מימין: אודי בלום, שאולי לוטן, עוזי לוי / צילום: כדיה לוי
בשעה שהתחרות על שיווק הדירות בשדה דב בשיאה, מצטרף לתחרות פרויקט נוסף - "זוהי תל אביב", הכולל כ־230 יחידות דיור, שנבנה בשיתוף־פעולה בין שלוש חברות נדל"ן גדולות - קבוצת לוינשטין, קבוצת מבנה וחברת מטרופוליס מבית אלייד נדל"ן.
● "רובע עירוני חדש": המלונות ומגדלי המסחר שייבנו בשדה דב, והמחירים
● שאלות ותשובות | במקום הפקעה: המתווה שיאפשר לבעלי דירות בתוואי המטרו למכור אותן למדינה
מה עומד מאחורי ההחלטה לשתף פעולה בפרויקט אחד בשדה דב? וכיצד מתנהל תהליך קבלת ההחלטות במודל ניהול כזה, שבו כל אחת מהחברות מביאה תרבות ארגונית שונה? שלושת המנכ"לים של החברות - שאולי לוטן (לוינשטין), אודי בלום (אלייד נדל"ן ומטרופוליס) ועוזי לוי (מבנה) - מסבירים לגלובס.
2.7 מיליון שקל לקרקע לדירה
נתחיל מקצת מספרים. במכרז שנערך באוגוסט 2021 זכו במשותף החברות משולם לוינשטין, מבנה ואלייד נדל"ן במגרש בשכונת אשכול ברובע שדה דב, להקמת 230 דירות על מגרש בשטח של 4.6 דונם, במחיר של 634 מיליון שקל. המחיר שיקף כ־2.7 מיליון שקל לקרקע לדירה - בדומה למכרזים האחרים שנסגרו באותה שנה, שממוצע המחירים שלהם היה 2.8 מיליון שקל לקרקע לדירה, והרבה יותר מאשר המחיר במכרזים של 2025, שהממוצע שלהם ירד לסביבות 1.9 מיליון שקל.
המגרש שקנו ממוקם ברחוב ש"י עגנון, המחבר בין שני צירים מרכזיים בשכונה: אבן גבירול החדש ורחוב לוי אשכול. העבודות על הפרויקט החלו והאכלוס שלו צפוי במחצית השנייה של 2030.
החברות מתכננות להקים מתחם מגורים עם גינה פנימית בשטח של כשלושה דונם, התחומה על ידי שלושה מבנים: שני מבנים בני 15 קומות עם 66 דירות בכל אחד ומבנה הכולל קומת מסחר ושטחי פנאי לטובת הדיירים בקרקע ושבע קומות למגורים עם 98 דירות.
מבחינת עיצוב הבניינים, החברות שואפות לשלב בין שני עולמות: קו תל אביבי מסורתי בבנייה מרקמית המזכיר את האדריכלות הבינלאומית של העיר הלבנה (באוהאוס) ותקרות בגובה של כשלושה מטר, לבין בנייה חדשנית, שקופה, בבניינים הגבוהים יותר.
80 טיפוסים שונים של דירות
הפרויקט יכלול 80 טיפוסי דירות שונים, הכוללים מנעד רחב של מספר חדרים ושטחים לדירה: החל מדירות סטודיו, דרך דירות של 5־5.5 חדרים ועד פנטהאוזים שיהוו כ־20% מהדירות.
באשר למחירים, בשלב הפריסייל המחיר ההתחלתי עומד על 70 אלף שקל למ"ר ומגיע ל־100 אלף שקל למ"ר בדירות המיוחדות. בחברה אומרים כי במהלך תקופת הפריסייל תינתן לרוכשים אפשרות לשלם 20% בחתימת החוזה ואת היתרה באכלוס.
שאולי לוטן, מנכ"ל חברת משולם־לוינשטין, מסביר מאיפה התחיל החיבור בין החברות. לדבריו, "קודם כול, גם לוינשטין, גם מבנה וגם אלייד נדל"ן הן שלוש חברות יציבות, ותיקות ועם הרבה ניסיון. מעבר לכך, אנחנו מכירים אחד את השני הרבה שנים וכולנו עובדים יחד או עבדנו בעבר בפרויקטים משותפים. יש בינינו אמון מלא, ואנחנו יודעים איך לעבוד ביחד בצורה טובה ולחלק את העבודה בצורה נכונה. אחד מנהל את השיווק, אחד את הביצוע, אחד את הנהלת החשבונות - כל אחד בתפקידו".
עוזי לוי, מנכ"ל מבנה, מצטרף לדבריו: "לי יש היכרות ארוכת שנים עם שאולי ועם אודי, מתפקידיי הקודמים, וזאת באמת שותפות בין חברות דומות, שיש ביניהן הערכה הדדית. אנחנו מקבלים את ההחלטות ביחד. מדובר בארגונים מאוד חזקים ויציבים וכל אחד תורם לשותפות את מה שהוא מביא איתו. בסופו של דבר, השותפות מתנהלת בצורה מקצועית וחברית לחלוטין".
אודי בלום, מנכ"ל אלייד נדל"ן ומטרופוליס: "אני סבור שלשלוש החברות יש DNA דומה מאוד. קודם כול, מדובר בחברות עם איתנות פיננסית יציבה וחזקה, כך שגם פרויקטים גדולים לא מערערים את המערכת".
שכונת שדה דב זזה במהירות וצפויים לקום בה פרויקטים רבים של יזמים גדולים. איך אתם מבדלים את הפרויקט שלכם מהפרויקטים האחרים בשכונה?
לוטן: "הרעיון הוא לקרב את הפרויקט לעיר תל אביב האמיתית. ולכן גם החלטנו לקרוא לפרויקט 'זוהי תל אביב' וגם בחרנו במגרש הזה ששוכן בין הרחובות ש"י עגנון לאבן גבירול - הכי קרוב לתל אביב. בחרנו לא לבנות מגדלי יוקרה של 40 קומות ולבנות פרויקט שמזכיר את סגנון הבאוהאוס - בנייה נעימה ולא צורמת. דבר נוסף שמבדל אותנו הוא תמהיל הדירות הרחב שאנחנו מציעים, שכולל 80 סוגי דירות שונות. המטרה היא לספק לכל רוכש פוטנציאלי את מה שהוא צריך - דירה גדולה יותר או קטנה יותר, במחיר כזה או אחר, שיהיה נגיש לכולם.
"כיום, מי שגר בתל אביב הם גם רווקים, גם משפחות צעירות וגם בני הגיל השלישי. זו בעצם תל אביב במיטבה, וזה בדיוק מה שהפרויקט שואף לייצר".
לוי: "אנחנו פחות מחפשים פרויקט 'נובורישי' ורוצים להתרחק מהרעש והצלצולים. המטרה שלנו היא להקים פרויקט שמשדר חמימות ואינטימיות. בין המגדלים נבנה חצר פנימית גדולה תחומה עם המון שטחי מסחר ושטחים ירוקים, שישמשו את הדיירים".
לוי מתכוון לכך שהתחרות העזה בשדה דב כבר הביאה את החברות המתחרות לקחת פרזנטורים מובילים (נועה קירל לישראל קנדה, יהודה לוי לאביסרור, ליאור סושרד לקלוד נחמיאס), להביא מעצבים ואדריכלים מחו"ל כמו במקרה של חג'ג' ודמרי, ועוד. החברה היחידה עד כה ש"שברה" את קו היוקרה היא גינדי החזקות, שבחרה לשחק על המחיר והציעה אופציות לדירות במחיר שמתחיל בפחות מ-50 אלף שקל למ"ר.
"ההוצאות המשותפות לא תהיינה גבוהות"
בלום: "כשבחנו את כל הפרויקטים והמתחמים האחרים, ראינו שכולם בנויים סביב מגדלים מאוד גבוהים. הפרויקט הזה שונה לגמרי - מדובר בבנייה יחסית נמוכה. הגינה מתפרסת על פני שלושה דונם. הכל מאוד צנוע, ומאוד שקט".
אחת הסיבות לבחירה שלהם שלא לבנות מגדל אחד של 40 קומות קשורה לעלויות התחזוקה. לוטן: "עלויות תחזוקה של מגדל בן 40 קומות שונות משמעותית לעומת בניין בן 15 קומות. גם עלות הבריכה מתחלקת בסוף בין 230 דיירים, כלומר ההוצאות המשותפות אינן צפויות להיות גבוהות במיוחד".
לוי: "אף שאנחנו לא בונים מגדלים נוצצים, היה לנו חשוב שהפרויקט ישדר יוקרתיות ויכלול את כל האלמנטים הנדרשים לחיים בתל אביב של המאה ה־21, עבור האוכלוסייה שאליה אנחנו מכוונים. שיהיה בו הכול - בריכה, לובי מרשים, ספא, ומסחר תומך מגורים שמשרת את הקהילה. אנחנו רוצים שהפרויקט יציע את רמת השירות הגבוהה ביותר, בלי לוותר על שום דבר. בזכות העובדה שהפרויקט לא גבוה, ואין בו עלויות תחזוקה מיוחדות, אפשר להתמודד עם עלויות דמי ניהול סבירות, לשלב יוקרה וצניעות יחד, וליצור את התחושה שאנחנו מכוונים אליה - בית אמיתי".
האדריכלית האחראית לפרויקט היא אפרת יאנקוביץ ממשרד גל אור פישביין אדריכלים.
מה לגבי ההיבט התכנוני? לתכנן כל כך הרבה סוגים של דירות זה משהו שלוקח זמן. בינתיים גם היזמים האחרים התקדמו עם הפרויקט.
לוטן: "בוודאי. שלב התכנון ארך מעט יותר זמן בעיקר בגלל המגוון הרחב של סוגי הדירות, מתוך רצון להגיע לתכנון מדויק ומיטבי. כשמתכננים בניין עם ארבע דירות זהות בכל קומה, אפשר לומר לאדריכל פשוט לשכפל את אותה קומה עשרים פעם - וזה נגמר. כאן המצב שונה לגמרי: כמעט כל קומה מתוכננת אחרת, וגם בתוך הקומות עצמן קיימת שונות בין הדירות".
לוי: "אין ספק שהגיוון הרחב של הדירות מייצר פרויקט מורכב יותר. יחד עם זאת, חשוב לי להדגיש שמבחינה תכנונית הפרויקט עבר מספר שלבים של טיוב תכנון. לא מדובר בעבודה של האדריכלים בלבד - לצדם פעלו גם חברות המתמחות בטיוב תכנון".
בלום: "התהליך של טיוב הדירות לקח המון זמן אבל בסופו של דבר כל דירה תירכש עם תכנון פנים מושלם".
"המבצע של גינדי עשה לנו טוב"
רכשתם את הקרקע בשנת 2021, אז לא רק שמחירי הקרקע היו גבוהים יותר, גם הסביבה המאקרו כלכלית הייתה שונה לחלוטין. עד כמה שיעור הריבית הגבוה וגם העלייה בעלויות הבנייה השפיעו על רווחי הפרויקט?
לוטן: "להגיד שהייתי מוכן לזינוק כזה בריבית, ברור שלא. נכון שהזמנים השתנו, והסביבה המאקרו כלכלית אחרת אבל אנחנו כבר רואים היפוך מגמה והריבית צפויה לרדת לאט לאט ואנחנו מניחים שהפרויקט יצליח וירוויח. להגיד שלא היה אפשר להרוויח יותר? ייתכן, אבל זה לא פגע בנו בצורה קשה".
לוי: "לאורך הדרך ביצענו התאמות בעלויות הפרויקט, ואנחנו לא צופים צורך בהתאמות נוספות. אני חושב שכרגע אנחנו מוכנים היטב לקראת ההמשך - מה שיכולנו לקחת בחשבון, כבר לקחנו. לצד זאת, אני מאמין שמתווה הפחתות הריבית, יחד עם השינוי במצב הביטחוני, צפוי לתמוך בעלייה בצמיחה בישראל".
בלום: "אני מעריך שבמבט קדימה, מחירי הנכסים בשדה דב יעלו, ומחיר של 100 אלף שקל למ"ר לדירה במרחק של חמש דקות מהיום כבר לא יהיה אפשרי להשגה".
אתם יוצאים עם מחיר פריסייל של 70 אלף שקל למ"ר. למבצע של גינדי הייתה השפעה על המחירים של הפרויקט שלכם?
לוטן: "ברור שהייתה השפעה. אבל אני חושב שהמבצע הזה גם עשה לנו טוב כי הוא העלה את המודעות לכל רובע שדה דב".
בלום: "הפרויקט שלהם מציע מחירים נמוכים יותר בעיקר לדירות בקומות נמוכות, שלא כוללות חניה, ובסופו של דבר גם מדובר באופציה על דירה - אתה לא תמיד יודע מה בדיוק אתה רוכש. אנחנו, לעומת זאת, מוכרים על הנייר והפרויקט שלנו כבר בשלב דיפון וחפירה".
האכלוס של הפרויקט צפוי להיות בשנת 2030, ובניית הפרויקט כבר התחילה. מה צפוי להיות סביב הפרויקט כשהוא יהיה מוכן, הן מבחינת נגישות והן מבחינת הבנייה מסביב?
לוטן: "למעשה היתרון הוא במיקום של הפרויקט - שהוא ממוקם בקצה הדרומי של השכונה, כך שכל ה'אקשן' והבנייה רחבת ההיקף שתתפרס על עשר שנים תהיה בחלק הצפוני של הרובע, רחוק מהפרויקט שלנו".
לוי: "בכל הנוגע לתחבורה, הפרויקט למעשה יושב ממש קרוב לקו הירוק של הרכבת הקלה שצפוי להיפתח כבר ב־2028. המשמעות היא שבעת האכלוס הדיירים יוכלו כבר להשתמש רכבת הקלה שנמצאת במרחק הליכה, והדיירים לא יהיו חייבים להחזיק רכב".
לוטן: "מבחינת התשתיות, מדובר ברובע חדש שהעירייה מתכננת מאפס ולכן חשבו על הכול - מהרחבת הכבישים, ל פינוי האשפה ומסלולי האופניים".
עיריית תל אביב צמצמה את תקני החנייה בפרויקטים חדשים כדי לעודד תחבורה חלופית. מהו תקן החניה בפרויקט שלכם?
בלום: "אנחנו קיבלנו יחסית תקן חניה טוב של אחד לאחד - כלומר לכל דירה יש חניה, שזה נחשב תקן חניה גבוה. הדירות הקטנות בפרויקט לא יקבלו חניה, ומי שירכוש דירה גדולה יותר יוכל לקבל שתי חניות".
הצעת תנאי תשלום 80/20 הפכה לסטנדרט בשוק היום. האם זה מעיד על קושי מסוים של רוכשים לגייס הון בנקודת הזמן הזו, או שזו רק אסטרטגיה למשיכת משקיעים?
לוי: "אנחנו מציעים גם פתרונות מימון, כחלק ממה שמקובל כיום בשוק. אי־אפשר לשחק כדורסל כשכולם משחקים כדורגל - אנחנו חלק מהשוק. אנחנו מסוגלים לתת ללקוחות את התנאים הטובים ביותר. אנחנו מתחרים בזירה הזו עם מוצר מצוין, שכולל גם תנאי מימון גמישים".
בלום: "אנחנו מבצעים חיתום לכל לקוח בבנק המשכנתאות, ומנהלים את הסיכון. נשמעים חששות בשוק לגבי היכולת של רוכשים לעמוד בהחזרי המשכנתא, אבל אנחנו לא חווים את זה בפועל. כל מי שרוכש אצלנו עובר חיתום מוקדם, כך שהעסקה נסגרת ללא נטילת סיכונים מיותרים.
לוטן: "מעבר לכך, העובדה שכבר התחלנו בבנייה מאפשרת ודאות גבוהה יותר - יש תאריך סיום ברור, והחישובים לגבי הריביות כבר מגולמים. זה לא פרויקט עתידי עם חוסר ודאות לגבי לוחות זמנים ועלויות; כאן אנחנו די סגורים על המספרים".