התחדשות עירונית בתל אביב / צילום: דיויד לוין
חוות דעת חדשה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, כרמית יוליוס, תאפשר להרחיב את יכולתן של עיריות להעניק זכויות בנייה בפרויקטים שאינם כלכליים עבורן, באמצעות מתן זכויות בנייה חלופיות במקומות אחרים.
● דוח מומחה: הסרת קיר מגן בדירה באחד ממגדלי YOO מסכנת אותו
● שאלות ותשובות | כשהיזם מבקש לפתוח את החוזה מחדש: על מה אסור לוותר ובמה ניתן להתפשר
חוות הדעת פורסמה בעקבות פניית עיריית ראשון לציון, המקדמת תוכנית כלל־עירונית להתחדשות בניינית בשיתוף עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כחלופה לתמ״א 38. לטענת העירייה, ברחבי העיר קיימים אזורים הזקוקים להתחדשות עירונית, אולם נוכח מגבלות התכנון והציפוף הקיים, לא ניתן להתיר בהם שטחי בנייה בהיקף המהווה תמריץ כלכלי מספק למימוש מיזמים בשטח המגרש. בהמשך לכך, מבקשת עיריית ראשון לציון לעשות שימוש במנגנון דומה ל-"מגרשים קולטים", מתווה משפטי שאושר בינואר 2019, המאפשר לרשות המקומית להעביר בתנאים מסוימים חלק מזכויות הבנייה של המגרש בו מתבצע הפרויקט למגרש אחר בעיר - שהוא ה"מגרש הקולט".
יוליוס אישרה את בקשת עיריית ראשון לציון, מה שיהווה ככל הנראה תקדים גם עבור עיריות נוספות שיוכלו להעניק זכויות בנייה במגרשים אחרים בפרויקטים שאינם כלכליים. עוד מציינת יוליוס בחוות הדעת כי הדרך לעשות זאת תינתן בכפוף למתווה הבא: ראשית, התוכנית תקבע כי ההתניה של זכויות הבניה בביצוע התחדשות עירונית תחול אך ורק ביחס לשטחי בנייה עודפים.
שנית, התוכנית תקבע, ביחס לכל מגרש שבו מוצע לקבוע שטחי בנייה עודפים מותנים, את ההיקף המרבי של שטחי הבנייה המותנים שניתן יהיה לאשר בו. בנוסף, התוכנית תקבע כי היקף שטחי הבנייה העודפים שיתווספו למגרש יעמוד ביחס סביר לעלויות ביצוע העבודות במגרש הטעון התחדשות וזאת על מנת שמיזם ההתחדשות יהפוך לכדאי מבחינה כלכלית. לבסוף, היא מציינת כי התוכנית תקבע כי תנאי למתן היתר למימוש שטחי הבנייה העודפים המותנים, יהיה פרסום הבקשה להיתר בצירוף השמאות שנערכה ומתן אפשרות להגשת התנגדויות לגביהן.