תמ''א 38 בפתח תקווה / צילום: Shutterstock
הכותב מתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית
ועדת הערר המחוזית קיבלה ערר נגד עיריית פתח תקווה וקבעה כי לא ניתן לפרש תוכנית מקומית באופן שמביא לכך שתמ"א 38 "נגמרת" עוד לפני שהתחילה לחול, תוצאה שמרוקנת את ההתחדשות העירונית מכל תוכן.
● בשורת התשתיות מחלחלת גם לנדל"ן: תוכניות הענק שמתקדמות לאישור סופי
● שלושת המנכ"לים שמצטרפים לתחרות בשדה דב: "בעתיד לא יהיה מחיר של 100 אלף שקל למ"ר במרחק 5 דקות מהים"
בשנים האחרונות אנו רואים מעבר הדרגתי מתמ"א 38 פרטנית למדיניות עירונית כוללת של תוכניות מקומיות להתחדשות עירונית, המבקשות להסדיר מראש צפיפות, תשתיות ציבוריות, תחבורה ומוסדות חינוך.
אולם מה קורה כאשר התוכנית המקומית הופכת בפועל לחסם שמונע את ההתחדשות באמצעות תמ"א 38? החלטה חדשה של ועדת הערר לתכנון ובנייה מחוז מרכז בראשות עו"ד דביר סגלוביץ' מספקת תשובה ברורה: רשות מקומית אינה רשאית לפרש תוכנית מקומית באופן שמרוקן את האפשרות לממש תמ"א 38.
התוכנית קודמה לשווא
נסיבות המקרה: העוררים הם בעלי בניין ישן בשכונת רמת ורבר בפתח תקווה. הם התקשרו עם חברה יזמית (פ.ש.ח חברה לבניין) לקידום פרויקט מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה דחתה את הבקשה וטענתה המרכזית הייתה כי תוכנית ההתחדשות מאפשרת הקמת 930 יחידות דיור נוספות בלבד במסגרת תמ"א 38. אולם, החל מהמועד שבו הוגשה התוכנית (שנת 2019) ועד למועד בו היא נכנסה לתוקף (דצמבר 2024) אושרו 954 היתרי בנייה למיזמי תמ"א 38. כלומר, מכסת יחידות הדיור שנקבעה בתוכנית כבר מוצתה, למעשה, עוד בטרם נכנסה התוכנית לתוקף.
פסק הדין: הערר התקבל כשוועדת הערר מדגישה: ראשית, קבלת עמדת הוועדה המקומית שלפיה אין אפשרות לאשר יחידות דיור נוספות תוביל לכך כי התוכנית אושרה בלי שניתנת למימוש בפועל, כלומר קודמה לשווא; שנית, עמדת הוועדה המקומית מובילה ל "ריק תכנוני", כאשר מצד אחד אין עוד אפשרות לפעול מכוח תמ"א 38, שתוקפה פג ומנגד התוכנית המקומית אינה חלה.
לדברי ועדת הערר, יש לפרש את המכסה שנקבעה בתוכנית כמתייחסת ליחידות דיור סטטוטוריות בלבד. כלומר, ליחידות דיור שמקורן בתוכניות מאושרות ולא ליחידות שנוספו במהלך השנים במסגרת היתרים מכוח תמ"א 38. ועדת הערר הסבירה כי קבלת עמדת הוועדה המקומית, לפיה יש להביא במניין גם יחידות דיור שאושרו לאורך השנים ללא הליך תכנוני מסודר, אינה סבירה שכן משמעותה היא כי מוסדות התכנון ידרשו להישען על נתונים משתנים, המתעדכנים תדיר. פרשנות שכזו, כך ועדת הערר, פוגעת פגיעה ממשית בעיקרון הוודאות שעל התוכנית להבטיח.
ועדת הערר אף התייחסה לנימוק נוסף לדחיית הבקשה והוא כי הבקשה חורגת ממספר הקומות המרבי שנקבע בתוכנית (תוספת של שתי קומות). נקבע כי לא קיימת אפשרות מעשית לממש את מלוא זכויות הבנייה שניתן להקנות למיזם מכוח תמ"א 38, בלי להיזקק לתוספת הקומות. בנסיבות אלו, מתקיימת הצדקה תכנונית ברורה לבחינת בקשה להקלה לשם תוספת קומות. כמו כן, תוספת הקומות המבוקשת אינה חורגת מאופייה הבנוי של הסביבה.
פרשנות: מדובר בהחלטה בעלת חשיבות רבה. עבור שכונת רמת ורבר עצמה, ההחלטה מאפשרת את אישורם הפוטנציאלי של מיזמי התחדשות של בניינים רבים נוספים; שנית, מעתה, כאשר התוכנית המקומית תקבע "מכסה" של יחידות דיור, לא יהיה ניתן לפרש אותה כך שהיא נשחקת בגלל פרויקטים שקיבלו היתר בתקופת הביניים, עוד לפני שהתוכנית נכנסה לתוקף; שלישית, ההחלטה משקפת היגיון בסיסי לפיה תוכנית מקומית אמורה להסדיר את המעבר מתמ"א 38, אך לא ליצור מחסום דה פקטו שמונע פרויקטים לצאת לדרך.
ערר פת 1052+1053/0825