הכללים החדשים בשוק המשכנתאות / עיצוב: טלי בוגדנובסקי
מלבד גובה הריבית במשק ועלות הכסף, אחראי בנק ישראל במידה לא מבוטלת גם לביקושים בשוק הנדל"ן למגורים. לכן, הוראותיו, דרך הפיקוח על הבנקים, ניתנות בעיקר בזהירות, שכן הקלה על נוטלי משכנתאות הופכת בקלות לדלק למחירי הדירות, ודווקא מכבידה על הקונים, ולהיפך.
● רשות המסים מאיימת בשומות של עשרות אלפי שקלים על רוכשי דירות
● חברות בנייה נוספות מדווחות: רשות המסים תשיב לנו מיליוני שקלים
קובץ ההוראות החדשות שפרסם הבנק בתחילת השבוע, תחת הכותרת "מגבלות למתן הלוואות לדיור", מנסה לשמור על אותה זהירות. מצד אחד, להקל על קונים במציאות של ריבית גבוהה, שתישאר כזו גם אם נראה השנה עוד מספר הפחתות נוספות. ומצד שני, בבנק לא רוצים להיות חתומים על צעדים שיריצו את הקונים, ויאפשרו לקבלנים לחזור להעלות מחירים. כך, מצד אחד בבנק מאפשרים להגדיל את ההלוואות המשלימות, אולם מציבים תקרה לאותה הטבה. גם מגדילים את המשכנתא לקוני דירות, אבל בתנאי הון עצמי נוקשים, ובלי לאפשר לפרוס את ההלוואה על יותר מ-30 שנה, למרות דרישות של הבנקים המסחריים. אילו שינויים מרכזיים נקבעו, וכיצד הם צפויים להשפיע על נוטלי המשכנתאות?
קיבוע ההקלה הזמנית
הדיונים סביב השינויים הצפויים בשוק הלוואות הדיור נמשכים זה מספר חודשים. במהלך תקופה זו פרסם בנק ישראל טיוטות והבהרות, הכוללות שילוב מגבלות חדשות לצד הקלות אפשריות, שמטרתן להסדיר את תנאי המשכנתאות ולהתאים אותם למציאות הכלכלית המשתנה ולמצבם של נוטלי ההלוואות.
אחת ההנחיות המרכזיות של המפקח על הבנקים מקבעת הקלה זמנית שניתנה, הנוגעת לנטילת הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת. אם בעבר ניתן היה ליטול הלוואה בהיקף של עד 50% משווי הנכס, ובהמשך הועלה הרף באופן זמני ל־70% - כעת ההקלה הופכת לקבועה. עם זאת, לצד ההקלה נקבעה גם מגבלה מהותית: כאשר שיעור ההלוואה עולה על 50% אך נותר נמוך מ־70% משווי הנכס, סכום האשראי המרבי יוגבל ל־200 אלף שקל.
אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, ציין כי בהתאחדות "מברכים את בנק ישראל ואת הפיקוח על הבנקים על פרסום החוזר החדש לעדכון הוראת ניהול בנקאי תקין בנושא מגבלות למתן הלוואות לדיור, ובפרט מברכים את בנק ישראל על כך שנענה לבקשות ההתאחדות וקיבע את הוראת השעה המאפשרת מימון של עד 70% בשעבוד דירת מגורים קיימת".
עוד צייך יוסופוב, "קיבוע ההוראה, המאפשרת נטילת הלוואה לכל מטרה בשעבוד דירה קיימת עד לשיעור מימון של 70%, בכפוף למגבלת סכום של עד 200 אלף שקלים מעל שיעור מימון של 50%, מהווה צעד משמעותי שמעניק ודאות רגולטורית ללווים, ליועצים ולמערכת הבנקאית, ומאפשר גמישות תזרימית אחראית למשקי הבית בתקופה של ריבית גבוהה ולחצים כלכליים מתמשכים".
הטבה ב"מחיר למשתכן"
הקלה נוספת פרי יוזמה של נציגי התאחדות יועצי המשכנתאות, נוגעת לזוכי תוכניות "מחיר למשתכן" ותוכניות ממשלתיות דומות. כך, קובעת ההוראה החדשה עדכון של תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון בדירות במחיר מופחת, אשר עלה מ-1.8 מיליון ל-2.1 מיליון, כך המשכנתא המקסימלית לנכסים אלו תעלה מ-1.35 מיליון ל-1.575 מיליון (75% מימון מהשמאות). במקביל, התקנות מחייבות העמדת הון עצמי מינימלי של 100 אלף שקל, כך שלא ניתן לממן את מלוא הסכום באמצעות משכנתא, אך עדיין הזוכים בהגרלות נהנים ממחיר רכישה נמוך וגם מדרישות הון עצמי מופחתות.
לצד ההקלות, ההוראה החדשה משנה גם את אופן חישוב יחס ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה של משק הבית. על פי ההנחיות המעודכנות, סך ההחזרים בגין הלוואות לדיור - לרכישה, לשיפוץ או לכל מטרה - לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. עם זאת, בפיקוח מדגישים כי כאשר שיעור ההחזר עולה על 40% מההכנסה הפנויה, יידרשו הבנקים להקצות להלוואה משקל סיכון של 100% - מהלך בעל השלכות ישירות על גובה הריבית. כך, הלוואת משכנתא של 1 מיליון שקל, במסלול קבוע לא צמוד ל־30 שנה, שבה שיעור המימון נמוך ומוקצה לה הון בשיעור של 35%, תישא ריבית של כ־4.7%. לעומת זאת, אותה הלוואה בדיוק, אך עם משקל סיכון של 100%, צפויה לשאת ריבית של כ־6.7% - פער משמעותי שמשפיע באופן חד על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת של ההלוואה.
בהתאחדות יועצי המשכנתאות מתייחסים להחלטה ומציינים כי מדובר בצעד המחזק את ניהול הסיכונים במערכת הבנקאית, משפר את רמת השקיפות ומייצר אחידות ביישום ההוראות בקרב הבנקים. עם זאת, בהתאחדות מזהירים כי ההוראה החדשה עלולה, להערכתם, להוביל לגידול בנטילת משכנתאות ואשראי בשוק החוץ־בנקאי, בריביות גבוהות יותר, וכן להקשות על הצרכנים לבצע מהלכים שיפחיתו את ההחזר החודשי ואת הלחץ התזרימי על משקי הבית.
הגבלות על סבסוד
הגבלה נוספת שפרסם בנק ישראל נוגעת להרכב תמהיל המשכנתא ולחלוקת ההלוואה בין מסלולי הריבית השונים. על פי ההנחיות המעודכנות, החשיפה למסלולים בריבית משתנה - לרבות מסלולים הצמודים לפריים או למדד - תוגבל לעד שני שלישים מסך תמהיל המשכנתא כאשר החשיפה המינימלית למסלול ריבית קבועה תעמוד על שליש מהתמהיל. מטרת המהלך היא לצמצם את רמת הסיכון של הלווים ולהפחית את פגיעותם לעליות ריבית חדות, בדגש על תקופות של אי־ודאות כלכלית וסביבת ריבית תנודתית.
לצד זאת, בפיקוח על הבנקים מתייחסים להגבלה משמעותית נוספת שנוגעת למבצעי המימון של הקבלנים, ובדגש על הלוואות מסוג בלון ובולט בסבסוד קבלן, שבהן היזם נושא בתשלומי הריבית עבור הרוכש. כך, לפי ההוראה, היקף הלוואות מסוג זה יוגבל ל־10% בלבד מכלל המשכנתאות שהבנק אישר באותו רבעון, כך שההגבלה תהיה תקפה עד לסוף שנת 2026.
במקביל, בהוראה החדשה מדגישים כי הבנקים נדרשים להחזיק הון עצמי גבוה יותר כנגד הלוואות לדיור שהם מעניקים לציבור. בפועל, המשמעות היא שעל כל תיק המשכנתאות שמיועד למימון זכויות במקרקעין - כלומר לרכישת דירה או נכס - הבנק חייב להקצות תוספת הון בשיעור של 1% מסך ההלוואות הללו. דרישה זו נועדה לשמש כרשת ביטחון, שתאפשר לבנקים להתמודד טוב יותר עם סיכונים אפשריים, כמו ירידה בערך הנדל"ן או קשיים של לווים בהחזר המשכנתא.
בהמשך להנחיות, מבהירים בבנק ישראל, כי על התאגידים הבנקאיים לקיים בחינה שוטפת של השיטות והמודלים המשמשים אותם לקביעת ההפרשות להפסדי אשראי בגין הלוואות לדיור, ולעדכנם במידת הצורך. עוד מדגישים בבנק, כי על הבנקים לוודא שהשיטות המיושמות משקללות באופן מקיף את כלל הגורמים העשויים להשפיע על סיכויי הגבייה של הלוואות אלה, ובהם מאפייני הלווים, תנאי השוק והסביבה הכלכלית.
הפריסה תוגבל ל־30 שנה, עם כוכבית
בהוראה הסופית מבהיר הפיקוח על הבנקים באופן חד־משמעי כי "תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור שתקופת הפירעון הסופית שלה עולה על 30 שנים". המשמעות היא צמצום הגמישות התזרימית, במיוחד עבור לווים המתמודדים עם ירידה זמנית בהכנסה או עם עלייה חדה בהחזר החודשי. פריסה ארוכה יותר נתפסה בעיני רבים ככלי להקלה נקודתית על ההחזר, אולם בבנק ישראל מעדיפים לשמור על רף שמרני, במטרה למנוע דחיית סיכונים לשנים ארוכות קדימה ולצמצם את חשיפת המערכת הבנקאית והלווים עצמם להתחייבויות כבדות בטווח הארוך.
עם זאת, בהודעה המצורפת לחוזר, מדגישים בפיקוח על הבנקים כי בעקבות שאלות שעלו בנושא מגבלת תקופה לפירעון, במקרה של פריסת תשלומים במסגרת הסדר חוב עם הלקוח או כתוצאה ממימוש מתווה סיוע לציבור מטעם הממשלה או בנק ישראל, ניתן לפרוס את ההחזר בגין ההלוואה לדיור, גם אם התשלום האחרון צפוי להיות לאחר חלוף 30 שנים ממועד מתן האשראי.