתוך השכונה", מסביר גבי אטר, סמנכ"ל שיווק ומכירות של קטה גרופ.
לדבריו, "המחיר משקף את הערך הריאלי של מוצר פרימיום חדש באזור שבו כמעט ולא ניתן לייצר מלאי נוסף. דירות מיוחדות מתומחרות בהשוואה למה שקיים בשוק ולפי מה שאנחנו מעריכים שאנשים יהיו מוכנים לשלם על פנטהאוז חדש או דופלקס חדש באזור. התמחור בנוי על הערכה שמאית והמחרה שכוללת את מוניטין החברה, היצע בשוק, ביקוש וגורמים נוספים".
בשורה התחתונה: המחיר חריג לשכונה, אך גם הנכס.