ירושלים / צילום: Shutterstock
זינוק של כמעט 25% בכמות הדירות החדשות הלא מכורות בתוך חודש, הקפיץ את ירושלים למעמד של בירת היצע הדירות בישראל - זאת לאחר שבמשך שנתיים לפחות תל אביב הייתה זו שהובילה בנתונים. מניתוח הנתונים מתברר כי בעוד שהיצע הדירות בתל אביב פחת במחצית האחרונה של השנה שעברה, זה שבירושלים עלה - כך עולה מנתוני הלמ"ס שפורסמו בסוף השבוע.
● עקפה את תל אביב: העיר שהובילה בהיקף המכירות ב-2025, וגם במספר הדירות על המדף
● רק שלושה בתים ביישוב הזה נמכרו השנה ביותר מ-5 מיליון שקל. זה אחד מהם
● ארבעה מגדלים עם 28 קומות: מתיחת הפנים למעונות הסטודנטים בירושלים
על-פי הנתונים, היצע הדירות החדשות הלא מכורות בירושלים הגיע בסוף 2025 ל-10,234, לעומת זה של תל אביב שעמד על 9,709. זו הפעם הראשונה מאז סוף 2023 - אז החלה הלמ"ס לפרסם נתונים על היצע הדירות בערים הגדולות - שבה ירושלים עקפה את תל אביב. בסך-הכול בשתי הערים הגדולות בישראל מרוכז כרבע מכלל היצע יחידות הדיור בכל המדינה.
כמו כן מתברר כי היצע הדירות בשתי הערים מצוי במגמה הפוכה: בעוד שבתל אביב היצע הדירות עלה והגיע לשיא במאי האחרון, מאז הוא פחת בכ-1,000 דירות - בעוד שבירושלים הוא עלה בכ-2,000 דירות.
הנתונים המשלימים למגמה זו מגיעים מצד התחלות הבנייה ומכירות היזמים. בתל אביב נמכרו בשנה שעברה כמעט 2,400 דירות, בעוד שבירושלים נמכרו כ-2,000 דירות בלבד - כלומר על-פי קצב המכירות הזה, המלאי בירושלים מספיק ל-5 שנים, בעוד זה של תל אביב מספיק ל-4 שנים.
מבחינת התחלות הבנייה, אין עדיין נתונים סופיים מ-2025, אך מתברר כי גם בתחום זה תל אביב הובילה במהלך 12 החודשים שבין תחילת אוקטובר 2024 לסוף ספטמבר 2025 (כ-7,500 דירות שהוחל בבנייתן בתל אביב במהלך התקופה הזו, לעומת כ-7,000 שהוחל בבנייתן בירושלים).
"מהפכת דיור" בבירה
אז מה קרה בסוף השנה בירושלים שהקפיץ את מלאי הדירות שבה בצורה כה חדה? נראה כי מדובר בשילוב של כמה מרכיבים. הראשון - סטטיסטי: בסוף שנה קלנדרית יש נטייה כללית להגדיל את מספר היתרי הבנייה, מה שמגדיל את ההיצע. גם בסוף 2024 היצע הדירות בירושלים גדל במידה ניכרת, אם כי לא כמו בסוף 2025. בתל אביב, לעומת זאת, ההשפעה העונתית פחותה.
המרכיב השני הוא ההתנהלות העירונית בירושלים. העירייה, בראשות משה ליאון, שמה דגש על התכנון והבנייה בעיר, וזאת באמצעות צעדי ייעול שננקטים בידי מהנדס העיר יואל אבן להאצת קידום תוכניות הבנייה בעיר. בשנים האחרונות סך היתרי הבנייה השנתיים שמנפיקה עיריית ירושלים מגיע לכ-10% מכלל היתרי הבנייה שמונפקים בכלל המדינה, מה שדוחף את היצע הדירות כלפי מעלה.
מלשכת מהנדס העיר ירושלים נמסר כי "עיריית ירושלים גאה על מהפכת הדיור שעוברת העיר ואף מתעצמת בימים אלה. מהפכה זו פתרה למעשה את מצוקת הדיור שהעיר עמדה בפניה. הנתונים שפורסמו מתייחסים להתחלות הבנייה, ואולם מספר היתרי הבנייה הניתנים בשנים האחרונות מצביעים על היקף גדול בהרבה וחסר תקדים. הדבר יביא ליצירת פתרונות דיור מגוונים לכל חלקי האוכלוסייה, ייצור לחץ כלפי מטה על המחירים ויאפשר למשפחות צעירות מגורים בעיר, ובכלל זה דיור להשכרה לטווח ארוך. לצד כל אלה, קיימת תנופת פיתוח בהיקפים שלא נראו כמותם בעבר, בכל הקשור לתעסוקה, מסחר ותרבות".
ראש העיר ירושלים, משה ליאון, מסר: "הנתונים שפורסמו מצביעים על כך שירושלים היא כבר הדבר הבא של ישראל - והמהפכה שעוברת עליה צופה פני עתיד, שיהפוך להיות מרהיב עוד יותר מאשר היום".
המחירים יירדו? כנראה שלא
ואולם אם מישהו סבור כי הגידול הניכר בהיצע מביא אוטומטית לירידות מחירים - הוא טועה. הערב (א') צפויים להתפרסם נתונים מסכמים ראשונים של שנת 2025 מבחינת מחירי הדירות (בחודשים הקרובים הם עוד יעודכנו), אך מהמצטייר עד לחודש נובמבר עולה כי במהלך 2025 מחירי הדירות במחוז תל אביב ירדו בכ-6%, דבר שמצופה מאזור שמוצף בהיצע; ואולם במחוז ירושלים המחירים דווקא עלו ב-4.5%.
ההערכה שלנו היא שמעורבות ציבור יהודי מחו"ל שרוכש דירות יוקרה רבות בירושלים היא שתרמה לממצא הירושלמי החריג. לפי הערכה זו, המחירים היו עשויים לעלות אף יותר, אלמלא ההיצע הגדול.