רוכשי דירות / צילום: Shutterstock
בשנת 2025 נרכשו בישראל 84,879 דירות חדשות ויד שנייה - שפל היסטורי וירידה של 11% לעומת שנת 2024 - כך מגלה סקירת חודש דצמבר את שוק הדירות של הכלכלן הראשי באוצר.
באוצר הדגישו בעיקר את השונות בין סוגי העסקאות: בעוד שמכירות יד שנייה נותרו כמעט ללא שינוי משמעותי, מכירות הקבלנים ירדו בשנה שעברה בשיעור של 25%. בנטרול דירות מסובסדות הנמכרות בהגרלות (מחיר למשתכן וכדומה), מכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-2025 בשיעור חד של 34% - 22,415 דירות בסך-הכול. זאת, למרות מבצעי המימון האגרסיביים בשוק.
● "שלמו בעוד שנתיים": הפרויקט בקריית אונו שמציע דחיית תשלום למשך 24 חודשים
● בנק ישראל מקשיח את דרישות ההון העצמי מנוטלי המשכנתאות
דבר נוסף שעולה הסקירה הוא כי נכשלו הניסיונות לנהל מעקבים אחרי מבצעי היזמים על-מנת לשקלל אותם למחירי הדירות, וגם אין סיכוי, כך נראה, שהרגולטור יצליח לנהל מעקבים יעילים.
מהסקירה עולה כי לקראת סוף השנה היזמים יצאו במבצעים רבים שאינם מחויבים בדיווח לרשות המסים, וזאת בניסיונות נואשים לשפר את המכירות שלהם בשנה שעברה. מהנתונים עולה כי הניסיונות הללו הצליחו במידה מועטה בלבד, ו-2025 תיזכר כשנת הנדל"ן הגרועה ביותר ב-20 השנים האחרונות - למעט שנת 2023 שבה פרצה מלחמת "חרבות ברזל".
בחודשים האחרונים ניכרים מאמצי שיווק גדולים מצד חברות נדל"ן לפתות רוכשים לרכוש אצלן דירות, וזאת מבלי שיורידו את מחיריהן. בגלובס כתבנו על ניסיונות כאלה, שהגיעו אחרי פרסום הגבלות מבצעי המימון על-ידי בנק ישראל במרץ אשתקד. ואולם ההגבלות חלו על הבנקים ולא על היזמים, שלא חדלו מלחפש דרכים לעקוף אותן.
ואכן, לא חסרות דרכים למכור דירות במבצעים, מבלי שהדבר ייחשב למבצעים פיננסיים מצד בנק ישראל, אך לא רק זה. בשנה שעברה חויבו יזמים לפרט בדיווחי העסקאות שלהם לרשות המסים מבצעי מימון והטבות שהם נותנים ללקוחותיהם, כדי שאלה ישוקללו במדדי מחירי הדירות של הלמ"ס. המחשבה הייתה שכך ניתן יהיה לקבל מדדים מדויקים יותר על תנודות מחירי הדירות החדשות.
ואולם מתברר כי היזמים מצליחים לעקוף גם את החובה הזו, וכך מתאר זאת הכלכלן הראשי: "לאחרונה החלו הקבלנים להציע הטבות כספיות לא מבוטלות שאינן מוגדרות בדיווחי הקבלנים לרשות המסים כהטבות מימון (בדיווחים אלה נכללות רק הטבות בתנאי התשלום שאינם צמודים למדד ו/או אינם נושאים ריבית, א.מ) . כך למשל כוללות ההטבות החדשות סבסוד של ריבית המשכנתא, אופציה להנחה משמעותית במחיר, אם פריסת התשלומים תהיה פחות ארוכה וכו'. בהיעדר דיווח על הטבות אלה, אין ביכולתנו לכלול אותן בניתוח זה".
"הקבלנים נוטים שלא לציין את ההטבות כ'הטבת מימון'"
מדובר בסטירה כואבת של המציאות, או יותר נכון של השוק הפרטי לרגולציה. עוד האחרונה הוגה פתרונות מסורבלים למעקבים אחרי התנהלות מסוימת, השוק הפרטי מצליח להגות דרכים להגיע לאותו יעד, במקרה שלנו הוזלה אפקטיבית של המחירים, מבלי שיוטלו עליו מגבלות או חובות דיווח.
וגם כשיזמים מדווחים, יש מקרים שבהם הם מפרשים את הדברים לנוחיותם. "מבדיקה מדגמית שערכנו בחוזים שנחתמו בחודש דצמבר 2025 אצל קבלנים שבטופס הדיווח ציינו כי לא ניתנה הטבת המימון, נמצא כי כאשר תנאי התשלום הם מסוג 20/80, והתשלום במסירה אינו כולל ריבית (אבל כולל הצמדה למדד), הקבלנים נוטים שלא לציין זאת כהטבת מימון (אף כי בטופס הדיווח השאלה ביחס להטבות המימון מציינת אפשרות של "תשלום התמורה ללא הפרשי הצמדה / ריבית")", נכתב בסקירה.
בגלובס אנחנו עוקבים זה זמן אחרי המצב ואכן מצאנו סוגים שונים של מבצעים שבהם נוקטים יזמים בעת האחרונה - להלן מספר דוגמאות: חברת אזורים, שמציעה לרוכשי דירות הלוואה של מיליון שקל - ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר חודשי במשך 10 שנים; חברת יובלים סיטי בוי יצאה במהלך שמאפשר לרוכשים בפרויקטי היוקרה של החברה בתל אביב ליהנות מהטבה של 5% תשואה שנתית על ההון העצמי שלהם, עד למסירת הדירה; בצפון, אמריקה-ישראל מציעה בתים דו-משפחתיים בשכונת המושבה החדשה בטבריה, עם הטבת מימון של החזרי המשכנתא במשך השנה הראשונה על חשבון היזם; מספר חברות יצאו בהתחייבות כי אם מחירי הדירות ירד הן יפצו את הרוכשים.
בחודשים האחרונים של שנה שעברה ניכר היה כי היזמים מפנימים את גודל הצרה שבה הם מצויים, שבאה לידי ביטוי בשיא של כ-85 אלף דירות חדשות לא מכורות, שמספרן עולה והולך כמעט מדי חודש ומעיק על התנהלותם.
המבצעים מגיעים להישגים מוגבלים
לא פלא אפוא שבחודש דצמבר נרשם גידול משמעותי בשכיחות הטבות המימון המדווחות בחמשת האזורים שאותם דוגם הכלכלן הראשי, והן הגיעו לכמעט שליש מכלל העסקאות שזמן מסירת הדירות בהן הוא שנה ומעלה. ואולם כפי שכתבנו, מדובר רק במבצעים מדווחים, ויש עוד רבים שלא דווחו.
ואולם במקביל מתברר כי המבצעים מגיעים להישגים מוגבלים. אחרי כל העיקופים והמבצעים, דצמבר 2025 נסגר עם מספר נמוך מאוד של עסקאות, בהן נמכרו 8,526 דירות. לצרוך ההמחשה, מדובר במספר שנמוך בכ-8% מממוצע העסקאות החודשי מ-25 השנים האחרונות.
בכל השנה שעברה נרכשו כ-85 אלף דירות חדשות ויד שנייה, ירידה של 11% בהשוואה לשנת 2024. ואולם, עוד מכירות יד שנייה נותרו ללא שינוי משמעותי, מכירות היזמים ירדו בשיעור של 25%, ואם נבודד את המכירות של היזמים בשוק החופשי - הן ירדו בלא פחות משליש מאלה שבוצעו ב -2024 - וזה עוד אחרי כל המבצעים.
כאמור, 2025 תיזכר כשנת הנדל"ן הגרועה ביותר ב-20 השנים האחרונות, למעט שנת 2023, שבה פרצה מלחמת "חרבות ברזל", שהייתה גרועה אף יותר. מבחינת היקפה, היא מזכירה יותר את השנים הראשונות בתחילת המילניום, בה היה את אחד המשברים הכבדים בעשורים האחרונים.