קרקע חקלאית בגדרה. מה האינטרס הציבורי? / צילום: תמר מצפי
בעלי זכויות במקרקעין בגדרה שהופקעו על־ידי המדינה, דרשו פיצוי בסך 24.5 מיליון שקל, אך המדינה הסכימה לתת להם רק 1.6 מיליון שקל - כ־6.5% מהסכום שדרשו. גם פנייה לבית המשפט המחוזי מרכז לא סייעה לבעלי הזכויות: בית המשפט הבהיר להם כי הניסיון לקבל יותר כספים מהמדינה אינו במקומו, ואף חייב אותם לשלם למדינה הוצאות משפט בסך 39 אלף שקל. איך הם הגיעו לסכום העתק, ומה הכריע את המחלוקת נגדם?
● עד מתי נסכים לשלם מס רכישה ומע"מ על מחירי דירות פיקטיביים?
● הבעל סירב להיות חבר קיבוץ ודרש מחצית מהדירה. מה קבע בית הדין?
המחלוקת בין המדינה לבעלי הזכויות בקרקע סבבה סביב השאלה האם הפיצוי לו הם זכאים בגין הפקעת מקרקעין בשטח של כ־35 דונם בעיר גדרה, יחושב לפי ייעוד הקרקע המקורי - חקלאות, או לפי הייעוד החדש של הקרקע בעת ההפקעה - תעשייה ומסחר.
ראשיתה של המחלוקת בהסכם שנחתם באוקטובר 1963 בין בני הזוג יצחק ורחל לנג לבין מינהל מקרקעי ישראל, שלפיו הוחכרו המקרקעין לבני הזוג לתקופה של 99 שנים. ייעוד המקרקעין במועד זה היה חקלאי. בהמשך מכרו בני הזוג לנג את זכות החכירה בחלקה לדורון אלמוג וליצחק פוקס, אשר ביולי 1986 חתמו על הסכם חכירה חדש מול מינהל מקרקעי ישראל.
כחמישה חודשים לאחר מכן נחתם הסכם מכר בין אלמוג ופוקס לבין אביהם המנוח של התובעים, אבנר מעודד, במסגרתו הועברו זכויות החכירה בחלקה ובמקרקעין למנוח. ביוני 2017 אושרה ופורסמה תוכנית אשר שינתה את ייעוד המקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע למטרת תעשייה ומסחר.
לאחר שינוי הייעוד, רשות מקרקעי ישראל דרשה מהבעלים להשיב את המקרקעין, והפיצוי בגין ההשבה חושב בהתאם לייעודם בעת רכישת זכויות החכירה והועמד על כ־1.6 מיליון שקל.
המחלוקת: מה ההסכם הקובע לצורך חישוב הפיצוי?
לטענת התובעים, ארז ונאווה מעודד ואיריס בר, בהתאם לסעיף 15 להסכם חכירה שנחתם בשנת 1963, יש לחשב את גובה הפיצוי לפי ייעוד המקרקעין בעת השבתם (תעשייה ומסחר), ולא לפי ייעודם החקלאי כפי שהיה בעת שרכשו את זכויות החכירה.
לטענתם, בהתאם לחישוב זה, גובה הפיצוי לו הם זכאים הוא 24.5 מיליון שקל. השלושה ביקשו מבית המשפט סעד הצהרתי ליישום הוראת סעיף 15 להסכם החכירה המקורי בהתאם לפרשנותם, ומתן פיצוי לפי ייעוד המקרקעין בעת השבתם לרמ"י.
מנגד טענה רמ"י כי הסכם 1963 מתייחס למקרקעין אחרים והסכם החכירה הרלוונטי למקרקעין נשוא התביעה הוא הסכם שנחתם בין רמ"י לבין דורון אלמוג ויצחק פוקס בשנת 1986. הסכם זה קובע כי גובה הפיצוי בגין השבת המקרקעין יחושב לפי שווי קרקע חקלאית, ולא לפי ערך הקרקע בהתאם לייעוד החדש ביום ההשבה.
עוד נטען כי מטרת חכירת המקרקעין הייתה עיבוד חקלאי בלבד, והתובעים שילמו לאורך השנים דמי חכירה סמליים, כך שמתן פיצוי לפי הייעוד החדש יהווה התעשרות שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית.
ההכרעה: אין להתעשר על חשבון הציבור
השופט, סגן הנשיאה אורן שוורץ, קיבל את עמדת רמ"י וקבע כי ההסכם הרלוונטי לחישוב הפיצוי הוא ההסכם מ־1986. נקבע כי "זכויות התובעים במקרקעין נשענות על שני הסכמים: הראשון - הזכויות החוזיות מכוח הסכם 1986 אשר יצרו את הבסיס המשפטי לקיומן של זכויות חכירה במקרקעין; השני - העברת זכויות החכירה באמצעות הסכם המכר, מכוחו רכש המנוח את הזכויות במקרקעין. התובעים באים בנעליו של המנוח מכוח הורשה".
השופט הוסיף כי "עסקינן בקניין ציבורי - קרקעות המדינה שהוחכרו לאנשים פרטיים מתוך כוונה שאלה ישתמשו בהן כאמצעי ייצור חקלאי", וכי "הפרשנות לפיה פיצויי ההשבה יגזרו מערכם החקלאי של המקרקעין עולה בקנה אחד לא רק עם לשון החוזה, אלא גם עם תכליתו של חוזה החכירה ועם ערכי היסוד בניהול מקרקעי ישראל, שהם בגדר אינטרס ציבורי".
מטרת החכירה לצד לשונו הברורה של סעיף 15 להסכם 1986 הובילו את השופט - "באופן שאינו משתמע לשתי פנים", כלשונו - לקבוע כי הפיצוי לו זכאי החוכר במקרה של השבת המקרקעין נוכח שינוי ייעודם, ייקבע בהתאם לשוויה כקרקע חקלאית במועד ההשבה. "אחרת יימצא כי הפרט מתעשר על חשבון קניינו של הציבור", קבע.