היטל השבחה / איור: Shutterstock
פטור מהיטל השבחה בשכונת שיקום - גם בעת מכירת דירה: כך פסק לאחרונה הרכב של שלושה שופטי בית המשפט העליון, הנשיא יצחק עמית, השופט עופר גרוסקופף שהוביל את הדיון והשופט יחיאל כשר.
● כיכר המדינה: לא נוספו זכויות בנייה, אך הדיירים ישלמו היטל השבחה
● האם בת של בעלת נחלה במושב זכאית למגרש ללא מכרז?
הדיון עסק בשאלת היקף תחולת הפטור מתשלום היטל השבחה באזור שהוכרז כשכונת שיקום, כהגדרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ובהתאם להחלטות הממשלה לאורך השנים. הסוגיה הספציפית: האם ישנו פטור בעת מכירת מקרקעין שעליהם יחידת דיור קיימת, קרי במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית בעיקר.
השאלה עלתה בעקבות ערר שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו נגד ההחלטה לפטור כ־20 מתושבי שכונת התקווה מהיטל השבחה, שלבתיהם תוכננה תוכנית להריסת המבנים הקיימים ובנייתם מחדש. שכונת התקווה, יש לציין, נחשבת כשכונת שיקום על־פי החלטת ממשלה עוד משנת 1978.
הטענה המרכזית של הוועדה נדחתה בשלוש ערכאות
התושבים חויבו על־ידי הוועדה המקומית בהיטלי השבחה בעקבות מימוש הזכויות בנכסים בדרך של עסקאות מכר - קרי בעקבות מכירת דירתם.
נציין כי ראשית ה"מסלול" המשפטי עוד לפני שנים רבות, בערעור שהגישו התושבים על חיובם בהיטל ההשבחה. ביולי 2019 החליטה ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה במחוז תל אביב לקבל את העררים, ודחתה את טענת הוועדה המקומית. עיקר הטענה היה כי הוראת הפטור חלה רק במקרים של הרחבת דירת המגורים, ולפיכך אינה חלה על מימוש זכויות בדרך של מכר. ועדת הערר מצאה כי אין עיגון לפרשנות זו בלשון הוראת הפטור.
הוועדה המקומית לא ויתרה, וערערה על החלטות ועדת הערר לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב־יפו. זה דחה בינואר 2021 את הערעור וקבע כי החלטות ועדת הערר מנומקות ומפורטות ופירשו נכונה את הדין והפסיקה בנושא. עוד ציין בית המשפט כי אין בהוראת הפטור עיגון לשוני לפרשנות שהציעה הוועדה, וכי מתן פטור מתשלום היטל השבחה למשיבים מגשים את תכלית הוראת הפטור ומסייע לשיקום השכונה.
הוועדה לא ויתרה שוב ופנתה לבית המשפט העליון. ביולי 2023 הגישה היועצת המשפטית לממשלה, עו"ד גלי בהרב־מיארה, את עמדתה בסוגיה, כחלק מהדיון בעליון, ושם תמכה בעמדת הוועדה וקבעה כי יש לקבל את ערעורה.
"לשיטת היועמ"שית", כפי שציין השופט גרוסקופף, "הגם שאין עיגון לשוני מפורש לפרשנות שלפיה הוראת הפטור אינה חלה על מימוש זכויות בדרך של מכר, יש לאמץ פרשנות שלפיה הוראת הפטור לא חלה על מימוש זכויות בדרך של מכר. מימוש כאמור, הגם שמסייע לתושב השכונה שמוכר את זכויותיו, אינו מסייע לתכלית המרכזית של הוראת הפטור, שיקום המבנים והשכונה, ומשכך אין להחילה בנסיבות המקרה דנן".
דחיית הערר התקבלה פה־אחד
שלושת השופטים קבעו פה־אחד כי אין לקבל את הערעור, ואף למעשה קבעו קביעה חדשה בהקשר זה, ולפיה כאשר מדובר במכר של מקרקעין שבהם יחידת דיור קיימת, הפטור יחול גם כן. השופטים ציינו כי מדבר בבקשה אשר "מעוררת שאלות עקרוניות החורגות מעניינם של הצדדים", כהמחשה לחשיבות הסוגיה בעיניהם.
"בהיעדר עוגן לשוני להבחנה כאמור בין דרכי המימוש, קיים קושי ממשי לקבל את העמדה הפרשנית לפיה יש מקום להבחין באופן גורף בין מימוש בדרך של היתר בנייה ובין מימוש בדרך של מכר", קבע השופט גרוסקופף.
השופט אף המחיש את הסוגיה: "במקרה שבו אושרה תוכנית משביחה המאפשרת להרחיב דירת מגורים קיימת, אך הבעלים הנוכחי של הנכס אינו בעל יכולת כלכלית להוציא את ההשבחה שאושרה מהכוח אל הפועל באמצעות הוצאת היתר בנייה - בנסיבות אלה עומדות בפני אותו אדם שתי אפשרויות: להמשיך לגור בדירתו בתנאיה הנוכחיים או ליהנות מההשבחה ולמכור את דירתו במחיר גבוה יותר.
"אם אותו אדם ימשיך להתגורר בדירתו, ברי כי לא תוגשם תכלית הפטור - תנאי המגורים שלו לא ישתפרו, וכך גם תהליך שיקומה ושיפורה של השכונה לא יתקדם. לעומת זאת, אם יבחר למכור את הנכס, ויבוא תחתיו אדם המסוגל מבחינה כלכלית לנצל את ההשבחה - הרי שעם ניצול ההשבחה ישתפרו תנאי המגורים של הדייר החדש בשכונה, ובראייה רחבה יותר, גם יתקדם הליך שיקומה ושיפורה של השכונה.
"קבלת עמדת המערערת (הוועדה המקומית - י"נ) והיועמ"שית - ולפיה אין מקום להחיל את הוראת הפטור מקום בו מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר - תתמרץ את אותם אנשים לוותר על מכירת הנכס, ולהמתין עד שיוכלו לממש את ההשבחה בדרך של היתר בנייה.
"התוצאה המתוארת לעיל אינה מניחה את הדעת, ודומה כי היא אף לא עולה בקנה אחד עם התכליות של פרויקט שיקום שכונות, אשר עומדות בבסיס הוראת הפטור. החרגה גורפת של עסקאות מכר מתחולת הפטור תביא, הלכה למעשה, לעיכוב ניכר בקידום הליך שיקום ושיפור שכונות השיקום. כך, במקום שדירות המגורים תאוכלסנה בתושבים המסוגלים לנצל את ההשבחה, יגבר הסיכוי שההשבחה לא תנוצל, או למצער, תנוצל באופן חלקי בלבד, ומצבן של שכונות השיקום ייוותר כשהיה לפרק זמן ממושך יותר".
גרוסקופף אף התייחס ספציפית לחוות־דעתה של היועמ"שית וציין: "בשים לב להשלכות האפשריות של הבחנה גורפת בין דרכי המימוש, כפי שפורטו לעיל, דומה כי גם החשש שהביעה היועמ"שית - ולפיו החלת הוראת הפטור על מימוש זכויות בדרך של מכר תוביל לפגיעה משמעותית בקופה הציבורית ובאיתנות הכלכלית של הרשויות המקומיות - אינו צפוי להתממש. אדרבה, בהתחשב במסקנה אליה הגענו, ולפיה הוראת הפטור תחול רק באופן חלקי ביחס למימוש זכויות בדרך של מכר, לא מן הנמנע כי היא תסייע להגדלת הקופה הציבורית, שכן היא מעודדת את מימוש הזכויות במקרקעין, כאשר רק חלק מזכויות אלה יחסו תחת הוראת הפטור.
"מסקנתי היא אם כן כי לא ניתן למצוא - לא בלשון הוראת הפטור ולא בתכליותיה - תימוכין לעמדה שלפיה יש להבחין באופן גורף בין מימוש בדרך של היתר בנייה ובין מימוש בדרך של מכר. למען הסר ספק אציין כי לגישתי גם אין מקום לשלול באופן גורף את תחולתה של הוראת הפטור במקרים שבהם מימוש הזכויות בקרקע נעשה בדרך של הריסה ובנייה מחדש. כך, כל עוד ההשבחה נוצלה לטובת בנייה מחדש של אותה דירת מגורים (תוך הרחבתה), ובמובחן ממקרים שבהם היא נוצלה לצורך הוספה של יחידות דיור חדשות".
הפטור - רק לרכיב שיפור הבנייה הקיימת
השופט אף הניח את העקרונות לסוגיה: "בנסיבות שבהן מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, תחולת הוראת הפטור תהיה תלויה בפרטי האירוע התכנוני. כעיקרון, אם האירוע התכנוני מאפשר בנייה חדשה, דהיינו בניית יחידות דיור חדשות, אין מקום להחיל את הוראת הפטור על ההשבחה שנובעת מאפשרות זו. לעומת זאת, אם בעקבות אותו אירוע תכנוני קמה אפשרות לשפר את הקיים, הרי שאין מקום לשלול את תחולת הוראת הפטור אך בשל העובדה כי מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר.
"כאשר מימוש הזכויות נעשה בדרך של מכר, יש להכיר בפטור רק ביחס לרכיב ההשבחה אשר קיים פוטנציאל לנצל אותו על דרך של הרחבת יחידת הדיור הקיימת, וכנגזר מכך לחייב בהיטל השבחה במועד המכירה בגין יתרת ההשבחה אותה לא ניתן כלל לנצל על דרך של הרחבת יחידת הדיור הקיימת. החבות בהיטל השבחה במקרה של מכירה תהיה בסכום ההפרש שבין הערכת שווי המקרקעין לאחר האירוע התכנוני, לבין הערכת שווי המקרקעין לאחר האירוע התכנוני, תחת ההנחה כי ההשבחה תנוצל באופן מיטבי לצורך שיפור הקיים בלבד.
"משמעות הדברים היא שהוראת הפטור תחול גם כשהמימוש נעשה בדרך של מכר, אך היקפה יוגבל להשבחה המרבית היכולה להתייחס לרכיב שיפור הבנייה הקיימת בלבד, כשיתרת ההשבחה תחויב בתשלום היטל השבחה בעקבות אירוע המכירה".
כאמור, גם הנשיא עמית וגם השופט כשר תמכו בעמדתו של השופט גרוסקופף.
מעיריית תל אביב־יפו נמסר בתגובה: "בית המשפט העליון קיבל חלקית את ערעורה של הוועדה המקומית, תוך שקבע כי פטור מהיטל השבחה לנכס בשכונת שיקום יחול במכר באופן חלקי בלבד, כך שההשבחה הנובעת מהאפשרות להקים יחידות דיור נוספות, לא תהיה פטורה".
את העירייה ייצגו בהליך עורכי הדין ניר בראונשטיין, מיכל דיק ואביטל פריזמנט־בוטון.
חלק מבעלי הנכסים יוצגו על־ידי עורכי הדין מוטי איצקוביץ ואלירן חליבה ממשרד כץ, גבע, איצקוביץ (KGI), שמסרו: "בית המשפט העליון מעביר בפסק הדין מסר נוקב וברור לפיו אין להפלות בין אוכלוסייה בעלת יכולת כלכלית לבין אוכלוסייה שידה אינה משגת. ההלכה החדשה, ולפיה יש להבחין בין השבחה ליצירת בנייה חדשה לבין השבחה להרחבת דירה קיימת, מהווה מסר חברתי חשוב וצודק. העובדה שהזכאות לפטור בגין הרחבת דירה נשמרת גם במקרה של מכירת הדירה, מקילה על תושבי שכונות השיקום ומביאה להגשמת עקרונות הצדק".