נכס יוקרתי בסביון / צילום: מרים חג'ג'
העסקה: בסביון נמכר נכס עם שטח בנוי של 450 מ"ר תמורת 17.5 מיליון שקל. הנכס כולל מבנה מגורים ראשי בן 7 חדרים בשטח בנוי של 400 מ"ר ומבנה קטן לאירוח בשטח של 50 מ"ר. שטח המגרש עליו מצויים המבנים הוא כ־1.2 דונם.
● שלושת המנכ"לים שמצטרפים לתחרות בשדה דב: "בעתיד לא יהיה מחיר של 100 אלף שקל למ"ר במרחק 5 דקות מהים"
● למכירה ממיליארדר: פנטהאוז ב-75 מיליון שקל
העסקה בוצעה באמצעות קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, המתמחה בשיווק מגורי ופרויקטי יוקרה.
השוק בסביון: סביון נחשב ליישוב יוקרה, אך המחירים ביישוב פחות גבוהים מאלה של הרצליה פיתוח, ואינם שוברים שיאים ארציים כמו רחוב גלי תכלת בהרצליה, למשל. בדיקה רוחבית של צמודי הקרקע שנמכרו ביישוב במהלך השנה שעברה מעלה כי פחות מעשר עסקאות נרשמו ברשות המסים, והן נעו ממחיר של 10.6 עד 18.4 מיליון שקל - רובן נעו בסביבות ה־14 מיליון שקל.
מובן שיש ביישוב וילות מפוארות ששוות יותר, ובאתר רשות המסים מצויות עסקאות בשווי של יותר מ־20 מיליון שקל, אך זה הטווח המקובל. יש להדגיש, כי מדובר על כלל העסקות שבוצעו במקום, ללא התחשבות בשטח הקרקע והמבנים.
הנכס: מדובר בווילה שהוקמה על בסיס היתר בנייה שהוצא לה בסוף 2007. הנכס הוקם במקום צמוד קרקע ישן שהיה במגרש לפני כן. תכנון המקום נעשה ככל הנראה בהשראת אדריכלות ערבית מהמאה ה־19.
המחיר המבוקש על הווילה הגיע ל־18.5 מיליון שקל, ובסופו של דבר היא נמכרה במיליון שקל פחות.
להערכתנו, אם מפרקים את הווילה לעלויות מגרש ועלויות בנייה - ומביאים בחשבון שמדובר בבנייה בסטנדרט גבוה במיוחד, אך בת 18 שנה - יכולים אפילו להגיע לסכום גבוה יותר מאשר סכום העסקה. אולם נכס כמובן הוא לא רק עלויות הקרקע והבנייה שלו, אלא כולל גם טעמים אישיים ואת מצב שוק.
לפיכך, ולפי מחירם של נכסים אחרים שנמכרו באחרונה בסביון, נראה לנו כי מחיר העסקה סביר.
דבר המתווך: רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן, אומר כי "עסקה זו ממחישה היטב את האופי הגלובלי של שוק היוקרה בישראל, ובפרט ביישובים היוקרתיים. הרוכשים הם תושבי חוץ - מה שמדגיש את המשך העניין הבינלאומי בנכסי פרימיום בישראל, גם בתקופה שבה הפעילות בשוק מצומצמת.
"הנכס עצמו יוצא דופן באופיו והינו יצירת אומנות של ממש: בית המצופה כולו באבן ירושלמית, לרבות אבן הסלייב הירושלמית הייחודית, עבודות סתתות מורכבות בסלע שבוצעו על ידי יחידי סגולה שמתמחים בעבודות מסוג זה ורמות גימור גבוהות במיוחד. מדובר בסגנון שאינו שכיח כיום בסביון, שם מרבית הבנייה החדשה נוטה לקווים מודרניים. הייחודיות הזו חייבה תהליך שיווק מדויק וממוקד מאוד, הן בשוק המקומי והן בזירה הבינלאומית, כדי לאתר רוכשים שמעריכים את האופי האדריכלי והאומנותי של הבית.
"סביון הוא יישוב יוקרתי שבו בוצעו מעט מאוד עסקאות בשנה האחרונה, ולכן כל עסקה משמעותית מקבלת משקל מיוחד ומעידה על החשיבות בחשיפת נכסי יוקרה באזורים אקסלוסיביים לקהל חוץ, במיוחד בעת הזאת שבה המצב הבטחוני של יהודים בחו"ל מעורער ויהודים רבים מחפשים אלטרנטיבת מגורים".
דבר השמאי: "מדובר בנכס ייחודי הממוקם בלב המושבה, באזור הנחשב לאחד המבוקשים ביישוב", אומר השמאי אושרי אהרוני. "שווי הקרקע באזור זה מוערך בכ־11 אלף שקל למ"ר, כך ששווי הקרקע בלבד נאמד בכ־13 מיליון שקל. יתרת התמורה משקפת את שווי המבנים, אשר נבנו בבנייה יקרה יחסית, הכוללת שימוש באבן ירושלמית, קירות עבים ותכנון אדריכלי ייחודי בהשפעה ירושלמית.
"עלות הבנייה המשוערת, בשים לב לאופי הביצוע ולחומרי הגמר, מוערכת ב־6־8 מיליון שקל. לאור נתונים אלה, מחיר העסקה משקף תמחור שמרני ביחס למיקום, לאיכות הבנייה ולמאפייני הנכס, וניתן לראות בו עסקה שבוצעה ברמה הנמוכה של טווח המחירים המקובל לנכסים דומים בלב סביון".
שורה תחתונה: ייתכן שבתקופה אחרת הנכס היה נמכר במחיר גבוה יותר, אך הימים הללו אינם נחשבים לטובים לנכסי יוקרה.