כרמיאל. זינוק ברכישת דירות חדשות / צילום: Shutterstock
שוק נדל"ן הוא מדד עומק משמעותי למידת החוסן של המקום. כשמספר העסקאות והמחירים עולים ניתן להבין שהציבור מביע אמון לא רק בנדל"ן המקומי, אלא בכל הפרמטרים שמסביב, שמשפיעים על מחירי דירות: שירותים מוניציפליים, בריאות, חינוך, ביטחון, כלכלה, וכמובן אופטימיות לעתיד. לכן כשבודקים את מצב יישובי הצפון, חשוב לבחון גם את מה ששוק הנדל"ן אומר עליהם.
● תוכניות ענק, ביצוע חלקי: למה שיקום הצפון נגרר מהחלטה להחלטה?
● כנס שמים את הצפון במרכז | איך אפשר לשקם את הכלכלה?
האם שוק הנדל"ן באזור העימות הצפוני התאושש לעומת המלחמה? התמונה מורכבת, וממה שבדקנו, למאפיינים מקומיים יש השפעות משמעותיות על אופי השוק, שלעתים אף גוברות על ההשפעות שמגיעות מלמעלה, כגון הריבית הגבוהה, והעיכובים בשיפוץ המבנים ביישובי הגדר, שנהרסו במהלך המלחמה.
מצאנו מקומות שמשדרים כיוונים חיוביים יותר ואחרים - פחות, במה שאינו קשור בהכרח למלחמה, לתוצאותיה ולמצב הנוכחי.
מטולה: חמש עסקאות בשנה לעומת כ־10 לפני המלחמה
בדיקת העסקאות שבוצעו במטולה מוכיחה שהדברים רחוקים מאוד מלהיות פשוטים. מטולה היא אחת מהדוגמאות הקשות גם של ממדי החורבן, וגם של העיכובים בשיפוצים ובחזרת התושבים.
מעבר לזה, עדיין קיימת מתיחות רבה מול לבנון והחיזבאללה, וצה"ל מדווח כמעט מדי יום על פעילות מבצעים נגד התארגנויות חבלניות כאלה ואחרות. במצב כזה קשה לחזור למקום כמו מטולה.
בין נובמבר בשנה שעברה לינואר השנה פקד את המועצה "בליץ" במונחים מקומיים, של שלוש עסקאות - שתיים ברחוב מצפה נפתלי, שבהן נמכרו דירות שלושה חדרים ב־1.3 וב־1.5 מיליון שקל, ואחת ברחוב הגורן שבה נמכר קוטג' דו־משפחתי ב־1.88 מיליון שקל.
האם מדובר בתחילתה של תחיית השוק המקומי? לא צריך להגזים. בסך הכול בוצעו במועצה חמש עסקאות בשנה האחרונה, לעומת כעשר בממוצע שנתי בין 2019 ל־2022 ושבע ב־2023. נקודה חיובית בכל זאת: אחת מהדירות בנות שלושה חדרים נרכשה במאי 2023 ב־1.15 מיליון שקל, כך שהמחיר הנוכחי - 1.3 מיליון שקל - מגלם עליית שווי.
אז לאן השוק הקטן של מטולה פונה? דבר אחד ברור: ללא שיקום, ללא חזרה של תחושת הביטחון וללא חזרה מלאה של תושביו, לא ניתן לצפות ליותר מדי, ועסקאות בודדות אינן יכולות לומר הרבה.
קריית שמונה: פחות משקיעים, אך המחיר הממוצע גבוה יותר
נתונים בסיסיים על קריית שמונה מורים על מציאות מעניינת: מצד אחד, בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023, שקדמו למלחמה, נמכרו לפי הלמ"ס 280 דירות, בעוד שבשלושת הרבעונים הראשונים של 2025 נמכרו רק 187 דירות. אולם את רוב ההפרש ניתן להסביר במספר גדול של דירות שנרכשו במסגרת "דירה בהנחה" ב־2023 - 72 במספר.
כלומר מבחינת השוק החופשי, ההפרש בין מספר העסקאות שבוצע בתקופה שקדמה למלחמה לבין זה שמבוצע בימים אלה - אינו גדול. אם נוסיף לכך שבשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 בוצעו בעיר 59 עסקאות בלבד על פי הלמ"ס - אין ספק שהשוק בעיר מצוי במגמה חיובית.
עניין אחר שמצאנו הוא הפערים בין מחירי הדירות שנרשמו במסגרת עסקאות שבוצעו בשנה שעברה, לבין כאלה שבוצעו ב־2023. בעוד שב־2023 מחיר ממוצע של דירות 4 חדרים בניכוי דירות מסובסדות שנרכשו בעיר הגיע ל־870 אלף שקל, דירות שנרכשו ב־2025 הגיעו לממוצע של 1.23 מיליון שקל.
"מחירי הדירות לא עלו", מבהיר השמאי תושב העיר עדן סורדו. "מה שבולט מאוד בשוק המקומי הוא שינוי גדול מאוד בתמהיל הרכישות. אם בעבר מי שהיטה את ממוצע העסקאות שבוצעו בעיר כלפי מטה היו המשקיעים, שחיפשו לעצמם דירות זולות בשיכונים ישנים, כיום הם כמעט שלא פוקדים את קריית שמונה, לאור ההפסדים שנגרמו להם בתקופת המלחמה, וכיום השוק נמצא בשליטה כמעט מלאה של תושבי המקום.
"כשמדברים על משפרי דיור שמשלמים יותר ממיליון שקל על דירות בעיר, הכוונה בעיקר לשכונת יובלים, שבה יש דירות בנות 4־5 שנים, והמחירים של דירות 4 חדרים מגיעים שם ל־1.3־1.5 מיליון שקל. נראה לי שגם ישיבת הממשלה שנערכה בעיר חיזקה את האמון של התושבים".
אולם עד למימוש ההבטחות הממשלתיות שניתנו בישיבה הדרך ארוכה. יש לזכור שרבים מהתושבים טרם שבו, ועדיין יש הרבה מאוד מה לתקן ולשפץ בעיר, ואם בשוק יתרשמו שהממשלה רק מדברת אך לא עושה דבר - זה אמור להשפיע לכיוון הפוך מהרצוי.
נהריה: עליות המחירים גרמו לסטגנציה בשוק
בנהריה נרשמה הירידה החדה ביותר במספר העסקות שמצאנו בין שלושת הרבעונים הראשונים של 2023 לשלושה של 2025. בעוד שעל פי הלמ"ס ב־2023 בוצעו בעיר 922 עסקאות, וב־2024 904, בשנה שעברה בוצעו בה רק 700 עסקאות.
מסקנה מיידית שעולה מהנתונים היא שהירידה במספר העסקאות בעיר לא קשורה למלחמה, כי עובדה שבמהלך המלחמה ב־2024 בוצעו בה הרבה מאוד עסקאות. גם כאן נזקקנו לנתוני עומק כדי להבין טוב יותר את השוק המקומי.
מתברר כי 51% מהדירות שנמכרו ב־2023 היו חדשות, וזאת הודות למכירה מאסיבית של דירות מסובסדות ב"דירה בהנחה". גם כשמקזזים את הדירות המסובסדות, עדיין קיים פער של כ־180 דירות בין אלו שנמכרו בשוק החופשי ב־2023, לאלו שנמכרו ב־2025.
"אם ננטרל את מספר העסקאות החדשות בנהריה נמצא שהירידה במספר העסקאות הייתה אף חזקה יותר. כלומר, ששוק הדירות יד שנייה ב־2025 ירד ביותר", אומר השמאי יריב דרורי. "אגב, הירידה במספר העסקאות של דירות חדשות יכולה לנבוע מכך שבשנים קודמות נמכרה כמות גדולה מאוד של דירות חדשות בפרויקטים בשכונות החדשות בעיר, כגון אריק שרון, יצחק שמיר ושמעון פרס, שלמעשה היוו מנוע משמעותי להיצע של דירות חדשות בעיר".
בדיקת מחירי דירות 4 חדרים שערכנו העלתה כי דירות שנרכשו בשנה האחרונה בשוק החופשי - כלומר בניכוי דירות מסובסדות - הגיעו לרמת מחיר ממוצעת של 1.67 מיליון שקל, לעומת 1.56 מיליון שקל ב־2023. אולם השמאי דרורי אומר כי מדובר בעליות שנרשמו בעיקר ב־2024, ושמאז המחירים בעיר לא עלו, אם כי לא ירדו.
"השוק בנהריה חווה עכשיו סוג של סטגנציה, ולדעתי מדובר בתגובה לעליות המחירים שנרשמו ב־2024, בעיקר במערב העיר, שבו מרוכזת הבנייה במסגרת תמ"א 38, וששם מתמקדים משפרי הדיור, בעוד שבמזרח העיר מרוכזת הבנייה המוזלת יותר שמיועדת למשקיעים ולזוגות צעירים. במערב נמכרו כבר דירות ופנטהאוזים במחירים של מעל ל־6 מיליון שקל, וזה עושה את שלו", מסכם שמאי דרורי.
כרמיאל: גם הזוגות הצעירים מביעים אמון בשוק
בכרמיאל קרה מקרה הפוך מאשר ביתר הערים שבדקנו. בעיר נרשמו בשלושת הרבעונים הראשונים של 2025 596 עסקאות, הרבה יותר מאשר ב־2023. אפילו בתקופה המקבילה ב־2024 נרשמו יותר עסקאות מאשר ב־2023, כך שגם כאן, כמו בנהריה, ניתן להסיק שלמלחמה היה חלק קטן מאוד בהשתנות השוק בתקופה הנבדקת.
ה"סוד" הגדול של 2025 בשוק הכרמיאלי היה זינוק גדול מאוד ברכישת דירות חדשות -227 , פי 13 מאשר בתקופה המקבילה ב־2023. עניין חשוב לא פחות: 170 מתוכן היו דירות מסובסדות שנמכרו במסגרת "דירה בהנחה". אולם למרות הגידול המשמעותי בשוק הזה, ניכרת עלייה גם ברכישת דירות יד שנייה. מדובר בסימנים מאוד מעודדים של אמון בשוק הזה.
דרורי: "השוק בכרמיאל עובד, יש פרויקטים חדשים שמוקמים בהר כרמי ולדעתי זה העיקר שרואים שם, וחלק מזה הן דירות שנמכרות במסגרת 'דירה בהנחה'. הביקוש מגיע מהאזור, לא מעט מצד משפרי דיור מהמגזר הערבי. בתקופה האחרונה רואים בעיר עליות מחירים קלות".
דברים דומים אומר גם זכיין רי/מקס כרמיאל, אהרון איציקזון. איציקזון אף עזר לנו לנתח את העסקה השבועית, וסיפר על כך שמחירי הדירות בעיר עלו, וכי גם ענף היוקרה התפתח מאוד בעיר.
על פי הבדיקה שלנו, עסקאות על דירות 4 חדרים בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 הגיעו למחיר של 1.39 מיליון שקל, ואילו בתקופה האחרונה הם הגיעו למחיר של 1.61 מיליון שקל, אחרי ניכוי העסקאות שבוצעו במסגרת דירה בהנחה. עוד עדות לאמון שרוכש השוק לעיר ולהתפתחות החיובית שעוברת עליה.
צפת: הסטטיסטיקה מטעה והשוק בקיפאון
השוק הצפתי מצוי בקיפאון ובירידת מחירים, שאינם באים לידי ביטוי הולם בסטטיסטיקות שלנו. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה שעברה בוצעו בעיר 287 עסקאות, לעומת 324 עסקאות שבוצעו בתקופה המקבילה ב־2023 ול־259 עסקאות שבוצעו בתקופה המקבילה של 2024. המחירים הממוצעים של דירות ארבעה חדרים בעיר מגיעים ל־1.56 מיליון שקל, לעומת 1.4 מיליון שקל ב־2023, וזו עוד עדות לכאורה להתאוששות. בפועל זו ראיה מוצקה לכך, שסטטיסטיקה אינה הכול ושיש גבול למה שהיא יכולה לשקף.
"השוק עבד בצורה יפה, אכל אי־אפשר להתכחש למה שקורה במדינה, למצב הכלכלי ולריבית הגבוהה. קצב העסקאות והמחירים בעיר הושפעו מאוד מהמתרחש, ואני רוצה להזכיר משהו אחר שלא מובא בסטטיסטיקה, שגם 2023 לא הייתה שנה טובה בנדל"ן, עוד לפני המלחמה. בשנה־שנה וחצי האחרונה אני רואה כמות עסקאות שמצויה בירידה, וגם המחירים", אומרת אלינור עזריאלי, בעלת סוכנות התיווך מנטה נכסים, ומדגימה: "יש לי בית פרטי שעומד על המדף, שבימים מלפני המלחמה היה נמכר תוך שבועיים, אבל עכשיו הוא כבר קרוב לשלושה חודשים בשוק, ואנחנו אחרי שלוש פעימות של ירידת מחיר. התחלנו ב־1.89 מיליון שקל והיום אנחנו ב־1.73 מיליון. קצב העבודה עליו הוא 1־2 פגישות בשבוע וזה כלום".
סטטיסטיקה ממוקדת יותר שערכנו, יכולה להמחיש חלק מדבריה של עזריאלי. שיכון דרום בעיר מצוי, כשמו, בדרום העיר, מעל לכביש 89 (נהריה־ראש פינה). השכונה כוללת בעיקר בתי שיכון ישנים בבנייה אחידה, כך שניתן להשתמש בה בתור "ברומטר" שייתן אינדיקציה על מצב השוק בעיר.
מצאנו כי דירת 4 חדרים ברחוב הרצל, נמכרה בחודש שעבר ב־1.22 מיליון שקל; בספטמבר 2024 נמכרה דירה שכנה באותה קומה ב־1.28 מיליון שקל; לפני שנה נמכרה דירת 4 חדרים בבניין סמוך, שנמצאת בקומה השישית, ב־1.2 מיליון שקל; בנובמבר 2023, בעיצומה של המלחמה נמכרה דירה בקומה מתחת ב־1.28 מיליון שקל.
מדובר אמנם בשני צמדי עסקאות משוות בלבד, אך הן עשויות להעיד על האווירה הכללית עליה מדווחת עזריאלי.