רמי לוי / צילום: יונתן בלום
הנפקת עסקי הנדל"ן של טייקון הקמעונאות רמי לוי נמצאת בישורת האחרונה לקראת השלמתה הצפויה בימים הקרובים. רמי לוי נדל"ן, בניהולו של מוטי חזן, עדכנה בחמישי בערב את נתוני התשקיף בפעם השלישית, לאחר חודשים ארוכים של מגעים עם המשקיעים המוסדיים, כשאת טיוטת התשקיף הראשונה פרסמה החברה בסוף אוגוסט אשתקד.
● "האישה הראשונה של שוק ההון" הורידה פרופיל במשך שנים. עכשיו היא עושה קאמבק
● אחת ולתמיד: מאיפה הכי כדאי לקחת הלוואה
במקור ביקש לוי להנפיק את זרוע הנדל"ן שלו לפי שווי של 3.6 מיליארד שקל לפחות (לפני הכסף), ואף כיוון לשווי גבוה יותר, אך הגופים המוסדיים דרשו הנחה משמעותית ובסופו של דבר קיבלו את מבוקשם.
לוי נאלץ לחתוך את השווי המבוקש בכ־25% ל־2.75 מיליארד שקל, הקטין את היקף הגיוס המתוכנן (565 מיליון שקל במקום 900 מיליון במקור), ובנוסף ויתר על חלוקת דיבידנד ענקית של מחצית מכספי הגיוס - שהייתה מנפחת את חשבון הבנק שלו ב־360 מיליון שקל. כחלק מההנפקה, המשקיעים המוסדיים יקבלו ללא תמורה אופציות למניות החברה בשווי כלכלי של 46 מיליון שקל.
נתח המניות שיחזיק רמי לוי לאחר ההנפקה יעמוד על 85%, בשווי של 2.9 מיליארד שקל (אחרי הכסף). בד בבד, חברת הנדל"ן תפרע ללוי הלוואות בסך 210 מיליון שקל מתמורת ההנפקה, כאשר יתרת כספי הגיוס ישמשו לטובת פעילותה השוטפת.
משקיע העוגן בהנפקה הוא בית ההשקעות מור, שצפוי לרכוש כ־40% מהסחורה המונפקת (כ־6% ממניות רמי לוי נדל"ן) תמורת כ־230 מיליון שקל. את ההנפקה מובילה חברת החיתום אוריון.
יש לציין כי חיתוך בשווי המבוקש על ידי בעלים בהנפקה, על רקע דרישה של משקיעים מוסדיים, אינו מחזה נדיר בשוק הראשוני. מהלכים דומים הובילו אשתקד להפחתה משמעותית בשווי ההנפקות של אמפא נדל"ן ויבואנית הרכב יוניברסל (UMI). עם זאת, פרק הזמן שבו התנהלו המגעים במקרה של רמי לוי, כמעט חמישה חודשים, הוא יוצא דופן.
רמי לוי נדל"ן חולשת על 38 נכסים מניבים, בתפוסה ממוצעת של כ־90% ובשווי של 1.7 מיליארד שקל. השכרת סניפים לרשת המזון של בעל השליטה הניבה לה הכנסות של כ־41 מיליון שקל בשנת 2024 - והיוותה כמחצית מהמחזור השנתי של רמי לוי נדל"ן.
מבחינת רשת המזון של לוי, שמפעילה בסך הכול 66 סניפים, תשלומי השכירות לחברה של בעל השליטה היוותה כ־20% מסך דמי השכירות ששילמה באותה שנה.
בנוסף, יש לרמי לוי נדל"ן גם פעילויות בתחום המגורים והאנרגיה המתחדשת.
שכר הבכירים יוכפל
רמי לוי נדל"ן מנוהלת כאמור בידי מוטי חזן, שמשמש גם כיו"ר חברת התעופה ישראייר שבשליטת לוי. חזן מנהל את פעילות הנדל"ן המניב זה כעשור ב־90% משרה. עלות העסקתו ב־2024 עמדה על מיליון שקל, ולאחר השלמת ההנפקה יוכפל שכרו החודשי מ־58 אלף ל־120 אלף שקל.
לוי עצמו, המכהן כיו"ר חברת הנדל"ן, משך בשנת 2024 שכר בעלות של 1.2 מיליון בגין 30% משרה. גם התגמול שלו צפוי להכפלה מ־75 אלף שקל בחודש ל־150 אלף שקל.
לרמי לוי נדל"ן יש בסה"כ 152 אלף מ"ר שטחי נדל"ן מניבים, מרביתם מרכזים מסחריים שכוללים את הסופרמרקטים שהרשת שוכרת מהחברה. בנוסף היא משווקת 445 דירות מגורים, ויש לה עוד 177 אלף מ"ר של נדל"ן מניב בשלבי הקמה ותכנון.
דמי השכירות נטו (NOI) ב־2024 הוערכו במצגת החברה ב־103 מיליון שקל. החברה צופה כי תכפיל עד סוף העשור את הנתון ל־NOI של 206 מיליון שקל בשנת 2029, ובשנה שלאחר מכן תעלה התמורה ל־223 מיליון שקל.
רגל ציבורית שלישית
זרוע הנדל"ן המניב של לוי החלה את דרכה בשנת 1985 והמרכזים המסחריים שלה מתפרסים ברחבי הארץ מאילת, דרך ירושלים ועד לנהריה בצפון.
השלמת הנפקתה צפויה להקים ללוי רגל ציבורית שלישית בבורסה, אחרי רשת שיווק השקמה וחברת התעופה ישראייר .
רשת הקמעונאות שהונפקה לפני כמעט 20 שנה נסחרת לפי שווי שוק של 5 מיליארד שקל, לאחר שמנייתה זינקה בכ־50% בשנה החולפת. נתח המניות של לוי ברשת (40%) מוערך ב־2 מיליארד שקל.
בישראייר בה מחזיק לוי בשליטה (57%), מוערך שווי החזקותיו בפחות מ־300 מיליון שקל. יחד עם הנתח בחברת הנדל"ן המניב, עומד שווי החזקותיו הציבוריות המצרפיות מעל 5 מיליארד שקל.