צחי ואפרת נחמיאס / צילום: ענבל מרמרי
צחי נחמיאס הגיע לעסקי הנדל"ן כמעט במקרה. לאחר שירותו הצבאי בחיל האוויר, הצטרף נחמיאס למפעל שהקים אביו לעיבוד שבבי מתכת, על אדמות מושב שילת שבו הוא מתגורר, הסמוך למודיעין. כעבור מספר שנים ביקשה רשת הום סנטר לשכור את השטח ונחמיאס, שלמד באותו הזמן שמאות נדל"ן, החליט שעדיף לו לקבל את כספי השכירות על פני המפעל המשפחתי.
עם הכסף הזה החל נחמיאס הצעיר לרכוש שטחים בסביבת העיר מודיעין, שנבנתה באותם ימים, במחירים שהיום נשמעים מגוחכים - 300 אלף שקל לדונם (היום כבר מדובר על סביבות 6־7 מיליון שקל). בהמשך רכש קרקעות נוספות בשוהם, צומת ראם ובמקומות נוספים, במחירים של כ־800 אלף שקל לדונם, שגם שם קפצו מאז פי כמה.
זו הייתה תחילתה של ידידות מופלאה וכיום נחמיאס, 55, הוא אחד מעשירי ישראל, ששווי החזקותיו (37.8%) בחברת מגה אור שייסד עומד על כ־5 מיליארד שקל (על הנייר).
בתקופה האחרונה החברה שהוא מוביל מציגה זינוק חסר תקדים - 70% כמעט בתוך חודש וחצי. למעשה, המניה השלימה קפיצה של 600% מהשפל של תחילת מלחמת חרבות ברזל, והיא נסחרת כיום שווי נוכחי של כמעט 13 מיליארד שקל. כך, מגה אור הפכה לאחת מ־30 החברות הגדולות בבורסה בת"א, המועמדת להצטרף למדד הדגל ת"א 35 בעדכון המדדים הקרוב.
3 עסקאות ענק הקפיצו את החברה
הסיבה העיקרית לזינוק במניה בחודשים האחרונים הוא תחום חדש שאליו נכנסה מגה אור: הקמה והשכרת חוות שרתים (דאטה סנטרס) עבור ענקיות הטכנולוגיה - אנבידיה, נביוס (ההולנדית עם הזיקה ישראלית) וגוגל, אשר נדרשות כולן לכח מיחשוב עצום עבור פעילותן בתחום ה־AI (בינה מלאכותית).
בחודשים האחרונים חתמה מגה אור על שלוש עסקאות עם אותן ענקיות גלובליות בהיקף כולל של יותר מ־2 מיליארד דולר, והפכה בכך לאחת ממקימות חוות שרתים הגדולות בישראל. בסה"כ יהיו לה עם השלמת ההקמה 5 חוות שרתים: בפארק התעשייה מבוא כרמל (סמוך ליקנעם), מודיעין, חיפה, בית שמש ומועצה אזורית יואב, בהספק כולל של יותר מ-200 מגוואט.
גורם בסביבת החברה מספר על הכניסה לתחום חוות השרתים: "צחי ראה בסוף 2022 שיוצא ChatGPT והבין את הפוטנציאל. הוא הבין שצריך לקחת שטחים של החברה, לדאוג לחיבורים לחשמל ולהשיג אישורים". הוא מוסיף ש"עבדנו בשקט, אבל הבנייה הייתה קשה מאוד, כי בגלל מלחמת חרבות ברזל אף חברה מחו"ל לא הסכימה להתקרב לארץ. ברגע שנגמרה המלחמה התחילו ביקושים".
רמז ראשון לכך נתנה מגה אור במשפט קצר, בדוחות הרבעון הראשון של שנת 2024: "במהלך תקופת הדוח החלה החברה לבחון הקמת חוות שרתים בנכסים ובקרקעות הקיימים של הקבוצה... טרם בוצעו השקעות מהותיות", אך מעטים שמו לכך לב.
באותה תקופה הקימה מגה אור חברת בת לתחום חוות השרתים (מגה DC) והביאה מנכ"ל וצוות. בסוף 2026, צופה החברה, יהיו בה כבר 200 עובדים. מגה אור עבדה מהר, לדברי גורם בחברה, "מאוד חששנו מהתחרות ולכן נתנו גז. הרי את מה שראינו כולם בשוק ראו".
למה אנבידיה, נביוס וגוגל הגיעו דווקא לנחמיאס ומגה אור. התשובה, לפחות במקרה של אנבידיה, שעבורה תקים מגה DC חוות שרתים במבוא כרמל, היא שמעבר ליכולת של נחמיאס לייצר חיבורים וקשרים, היה מעורב גם מזל, שכן למגה אור יש שטח סמוך למקום שבו ענקית השבבים חנכה בתחילת 2025 חוות שרתים לשימוש פנימי בהיקף של 30 מגוואט.
מגיע לעבודה במושב על טרקטורון
את מגה אור הקים נחמיאס בשנת 2002 וכעבור חמש שנים הנפיק אותה בבורסה לפי שווי צנוע של כמה עשרות מיליוני שקלים. מי ששכרו ממנו שטחים בתחילת הדרך היו בין היתר איש הקמעונאות רמי לוי, חברת המרכזים המסחריים ביג של האחים יהודה ורוני נפתלי, וחברת הנדל"ן המניב וילאר של שלמה טיסר המנוח.
המודל של מגה אור פשוט: החברה רוכשת שטחים ואז משכירה אותם לחברות הפועלות בתחומי הלוגיסטיקה, המסחר, ולאחרונה כאמור חוות שרתים. השוכרים מתפעלים את כל ההחזקה בעצמם, מה שמסביר את המספר הנמוך של עובדי מגה אור: 30 בלבד, על 62 מרכזי מסחרי ולוגיסטיקה ברחבי הארץ.
משרדי החברה נמצאים אצל נחמיאס במושב, מרחק של 3 דקות מהבית. על נחמיאס עצמו מספרים כי הוא פותח את היום באימון כושר ומגיע לעבודה לא פעם על טרקטורון. "הוא מושבניק צנוע, אדם פשוט ואיש משפחה", מעיד עליו מכר, שמוסיף ש"עד היום הוא אוכל כל יום ארוחת צהריים עם אמא שלו או עם הילדים".
בעבר היה משתתף במרוצי טרקטורונים (רייזרים), אך מאז לידת בנו השני מתוך ארבעה (שני בנים ושתי בנות), הוא ויתר על התחביב המסוכן. את המירוצים הוא החליף בטיולים משפחתיים עם קרוואן ברחבי העולם: "בקיץ אין מה לדבר איתו. הוא עם המשפחה", צוחק המקורב.
רני גורליק, חבר טוב של נחמיאס מהמושב, שמכיר אותו מעל 30 שנה מוסיף "יום ראשון זה קבוע יום השניצלים בבית עם אמא שלו והחברים. אנחנו לא מרגישים שהוא 'יושב' על מיליארדים. איפה ראית טייקון שיושב עם החברים שלו בפרלמנט שישי, כמו כל השנים. הוא לא שכח מאיפה הוא בא, מקשיב ועוזר לאנשים בצניעות. מאוד כריזמטי ולא תמצא מישהו שיגיד עליו משהו רע".
נחמיאס נחשב לאדם של תכלס. "הוא שונא לנסוע לת"א לפגישות של ארוחת צהריים, מבחינתו זה לשרוף שעתיים"', אומר מקורב אליו. "הוא יורד לפרטים ויודע מה קורה בחברה עד רמת הבורג וגם כמה הוא עולה". גורליק מוסיף כי "לפעמים אני שומע אותו מתווכח עם מנהל פרויקט שלו אם להזיז אבן שפה. הוא אוהב את זה, זה האיש".
לאחרונה מונתה אשתו של צחי, אפרת דרורי נחמיאס, ששימשה כיועצת המשפטית של מגה אור במשך 20 שנה, למנכ"לית משותפת של החברה לצידו. לבני הזוג אושר שכר משותף בעלות של 5 מיליון שקל, בחלקים שווים. מקורבים לבני הזוג נחמיאס מספרים שהם משלימים אחד את השנייה. צחי אחראי על ניהול הפן העסקי והיא מובילה את המו"מ והצדדים המשפטיים. "הוא שר החוץ והיא שרת הפנים", אומר חצי בצחוק המקורב.
מתחרה בשוק הנדל"ן המניב, שמכיר את נחמיאס היטב, מפרגן אף הוא: "הוא צמח מלמטה ובנה הכל בשתי ידיים. הוא רואה רחוק, איש עסקים חד ורואה את הנולד. בניגוד לאחרים, הוא איש של מעשים ולא של דיבורים. צבר לעצמו קשרים בשוק ויודע להתחבר למי שצריך להתחבר".
עו"ד עופר צור שותף בכיר וראש מחלקת ליטיגציה במשרד גורניצקי, שעובד עם נחמיאס שנים רבות, מסכים מוסיף כי "צחי הוא מקצוען, חרוץ, ישר ואנושי מאוד, וזה הופך אותו להיות איש עסקים נהדר שכולם רוצים בהצלחתו וכולם מעוניינים להיות שותפים שלו".
בנוסף, הוא דואג לשמור על קשר טוב עם המוסדיים ולתווך להם את הפעילות שלו, "הוא מתייחס אליהם מאוד מאוד ברצינות" אומר גורם בכיר בשוק, "ולכן הם נשארו איתו גם בימים הקשים".
החיבור עם הזלקינדים והיהלום בגב ים
ב־2020 ביצע נחמיאס עסקה לא שגרתית. הוא עמד בראש קבוצת משקיעים שרכשה את מניות השליטה בחברת ההחזקות דיסקונט השקעות (דסק"ש), מידי כונס הנכסים של אדוארדו אלשטיין. נחמיאס, לצד אלקו של האחים זלקינד, רמי לוי ומשקיעים נוספים רכשו את המניות תמורת 1.1 מיליארד שקל, כאשר חלק מגה אור ברכישה עמד על 407 מיליון שקל. ונחמיאס עצמו מונה ליו"ר החברה.
נחמיאס והזלקינדים לטשו את עיניהם ל"יהלום" של דסק"ש, השליטה בחברת הנדל"ן המובילה בתחום המשרדים גב ים וביקשו להיפטר מיתר ההחזקות - סלקום, מהדרין, אלרון ועוד כדי הוריד את החוב העצום של דסק"ש.
אלא שפרוץ מגפת הקורונה לאחר הרכישה ובהמשך עליית הריבית שיבשו את התוכניות. בשלב מסוים הגיעו תשואות האג"ח של דסק"ש לרמה של 30%, המשקפת חוסר אמון של השוק ביכולת החברה לפרוע את חובותיה. בד בבד צנחה מניית דסק"ש, ובעלי המניות המרכזיים שלה נאלצו לרשום הפסדים כבדים של מאות מיליוני שקלים על השקעתם. במקביל, בין סוף 2021 לסוף 2023 מניית מגה אור איבדה 65% מערכה.
אבל בשנתיים האחרונות חל מפנה חיובי בגזרה הזאת. דסק"ש הצליחה למכור את החזקות האחרות ולהפחית משמעותית את גובה החובות. גם המניה השתקמה ונכון להיום מגה אור נמצאת באיזון על רכישת השליטה בדסק"ש.
"בדיעבד, כנראה שהם לא היו חוזרים על ההרפתקה של דסק"ש", מעריך גורם בשוק. מנגד, עו"ד צור, שעובד עם דסק"ש מעריך ש"זו הייתה החלטה נכונה של צחי להיכנס לדסק"ש, גם אם בדיעבד התבררה כפחות מוצלחת".
"מימש את ביג בגלל צלקות ממינוף יתר"
השקעה בורסאית נוספת שביצעה מגה אור, מוצלחת בהרבה, הייתה בחברת אפי נכסים (לשעבר אפריקה ישראל נכסים), הפועלת בתחומי הנדל"ן המניב באירופה ובישראל, שעליה השתלטה יחד עם ביג של האחים נפתלי ב־2019.
בהמשך, החליף נחמיאס את מניות החברה באלו של השותפה ביג, ולבסוף מכר את ההחזקות בשנים האחרונות ברווח המוערך ע"י החברה כמיליארד שקל. "היו לו צלקות ממינוף יתר והוא החליט לממש את ביג, למרות שהוא חושב שזו אחת החברות הכי מדהימות שיש. החזקת המניות בביג יצרה מינוף גבוה ונוצרה בעיה כשכל מניות הנדל"ן המניב ירדו בעקבות האינפלציה והעלאות הריבית של שנת 2022" אומר מקורב.
לדבריו, "המסקנה מההרפתקה בדסק"ש היא התמדה. ההבדל בין מי שנכשל למי שהצליח זה שהאחרון לא ויתר גם אחרי שנראה היה שהוא נכשל" ומתחרה שלו מפרגן, "הוא לא מרים ידיים, יש לו עקומת למידה. הוא עקשן ומתמיד".
יש עוד מקום לעלייה במניית מגה אור?
ובחזרה לתחום חוות השרתים שהקפיץ את מניית מגה אור. עד כמה העסקאות הללו משמעותיות ומסבירות את הזינוק במניית החברה ניתן לראות מכך שבמצגת לסיכום הרבעון השלישי של 2025 מגה אור סיפקה תחזית לפיה את שנת 2025 תסיים עם NOI שנתי (ההכנסה התפעולית נטו, מעין רווח גולמי) של 430 מיליון שקל, עדיין כמעט ללא הכנסות מדאטה סנטרים, ואילו בסוף שנת 2026 ה־NOI יזנק ל־639 מיליון שקל, כולל דאטה סנטרים.
עוד צפתה החברה שבסוף שנת 2028 הסכום יעמוד על כמעט 800 מיליון שקל. א לא שבעקבות עסקאות הענק, בשוק מעריכים כעת שהיא תקדים את התחזיות בהרבה ואלה יהיו הרבה יותר טובות. כבר בתחילת שנת 2027 מגה אור תגיע ל־NOI של 1־1.1 מיליארד שקל, קפיצה של לפחות 56%, כשחצי מכל ה־NOI של החברה יגיע מדאטה סנטרים.
"הוא נערך והגיע מוכן ולכן הוא יוכל להתחיל לספק את החוזים כבר ב־2026־2027. אחרים יחכו שנה וחצי. העסקאות עד עכשיו זה 570 מיליון שקל של NOI, ועוד יש אופציה להגדלה שלהן", אומר אנליסט בכיר בשוק ההון, שמוסיף שהמניה כבר ממש לא זולה. "כדי להצדיק התמחור הנוכחי של המניה צריך להאמין שיהיה המשך גידול בפעילות הדאטה סנטרים".
מנגד, רז דומב, אנליסט הנדל"ן של לידר שוקי הון, מעריך ש"יש עוד עתיד ורוד לחברה. גם בגלל התחום המסורתי שלהם וגם כי הם הוכיחו את היכולת שלהם לקדם בצורה מאוד יפה חוות שרתים ונראה עוד פיתוחים כאלה בהמשך".
עד כמה מדובר בשינוי משמעותי בשוק המקומי דומב מסביר בכך ש"מגה אור היא השחקן הציבורי הראשון שיש לו פורטפוליו מאוד משמעותי של חשיפה לתחום הדאטה סנטרס בישראל. עד כה היה רק את עזריאלי אבל היא פועלת בעיקר בחו"ל וזה גם נתח יחסית קטן בפעילות שלה. והשוק מפרגן בצדק למגה אור".