חוזה שכירות / אילוסטרציה: Shutterstock
בצל החשש כי דייר לא ישלם דמי שכירות, או לא יפנה את הדירה בהתאם לקבוע בחוזה, בעלי דירות רבים דואגים לנסח חוזים מהודקים, לפעמים כמעט דרקוניים, שמגנים עליהם ועל פגיעה באינטרסים שלהם.
לצד החוזים, ישנן הוראות חוק שנועדו לשמור על מערכת היחסים העדינה בין הצדדים, לתת מעט קונטרה לפערי הכוחות ו"להבטיח יחסים הוגנים יותר לשני הצדדים לעסקה".
בתווך שבין הוראות החוק לחוזים בשוק, נוצרים מצבים עמומים שמשאירים את השוכר או את המשכיר בשאלה האם יש כאן הפרת חוזה, האם אני יכול לצאת מהחוזה או מה הצעדים שאני יכול לנקוט.
● מי אחראי לתקן בלאי? תקנות חדשות מסדירות את שוק השכירות
● השקעתם בדירה, והגיע הזמן למכור אותה? מה עלול לפגוע לכם ברווח
● הבעלים עשו סיבוב מרשים על הדירה ואז מכרו אותה בזול
ריהוט | גבולות חובותיו של שוכר לשמור על התכולה
בחוזה שכירות שהגיע לעיוננו נכתב באחד הסעיפים כי השוכרת מצהירה שבדקה את הדירה ומצאה אותה ראויה למגורים, ושהשוכרת מתחייבת לשמור על הדירה, הריהוט והציוד שבה.
לאחר חתימת החוזה גילתה השוכרת כי היא צריכה לשמור על בגדים ונעליים שנמצאים בדירה ושייכים לקרוב משפחה של בעל הדירה. בעל הדירה טען באותו מקרה כי השוכר ראה את הדירה וחתם על שכירת הדירה כפי שהיא הייתה. העניינים התלהטו, והשוכר תהה האם זו עילה להפרת חוזה.
סעיף 25 ז לחוק השכירות והשאילה אומר שמסירת הדירה לשוכר תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס, למעט נכס שהוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה.
על סעיף זה ניתן להתנות ולכתוב בחוזה בטרם החתימה עליו כי הצדדים מסכימים על רשימת תכולה שתישאר בדירה ושהשוכר צריך לשמור עליה. כל עוד לא מצוין כך בחוזה, לשוכר לא קמה חובה שכזו.
עזיבה באמצע החוזה | גבולות החובה למצוא מחליף
לפעמים החיים חזקים יותר מהחוזה, וגם אם תוכנן לקיים אותו עד תום, יש נסיבות שגורמות לשוכר לצאת באמצע החוזה, כמו הריון, רילוקשיין ועוד. בלא מעט חוזים יש סעיף שמאפשר לשוכר לצאת מהחוזה עם מציאת שוכר מחליף, אבל מה קורה במקרה שאין סעיף כזה?
בפסק דין שניתן לאחרונה, בית המשפט קבע כי המשכירה לא הייתה רשאית לסרב סירוב גורף לבקשת השוכרים לעזוב את המושכר תוך מציאת שוכר חלופי. בעלת הבית ראשית לסרב לשוכר ספציפי, מטעם סביר. טעם סביר לסירוב לשוכר חלופי הוא לדוגמה היעדר יכולת כלכלית. עוד נקבע כי דרישה מצד המשכיר להעלות את דמי השכירות לשוכר המחליף אינה דרישה סבירה ומהווה טעם לא סביר (24984-04-24).
במקרה אחר נקבע כי סירוב למספר גדול של שוכרים פוטנציאליים שעומדים בערבויות הוא טעם לא סביר, שפוטר את השוכר ומאפשר לו לצאת מהדירה.
ליקויים בדירה | רטיבות כעילה ליציאה מחוזה
לא מעט דירות ישנות ודיירים בישראל סובלים מרטיבויות בקירות ומעובש שמגיעים לכדי בעיה של ממש. בקבוצות שונות בפייסבוק אפשר להיתקל מדי יום באנשים ששואלים אם זו עילה לצאת מהדירה ולהפר חוזה.
לדוגמה, בימים האחרונים פורסם ברשת פוסט של אדם שגילה כי ישנה הכרזה של העירייה על המבנה שבו הוא שוכר דירה כמסוכן. כתוצאה מכך החניות בניין אינן יכולות להיות בשימוש. כשפנה למשכיר, נאמר לו כי מדובר בזוטי -דברים, ואפילו הנחה בשכר הדירה לא ניתנה.
מצד אחד, הפסיקה קובעת כי ליקויים בדירה אינם נימוק המצדיק הימנעות מתשלום דמי שכירות ואינם עילה לעיכוב פינוי הדירה. מצד שני, על המשכיר חלות מספר חובות, לתקן פגמים בדירה, כשמדובר בפגם דחוף אז יש לתקן בתוך שלושה ימים, וחובה להשכיר דירה ראויה למגורים.
התוספת לחוק קובעת מהי דירה שאינה ראויה למגורים, כשאינה כוללת מערכת חשמל, או אינה כוללת מערכת ניקוז, או אינה כוללת תשתית לאספקת מי שתייה, אין בה פתחי אוורור, או אם יש סיכון בריאותי או בטיחותי לשוכר.
מעיון בפסיקה, בתי המשפט הכניסו אל הסטנדרט של דירה שאינה ראויה למגורים גם נזקי נזילות מים, רטיבות ועובש. ואם מדובר בדירה קטנה שבה חדר שינה אחד, אין מקום לספק שהדירה חדלה להיות ראויה למגורים מרגע שמתגלה רטיבות.
בהקשר זה החוק קובע כי משכיר שמסר דירה כשהיא אינה ראויה למגורים, מפר חוזה מצידו. ביחס למבנה מסוכן, לא כל מבנה מסוכן ייחשב כמבנה שאינו ראוי למגורים. ייתכן שהוא צריך תיקונים, ובמקרים מסוימים הוא יכול להיחשב כמבנה שאינו ראוי למגורים, אם יש בו סיכון לבריאות או בטיחות (36663-06-24).
אי-תשלום | שוכר שלא משלם דמי שכירות
מנגד אפשר גם לראות פערים בין החוזים לחוק, כאלה שמשאירים את בעלי הנכסים בבעיה ובלי יכולת לפרוע את הכסף.
באחד מהפורומים ברשת כתבה בעלת דירה שצ'קים שנתנה לה שוכרת בחודשיים האחרונים חוזרים, ושיש לה חוב של חצי שנה בוועד הבית. כאשר פנתה אל השוכרת, היא התעלמה מטלפונים, מהודעות, ממיילים וממכתב רשמי ששכן מסר לה באופן ידני.
במקרה כזה, הדרך הנכונה ביותר היא להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט, ואולם את הכספים המשכירה לא תקבל באופן מיידי. לכן, משכירים דורשים לעתים ערבויות כספיות במזומן או ערבויות בנקאיות כדי להימנע ממצבים כאלה, ערבויות שיכולות להטיל מעמסה כלכלית על שוכרים במציאות חיינו היקרה.
ביקור בנכס | שוכר שמסרב למשכיר להיכנס לדירה
פנייה נוספת של משכירה הייתה בנושא הצגה של הדירה לרוכשים פוטנציאליים. ההסכם בין המשכירה לשוכר כלל סעיף שלפיו המשכיר רשאי באופן אישי להיכנס למושכר בשעות מקובלות ובתיאום עם השוכר, כדי לבדוק קיום הוראות החוזה וכדי להראות את הדירה לקונים פוטנציאליים.
כאשר המשכירה פנתה אל השוכר כדי לתאם איתו מועד שנוח לו, הוא סירב בתוקף וטען כי כתובה בחוזה המילה "הסכמה", והוא לא מסכים.
סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה קובע כי "השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים, ובלבד שהמשכיר יודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל האפשר בהפרעה לשוכר".