הדמיית הפרויקט של חג'ג' בשדה דב. יאושר ברישוי עצמי / הדמיה: FIRST
רפורמת מורשה להיתר (נקראת לעתים גם "רישוי עצמי"), המאפשרת גם לאדריכלים - ולא רק לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה - להוציא היתר בנייה, יצאה לדרך רשמית באוקטובר 2022 ובסוף 2024 הפכה למחייבת.
● שלושת המנכ"לים שמצטרפים לתחרות בשדה דב: "בעתיד לא יהיה מחיר של 100 אלף שקל למ"ר במרחק 5 דקות מהים"
● בשורת התשתיות מחלחלת גם לנדל"ן: תוכניות הענק שמתקדמות לאישור סופי
מאז היא מתקדמת בעצלתיים ועד היום מספר ההיתרים שאושרו וגם מספר הבקשות שהוגשו אינו גדול, אולם עולים אט־אט.
אפשר שה"חידוש" שהביאה איתו תחילת שנת 2026 ייתן זריקת מרץ לרפורמה: האפשרות להוציא היתר במסלול זה גם עבור בניינים גבוהים ומגדלים. אם כן, כמה היתרים הוצאו עד עכשיו במסלול המורשה להיתר, כמה נמצאים בתהליך אישור ומה חושבים על כך היזמים? גלובס עם כמה נקודות חשובות.
המספרים: 33 היתרים בתהליך, 894 יחידות דיור
על פי נתוני מינהל התכנון, עד היום אושרו רק עשרה היתרי בנייה במסגרת מסלול מורשה להיתר, עם 48 יחידות דיור בסך הכול.
שני ההיתרים הראשונים הוצאו בשנת 2023, לשני פרויקטים שונים בתל מונד, ובתל אביב אושר בתנאים היתר ראשון במסלול זה באוקטובר האחרון. למעשה, המבנה הגבוה ביותר שאושר עד כה במסגרת "מורשה להיתר" הוא בן ארבע קומות בלבד.
הסיבה לכך פשוטה: התקדמות רפורמת "מורשה להיתר" קשורה ברפורמה אחרת - הרפורמה של מכוני הבקרה. בתחילת השנה נכנסה לתקופה פעימה נוספת של רפורמת מכוני הבקרה, אשר מאפשרת להם לבחון מ־1.1.2026 גם מבנים גבוהים מ־42 מטרים. בהתאם, גם מסלול הרישוי העצמי מאפשר זאת, כולל הגשת בקשות והוצאת היתרים לבניינים רבי קומות.
נראה שהתהליך הזה כבר קורה בפועל: כפי שפרסמנו כאן לראשונה לפני כחודש וחצי, שני מגדלים ברובע שדה דב שבצפון תל אביב־יפו - המגדלים של קבוצת חג'ג' ושל לוזון רונסון - צפויים לקבל היתר במסגרת מסלול מורשה להיתר. אלו מגדלים בני 44-45 קומות, שלעת עתה הם היחידים בממדים אלו שהוגשו לגביהם בקשה להיתר בנייה במסלול מורשה להיתר. המורשה להיתר בשני המקרים הללו, אגב, הוא האדריכל גידי בר אוריין.
כך או כך, על פי נתוני מנהל התכנון כבר כיום קצב הבקשות להיתר גבוה יותר משהיה: הנתונים העדכניים ביותר מדברים על 33 היתרי בנייה בתהליך במסלול מורשה להיתר, עם 894 יחידות דיור - מהן 11 למבנים בני 5 קומות ויותר (כולל רבי קומות). נציין שני דברים בהקשר זה: הנתונים כוללים גם בקשות לשינויים במבנים קיימים ללא תוספת שטח או יח"ד; וייתכן כי קיימים היתרים נוספים שאושרו או בקשות נוספות שהוגשו, ועוד לא נכללו במספרי מנהל התכנון המופיעים כאן.
גם מספר האדריכלים אשר נכנסים לתמונה גדל בהתמדה: אם בסוף שנת 2024 היו כ־120 אדריכלים רשומים בפנקס המורשים להיתר, בסוף 2025 מספר זה עלה כבר לכ־250 אדריכלים - ביניהם מובילים כמו בר אוריין, אדריכל גיל שנהב ועוד. לגלובס נודע כי גם האדריכל פיצו קדם צפוי להצטרף לפנקס בקרוב.
המחירים: קיצור הזמנים ישפיע על מחירי הדירות?
במנהל התכנון ובמטה התכנון הלאומי מציינים כבר זמן רב כי רפורמת מורשה להיתר תוביל - לצד מהלכים נוספים שננקטו לאחרונה - לקיצור משמעותי בהליך הרישוי, שכידוע הוא ארוך, מתיש ומסורבל מאוד כיום בישראל.
יש מי שרואים בנעשה כרגע בשדה דב הוכחה ראשונה לכך: אנשי חברת לוזון רונסון, שכאמור אחד המגדלים שהיא מתכננת בשדה דב מקודם במסלול מורשה להיתר באמצעות אדריכל בר אוריין, טוענים כי אחת הסיבות לכך שהפרויקט שלהם קיבל כבר בשבוע שעבר אישור לתוכנית העיצוב האדריכלית (צעד אחד לקראת היתר) היא העובדה שההיתר הוגש במסלול זה.
"זה מהלך שמקצר תהליכים ומקצץ בבירוקרטיה בצורה משמעותית", אומר מנכ"ל לוזון רונסון, בעז חיים. "זה יכול להגיע עד כדי שלוש שנות קיצור לפחות בתהליך עד להשלמת הפרויקט. אפשר לראות את התקדמות הפרויקטים בדרום הרובע ולהבין את ההבדל. אנחנו אחרי אישור תוכנית עיצוב, ולדעתי נקבל ברבעון השני, בסביבות מאי השנה, היתר חפירה ודיפון. להערכתי נגיע להיתר בנייה מלא בתחילת 2027. זה אומר שבתוך פחות משנתיים מיום הזכייה בקרקע נהיה עם היתר מלא".
אגב, פרט מעניין שחיים מציין הוא שדווקא שלב החפירה והדיפון עצמו יימשך זמן לא מבוטל - בין שנה לשנה וחצי - בשל הימצאות מי התהום בקרקע, אשר מחייבים טיפול מיוחד כדי לפנותם ולאפשר חפירה יציבה של יסודות המבנים.
אכן, בדיקת לוחות הזמנים שבהם התקדמו הפרויקטים בדרום הרובע ("מתחם אשכול" שבו שווקו הקרקעות הראשונות בשדה דב) מצביעה על הבדלים מהותיים: תוכניות העיצוב הראשונות ניתנו רק כשנתיים לאחר הזכייה בקרקעות, והיתרי החפירה והדיפון הראשונים - רק אחרי כשנתיים וחצי. חיסכון כזה של זמן הוא מהותי ליזמים, ודאי בתקופה זו שבה הריבית גבוהה מאוד.
בעבר חישבנו כאן, במונחי שנת 2023, כי קבוצת חנן מור אשר קנתה קרקע בדרום הרובע במחיר היקר ביותר, כ־1.3 מיליארד שקלים (ומאז נקלעה לקשיים ונאלצה למכור את הקרקע), שילמה בכל שנה כמעט 100 מיליון שקל רק כריבית על ההלוואה שנטלה על הקרקע. לדברי חיים, ההבדל הזה יכול לבוא לידי ביטוי בסופו של דבר במחירי הדירות.
"ככל שהזמן ייחתך יותר, זה אמור להיתרגם גם לירידה במחירי הדירות. אני לא אומר שהכול יתורגם אוטומטית למחיר המכירה, אבל אם יהיה כאן שינוי רוחבי - ולא רק היתרים בודדים למגדלים בודדים - רפורמת מורשה להיתר תבוא לידי ביטוי בכל השוק, רוחבית, וגם במחירי הדירות. העבודה עם אדריכל כמו גידי בר אוריין במסלול הזה מספקת לנו הרבה מאוד ערך מוסף, ואני מקווה שיותר ויותר אדריכלים ישכילו לקבל את ההסמכה הזאת. אני יכול להגיד שכבר היום הרישוי של פרויקט שלנו במסלול מורשה להיתר מתקדם מהר יותר מהרישוי של פרויקט דומה בפולין, שם אנחנו גם כן עובדים בתחום המגורים".
החקיקה: הכרח להשיג הסכמה של 100% מבעלי הזכויות
בשיחה שקיימנו בגלובס עם גידי בר אוריין לפני כמה שבועות הוא ציין, לצד התקווה להצלחת הרפורמה ולהשפעתה הרוחבית על השוק, כמה בעיות או מכשולים שיכולים לעכב את קידומה. אחד מהם הוא ההכרח להשיג הסכמה של 100% כדי לקדם היתר במסלול מורשה להיתר. כך, סעיף 158מח(3) בחוק התכנון והבנייה קובע כי תנאי למתן היתר במסלול מורשה להיתר הוא כי "ניתנה הסכמה של כל בעלי הזכויות במקרקעין שלגביהם מבוקש היתר לפי סעיף זה בהתאם להוראות שיקבע השר".
"הרבה מאוד פרויקטים היום בישראל הם פרויקטי פינוי־בינוי", אמר בר אוריין, "ובמצב הנתון, כשנדרשת הסכמה של 100%, לא ניתן לקדם אותם במסלול מורשה להיתר. לטעמי, אם יתקנו את הלקונה הזאת - המהפך יושלם. הרפורמה הזו היא בשורה נהדרת, ואם היא תיכנס במלוא הפוטנציאל שלה לשוק אדריכלים ייקחו יותר אחריות ולא יסתתרו מאחורי פקיד העירייה, וזה יביא איתו שיטות עבודה מסודרות יותר והתמקדות בתכנון ובאיכות".
תיקון הלקונה הזאת כבר מתקדם, בשני כיוונים: הראשון הוא דרך חוק ההסדרים החדש במסגרת תקציב 2026, שבו נכלל בין היתר, תחת סעיף "האצת הליכי הרישוי" גם סעיף להרחבת סמכויות המורשה להיתר. בין היתר הכוונה היא לאפשר למורשה להיתר לקדם בקשה להיתר בתוכניות להתחדשות עירונית, "אף בטרם נתקבלה הסכמת כל בעלי הזכויות במקרקעין שלגביהם מבוקש ההיתר, ובלבד שבמועד הגשת הבקשה להיתר ניתנה הסכמתם של לפחות 60% מבעלי הזכויות בכל מגרש".
במקביל למהלך זה נדונה בשבועות האחרונים בוועדת השרים לענייני חקיקה הצעת החוק של חבר הכנסת ינון אזולאי (ש"ס) - הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון - מורשה להיתר), התשפ"ו 2025, שבין היתר מציעה כי ניתן יהיה לפעול באמצעות המנגנון של מורשה להיתר גם אם לא התקבלה הסכמת כל בעלי הזכויות, ובלבד שהסכימו על כך רוב בעלי הזכויות, קרי יותר מ־50%, זאת בניגוד למצב כיום. לדברי מציע ההצעה, המצב הקיים "מכביד מאוד על האפשרות לפעול באמצעות מורשה להיתר, בבקשות רבות, ובכלל זה בבקשות להתחדשות עירונית". ההצעה עלתה לדיון ראשון בוועדת השרים לפני כשבועיים, ולאחרונה הוחלט לדחות את המשך הדיון בה לשבוע הבא.
במטה התכנון הלאומי מתייחסים להצעת החוק ואומרים: "מטה התכנון הלאומי מברך על כל יוזמה להרחבת רפורמת המורשה להיתר ולהסרת חסמים בהליכי התכנון והרישוי. נציין כי תיקון לחוק המורשה להיתר כבר נכלל בחוק ההסדרים, ואנו רואים בחיוב את העובדה שח"כ ינון אזולאי מייחס חשיבות לנושא ופועל לקידומו. מהלכים משלימים מסוג זה יסייעו להאצת ההתחדשות העירונית, להגדלת היקף הפרויקטים ולשיפור איכות החיים של התושבים בישראל".