המגדלים בכיכר המדינה בתל אביב / צילום: מאיה לוין
לא כל תוכנית משביחה חייבת לכלול תוספת זכויות בנייה. תוכנית ביטול מנהרת כיכר המדינה, שלא הוסיפה זכויות משמעותיות, העלתה את שווי הקרקע בכיכר, ובעליה ייאלצו לשלם היטל השבחה - כך פסק שופט בית המשפט לעניינים מינהליים, אילן צור, בערעור הדדי של בעלי הקרקעות בכיכר והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב, זאת כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית לחייב את בעלי הקרקעות בהיטל השבחה של 45 מיליון שקל. במקור, הוועדה המקומית דרשה היטל השבחה של 135 מיליון שקל.
● תוכנית המתאר המעודכנת של תל אביב הופקדה. איך תיראה העיר ב־2035?
● ניצחון לקונים: רכישת זכויות בקרקע עם הסכם בנייה תמוסה כקרקע ולא כ"דירה"
● כיכר המדינה בתל אביב עברה מהפך: כך היא עומדת להיראות
כיכר המדינה בתל אביב שייכת ל־270 בעלי קרקע פרטיים, שהצליחו להתאחד לאחר עשרות שנים על־מנת לתכנן הקמת 453 יחידות דיור בכיכר בבנייה עצמית משותפת. התכנון עבר אף הוא מכשולים, שהצליחו להתגבר עליהם לאחר עשורים.
בשנת 2000 אושרה תוכנית להקמת 3 מגדלי מגורים בני 25 קומות כל אחד, בהם 387 יחידות דיור ומתחת להן קומות מסחריות. עוד נקבע בתוכנית כי רחוב ז'בוטינסקי יעבור מתחת לכיכר באמצעות מנהרה. ב־2006, בעקבות מחלוקת, הוסכם בין הצדדים כי תקודם תוכנית חדשה, שבמסגרתה יומרו שטחי מסחר לשטחי מגורים.
ב־2013 אושרה התוכנית החדשה, שאכן המירה את שטחי המסחר לשטחי מגורים, הגדילה את מספר הקומות ל־40 ואת מספר יחידות הדיור ל־453. אולם 5 שנים מאוחר יותר אישרה הוועדה המקומית תל אביב את ביטול מנהרת ז'בוטינסקי מתחת לכיכר.
כתוצאה מכל השינויים, הוועדה המקומית דרשה מבעלי הקרקע היטל השבחה בגין תוכנית ביטול המנהרה לבעלי הקרקע בסך של 135 מיליון שקל.
המציאות התכנונית השתנתה
האם ביטול המנהרה אכן העלה את שווי הקרקעות בכיכר המדינה? בעלי הקרקע הגישו ערר על ההחלטה, בטענה כי הביטול לא השביח את הקרקע, אך ועדת הערר החליטה ב־2022 כי התוכנית שינתה את המציאות התכנונית שבכיכר והקדימה בשנים את השלמת הפרויקט. לפיכך מינתה שמאי יועץ, דוד דדון, לבחינת סוגיית ההשבחה.
בדצמבר 2024 החליטה ועדת הערר להעמיד את היטל ההשבחה על 45 מיליון שקל, בהסתמך על דוח השמאי המייעץ, מה שהביא להגשת עררים.
העירייה טענה כי חישוב השמאי המייעץ הגיע להיטל נמוך מדי, ואילו בעלי הקרקע טענו כי ביטול המנהרה לא רק שלא הביא להשבחת הקרקע, אלא גרם לירידה בשווי. זאת משום שביטול המנהרה צפוי להגדיל את היקף התנועה בכיכר ב־15%-20%, דבר שיביא למטרדי רעש וזיהום, אך השמאי ראה בכך "פגיעה מינורית תחבורתית".
ואולם בית המשפט קיבל את עמדת ועדת הערר, אימץ את דוח השמאי וקבע כי תוכנית לא חייבת להוסיף זכויות בנייה כדי להעלות את שווי הנכסים. במקרה זה התוכנית הקדימה במידה ניכרת את ביצוע הפרויקט, מה שהביא לעליית שווי הקרקע.