דירה להשכרה / צילום: איל יצהר
הטרייד-אוף של החיים מרים שוב את ראשו. כשמחירי הדירות יורדים, מחירי השכירות נעים לכיוון השני. כך היה בעשור של ירידות המחירים המפורסמות בשוק הדיור של 1998-2007 - קפיצה של כ-20% במחירי השכירות מול ירידה דומה במחירי הדירות. כך קורה גם לאחרונה: לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, שרובו ככולו שקלול מחירי השכירות, עלה בשנה שעברה ב-3.7%, לעומת עלייה של 0.4% בלבד במחירי הדירות.
● פרשנות | עד מתי נסכים לשלם מס רכישה ומע"מ על מחירי דירות פיקטיביים?
● מאחורי המבצעים | כמה שוות ההטבות בשוק הדיור לעמיתי חבר?
גם נגיד בנק ישראל לא התעלם מהנתונים, והזכיר אותם השבוע בשפע ראיונות לתקשורת, שבהם הסביר למה הותיר את הריבית ללא שינוי. זו כבר לא רק שאלה של דיור, אלא של אינפלציה. סעיף הדיור תופס את הנתח הגדול ביותר בסל הצריכה שלנו - 27%. במשך 17 שנה נשמו בבנק המרכזי לרווחה מכך שהאינפלציה מורכבת ממחירי השכירות, בזמן שאלה עלו ב-60% בעוד שמחירי הדירות טסו ב-250%. אבל לפתע התנועה התהפכה.
וזה לא טריוויאלי או אינטואיטיבי. רבות מהדירות שנבנו ונמכרו פה בשנים האחרונות, הצפה שגררה ירידות מחירים באזורים רבים, עומדות להשכרה, מה שאמור היה ללחוץ גם את מחירי השכירות. נוסף על כך, אם כוח הקנייה נשחק, כי יוקר המחיה וכו', הכסף שמיועד לשכירות גם הוא מתכווץ. רק שמהצד השני, מדובר אחרי הכול במוצרים תחליפיים למוצר עם ביקוש יחסית קשיח. ההחלטה של רבים לשבת על הגדר, שולחת אותם להמשך מגורים בשכירות, מה שאומר ביקושים עודפים דווקא שם.
כמות העסקאות שתכל'ס נסגרו פה זינקה ב־40%
וייתכן מאוד, בזהירות מתבקשת, שהכרוניקה הזו כבר קוראת לקונים, ודאי כאלו שבטוחים שדווקא הם מצאו מציאה בשוק. ודאי כשהיחס העדין בין מחירי מכירה להשכרה מתערער.
תראו למשל את המשקיעים - בחודש האחרון של 2025 קנו משקיעים, כלומר בעלי דירה אחת לפחות, 1,518 דירות - לעומת 1,159 דירות שמכרו משקיעים אחרים. ולא פחות חשוב: לעומת ממוצע חודשי של 1,093 דירות שהם קנו בממוצע בשנת 2025. כלומר, בזמן שבשוק מסבירים לכולם שהמחירים לא באמת שינו כיוון, שאלה רק הטבות המימון וכיו"ב שמבלבלים את הסטטיסטיקה, כמות העסקאות שתכל'ס נסגרו פה קפצה ביותר מ-40% לעומת הממוצע בשנה החולפת.
ולפי נתוני האוצר, חזרה למאזן חיובי נטו גבוה כל כך של משקיעים - רכישות פחות מכירות - לא ראינו פה מאז 2021. למעשה, מאז אוקטובר 2021, חודש לפני העלאת מס הרכישה על משקיעים בחזרה ל-8%, נגרעו עד דצמבר האחרון 8,000 דירות מהמלאי שבידי משקיעים. זאת אחרי שבין אפריל 2016 - אז קפץ לראשונה המס על רוכשי דירה שנייה - ועד יולי 2020, נגרעו מהשוק עוד 26 אלף דירות.
למה המשקיעים חוזרים? קודם כל, מבצעי המימון. כ־49% מהדירות שרכשו בדצמבר היו חדשות. מי שמשלם 10%-20% כעת והיתרה באכלוס, יכול בתיאוריה לייצר תשואה חריגה על ההון. די בעלייה של 5% במחיר על הון עצמי של 10% כדי לייצר תשואה של 50% על הכסף.
עוד נתון שמעיד על רכישה של אותה "אופציה פיננסית" נמצא בפער בין אלה שקנו דירה לאלה שלקחו משכנתא. לפי נתוני בנק ישראל, רק 1,076 משקיעים נטלו משכנתא בדצמבר ועוד 810 בינואר 2026. כי מה בוער, כשהדירה והתשלום העיקרי יגיעו רק בעוד מספר שנים.
אבל יש גם סיבה עמוקה יותר: דירה היא גידור אינפלציוני עם תזרים. עזבו רווח הון מהיר. אפיק השקעה שנותן תשואה של כ־3%, פטור ממס עד לתקרה של 5,652 שקל בחודש - ונכס מוחשי שמאזן סיכונים אחרים.
וכשמחירי השכירות עצמם עולים, במיוחד תחת מינוף, התשואה להון משתפרת עוד יותר. ובינואר זינקו חוזי השכירות החדשים ב־6% - העלייה החדה ביותר בשנתיים וחצי. חידושי חוזה עלו לפי הלמ"ס רק ב־2.6%, בדומה לשנתיים האחרונות, אבל אם שוכר חדש משלם יותר, בהדרגה זה עלול לחלחל לכל המלאי - מה שמסביר את הדאגה גם של נגיד בנק ישראל.
קרנות הריט חזרו לקנות דירות להשכרה
אפילו קרנות הריט שקונות דירות להשכרה חזרו לזוז, אחרי תקופה שבה עלויות המימון חנקו להן את המודל.
מגוריט רכשה לאחרונה 39 דירות מאוכלסות ברעננה ב־142 מיליון שקל לטובת שכירות ארוכת-טווח.
אבו מגורים דיווחה על מו"מ לרכישת 40 דירות לשכירות בבני ברק, "בשלבי גמר", תמורת 90 מיליון שקל, בבני ברק.
וחברת פרשקובסקי במו"מ למכירת מחצית מהזכויות שלה בפרויקטים היא בונה לשכירות ארוכת טווח בבאר יעקב, רמת גן ולוד.
בשורה התחתונה, אם אכן מחירי השכירות הם המנוע האינפלציוני של המשק בתקופה הקרובה, עד שהמטוטלת תחזור שוב להרים את מחירי הדירות, כנראה ששוב נדפקנו.
כוכבי השבוע
מצוין: הים חוזר לראשון לציון
השבוע נמכרו קרקעות ראשונות במה שהיה מאז קום המדינה "מטווח 24" - בסיס סודי לניסויי הצבא במערב ראשון לציון.
בניינים במקום חוף ים הם בדרך כלל לא בשורה חיובית. אבל כשמדובר בפינוי בסיס שתפס שטח של 7,500 דונם, אחרי כמעט 30 שנה של מו"מ, ובעיר גדולה כל כך שאיבדה במשך שנים גישה לים, וכשהתוכניות הן ל-90% שיישארו שמורת טבע פתוחה, זו דווקא סיבה לחגיגה.
עד כמה הקרקעות אטרקטיביות, ניתן היה לראות במבול היזמים שהגישו הצעות במכרז של עיריית ראשל"צ. שמות כמו גינדי, תשובה, חברת אזורים ועוד, שהחליטו לשלם מאות מיליוני שקלים למגרש - 1.4 מיליון שקל בממוצע על קרקע לדירה. זאת, למרות שמדובר בקרקעות שפינה הצבא, ושמי יודע מה מתחבא תחתיהן. למרות שמערב ראשל"צ בכלל, ושטח הבסיס בפרט (כ-10,000 דירות מתוכננות), יהיה עתיר בתחרות ובהיצע.
בלתי מספיק: הפטור ממע"מ: הפופוליזם יורה לכל כיוון
כל פטור שמעוות את השוק ואת התחרות הוא בעיני לא נכון - כלכלית ועקרונית. ועדיין, בהחלטה לבטל בכנסת את הפטור ממס על יבוא מוצרים מחו"ל עד לתקרה של 150 דולר יצא שכרנו בהפסדנו. לא בגלל אותו פטור, אלא בגלל ששוב קיבלנו דוגמה עד כמה הפוליטיקה שלנו מונעת מיצרים ומפופוליזם, בלי שום דיון מהותי.
כי אם הפטור מיותר ואינו הוגן כלפי השחקנים המקומיים, אין סיבה להחזיר אותו ל-75 דולר ולא לוותר עליו לגמרי. תקרה שנקבעה ב"מחאת הקוטג'" של 2011, כשהממשלה חיפשה דרכים מהירות להורדת יוקר המחיה. ואם הפטור חשוב וצודק, אז למה 150 דולר? ולמה עכשיו 130? שום חשיבה, רק מספרים אקראיים.
ובכל מקרה, מדובר רק ב"לחם ושעשועים". ציניות פוליטית, שתגרום לנו כנראה לצרוך יותר מוצרים מיותרים, כדי שנשכח כמה יקר פה בחיים האמיתיים.