מגדל משה אביב / צילום: Shutterstock
לפני מעט יותר משנה השלימה מליסרון , ענקית הקניונים והמשרדים, את רכישת השליטה בחברת אביב ייזום של האחים דורון אביב ודפנה הרלב. השווי בעסקה עמד על 1.2 מיליארד שקל. לא מעט, אבל בשביל חברה ותיקה כמו אביב, שבנתה מונומנטים אייקוניים כמו מגדל משה אביב ברמת גן, בית חולים אסותא ברמת החייל ולא מעט שכונות ובנייני מגורים בעיקר בגוש דן, זה נראה אז הגיוני. כולל הרצון של מליסרון להיכנס גם לתחום המגורים. אבל בחלוף הזמן, מדובר בדוגמה מצוינת לכך שחברת נדל"ן צריך למדוד לפי נקודת זמן נוכחית. ההיסטוריה המפוארת לא בהכרח רלוונטית.
● בהיקף כולל של כ-95 מיליון שקל: אבו פמילי מגורים השלימה שתי עסקאות
● גם חיפה הצטרפה לגביית היטל שמירה: ההפרטה והקריסה של הביטחון האישי
אלפי דירות "על הקרח"
אביב הגדולה, שמותגה אחרי הרכישה כ"אביב־מליסרון", היא בינתיים חברה בגודל די בינוני. נכון לסיום הרבעון השלישי, לחברה היו בבנייה רק חמישה פרויקטים, 415 דירות לשיווק, כולם של התחדשות עירונית. בסה"כ, היא מכרה 91 דירות במשך תשעה חודשים. כמות נמוכה למדי כשזוכרים שמדובר בחברה ותיקה. כדי לקבל פרופורציות, יזמית נדל"ן כמו דמרי מכרה 536 דירות באותה תקופה. אאורה, גם היא במגרש ההתחדשות העירונית, מכרה 801 דירות. עמרם אברהם מכרה יותר מאלף.
מצד שני, מול מספרי המכירות הלא מרשימים, מליסרון מנופפת בצבר בנייה עתידי של 9,550 דירות. אמנם דירות של ממש עוד אין, אבל חכו ותראו זרם אדיר. רק שמתוך אותה כמות מרשימה, 4,850 דירות נמצאות "בשלבי תכנון ראשוניים". מה זה אומר? מתוך 21 פרויקטים, לעשרה "טרם החלו חתימות של דיירים". ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, למשל, שם היא מציגה פרויקט שבו במקום 60 דירות ישנות ייבנו 156 דירות, "טרם החלו חתימות" וגם "טרם החל סטטוס תכנוני". יותר על הקרח מזה אין.
בנוסף, לאחר הכניסה לשותפות ולאחר מכן בעלות מלאה באביב, קנתה מליסרון ארבעה מגרשים לבנייה, בסך כולל של 1,300 דירות. ובהנחה שהמכרזים הללו נסגרו בשווי שוק, כי בסופו של יום מדובר בענף תחרותי והזוכה שילם את המחיר הגבוה ביותר שניתן לקרקע, עוד מוקדם לדעת האם וכמה רווח תרשום מליסרון על אותם פרויקטים. ואגב הקושי למכור היום דירות, בימים האחרונים יצאה החברה במבצע "תחילת שנה" - עד 6,000 שקל בחודש למי שייקנה אצלה דירה, "למשך ארבע שנים לאחר האכלוס". כ־300 אלף שקל בחזרה לקונים.
המוכרים עקפו בסיבוב
צחוק הגורל, שצללתי השבוע למספרים של אביב־מליסרון רק מאחר שלפתע שני המוכרים -האחים דורון אביב ודפנה הרלב, עקפו אותה בסיבוב בשבועות האחרונים.
שניהם סיימו לכהן בה רק לפני שנה, דורון כיו"ר אביב־מליסרון ודפנה כמנכ"לית. שניהם גם חתמו על "הסכם אי־תחרות" לתקופה של ארבע שנים, אבל משום מה הוא נגע רק לתחום ההתחדשות העירונית.
אם תרצו, מליסרון קנתה בעיקר "מנוע" (האחים אביב) ואז הניחה לו ללכת. או בעצם לרוץ: בסוף 2025, זכתה קבוצת אביב של דורון ודפנה בארבעה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל. בסך הכל ישלמו השניים 905 מיליון שקל על קרקע ופיתוח קרקעות בשדה התעופה בהרצליה ובשכונת סירקין בפתח תקווה.
בהרצליה הם ייבנו שני מגדלים, 254 דירות בסה"כ, לצד מגדלים להשכרה ארוכת טווח שיכללו 326 דירות. ואגב, לא רחוק משם, אביב־מליסרון בעצמה מתחילה לבנות 733 דירות, על קרקע שהיא קנתה כשעדיין שני הצדדים היו שותפים (2022). אז היא שילמה עליה 1.12 מיליארד שקל. 1.53 מיליון שקל קרקע לדירה, 30% יותר מהמחיר הנוכחי ששילמו האחים. הם קנו שני מגרשים גם בסירקין פתח תקווה, ל־393 דירות. במקביל, אותה אביב גם מנהלת מו"מ עם האחים חג'ג' לרכישת קרקע למגדל ברחוב שד"ל בתל אביב (120 דירות ועוד 320 חדרי מלון), תמורת 730 מיליון שקל. מאיפה הגיע ההון הראשוני אתם כבר יודעים.
בשורה התחתונה, בזמן שאביב־מליסרון עוסקת וחולמת התחדשות עירונית, האחים אביב עסוקים בהתחדשות עסקית. היא קנתה מנוע, והם נתנו גז.
כוכבי השבוע
מצוין: "פרקטיקה עבריינית" או "מציאות מערכתית"
החשב הכללי יהלי רוטנברג הזכיר השבוע לחבר הכנסת יאיר לפיד שכולם "עושים שכונה". אחרי שיו"ר האופוזיציה לפיד הטיח באוצר כי העברות הכספים למגזר החרדי הן "פרקטיקה עבריינית", כתב לו החשב הכללי כי "המציאות התקציבית שאתה מתאר כ'עבריינית' היא מציאות מערכתית מוכרת ורבת־שנים, שאתה, כשר אוצר לשעבר, מכיר היטב ואשר התקיימה גם בתקופות כהונתך כראש ממשלה וכשר חוץ, לרבות במשרדים שעליהם היית מופקד". רוטנברג הבהיר כי "מדובר בבחירה מקצועית בין נזק מיידי ודאי לבין סיכון מנוהל".
במפעל הנקניקיות של ממשלת ישראל, כולם התרגלו לאשר תקציבים בדיעבד. להכשיר "קופות קטנות" לאחר מעשה, לפעמים בלית ברירה. זה לא עושה את הנקניקיות בריאות או טעימות יותר, אבל הצריבה בגרון והמרכיבים הבעייתיים הם באשמת כולם. ואחרי שהבנו את הבעיה, אולי יש סיכוי שנגיע מתישהו לפתרון.
בלתי מספיק: השלטון שוב רוצה להציל נוטלי סיכון
שנת בחירות לפנינו, וכנראה שנגזר עלינו להציג בכל שבוע הטרלה חדשה של פוליטיקאים. השבוע המנצח הוא תזכיר החוק שהגיש משרד ראש הממשלה עצמו, המציע לסבסד משכנתא למי שלקח אותה לפני הקפיצה הגדולה בריבית (2022). הרווח עליכם, הסיכונים על כולנו. עניין של 2 מיליארד שקל בשנה, כי כסף ציבורי הרי צומח על העצים.
בשולי החוק, מדינת ישראל ממשיכה להתייחס לנתיניה כאילו הם מטומטמים. אנשים שלא יודעים לנהל סיכונים, ולכן מוכרחים להציל אותם כשהתנאים בחוץ משתנים. בטווח קצר, זה הופך את אותם אומללים לאסירי תודה למדינה שהצילה אותם (לפי הנוסחה המוצעת בתזכיר, מי שרכש דירה במחיר הממוצע או מתחתיו יהיה זכאי ל־75% מהעלייה הריאלית בהחזר החודשי). אבל בטווח מעט רחוק יותר, נמשיך להיות כבולים לשלטון שמתערב במשוואות ההיצע והביקוש ומכניס עוד ועוד מקלות בגלגלים.