גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בניין בבת ים שנפגע מטיל איראני. ההתחדשות והשיקום בשטח עוד נראים רחוקים מאוד / צילום: ap, Ohad Zwigenberg

שלושה ימים לאחר סיום מבצע "עם כלביא", באמצע יוני האחרון, הוקם "צוות בין־משרדי לגיבוש פתרונות מיידיים לשיקום מתחמי מגורים שנפגעו במסגרת המבצע", בהנחיית שרי האוצר, הפנים והבינוי והשיכון. המטרה: למצוא נוסחה שתאפשר קידום התחדשות עירונית במהירות, במתחמים שנפגעו קשות - בין אם במהלך מלחמה ובין אם כתוצאה מרעידות אדמה - זאת כדי לאפשר שיקום בלוח זמנים זריז.

● יש שיפור, אבל לא מספיק: הערים שמובילות במספר הדירות ללא ממ"דים
● "יקצר את לוחות הזמנים": מתי פגיעה בבניין יכולה דווקא לזרז פינוי־בינוי
● שאלות ותשובות | המלחמה תוכר ככוח עליון? האותיות הקטנות בחוזים שכדאי להכיר

אך כפי שקורה הרבה בישראל, חקיקת החוק מתעכבת וכשאנחנו כבר במערכה חדשה מול איראן, החוק שגובש לטובת העניין טרם אושר. גלובס בודק היכן הדברים עומדים כעת.

1 המחלוקת העיקרית: מה ייחשב לרוב

עבודתו של הצוות החלה בסביבות יוני, אך עד אוגוסט לא התקדמה באופן משמעותי בשל מחלוקות בתוך הצוות.

אחת הסוגיות השנויות במחלוקת הייתה שאלת הרוב המינימלי הדרוש של דיירים במתחם המסכימים למהלך ההתחדשות העירונית: כמה מהגורמים קיוו לאפשר קידום של ההתחדשות גם בהסכמה של 51% מהדיירים במתחם בכללותו, אך בייעוץ המשפטי, בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה עו"ד כרמית יוליס, ראו בכך הסדר כופה, שכן במצב שבו הרוב המינימלי "מתחמי", עשויים להיות בניינים שבהם רוב הדיירים לא מעוניינים במהלך.

סוגיה נוספת שהתגלתה כמורכבת למדי נגעה לשאלת הכללתם של מבנים שלא נפגעו במתחמים שכאלו - שכן לעתים מבחינה תכנונית כדאי לכלול בתוכנית גם בניינים כאלו. בסופו של דבר הוחלט לאפשר זאת, בתנאי שמספר הבניינים הללו, מתוך האזור המיועד לשיקום, לא גבוה מ־25% מכלל הבניינים באזור זה.

2 השינויים האחרונים: ארבעה סוגי מגרשים

שתי הסוגיות הללו עיכבו לא מעט את עבודת הצוות, אך לאחרונה נראה כי נרשמה התקדמות מסוימת בעניין: ביום חמישי 5.3 מתוכנן דיון בחוק השיקום בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. לקראת הדיון הועלתה לאתר הכנסת גרסה חדשה של חוק השיקום, אשר כוללת גם תיקונים המגיעים בעקבות הערות הציבור שהוגשו לתזכיר החוק - כ־20 כאלו שהוגשו בפרק הזמן שבו היה פתוח להערות.

גורמים המעורים בעבודת הוועדה מציינים כי "העיכוב הממושך בקידום החוק נבע ממחלוקת משמעותית סביב סוגיות קנייניות, הרוב הדרוש ונושאים נוספים. לאחר שורה של ישיבות עבודה ארוכות מאחורי הקלעים עם משרד האוצר, משרד המשפטים ומנהל התכנון - הוצא נוסח מוסכם ומגובש. עם הנוסח הזה אנחנו מתקדמים קדימה".

מסקירת שתי הגרסאות אפשר לראות כי סוגיית הקניין תמשיך לעמוד במוקד החוק: בגרסה החדשה, תחת סעיף "אישור יזם שיקום" (קרי יזם שיבצע את עבודות השיקום במתחם שאושר שיקומו במסגרת החוק), מוגדר שגם רוב של 80% (ארבע חמישיות) בכל המתחם יספיק כדי לקדם את תוכנית ההתחדשות למתחם, זאת בניגוד לגרסה הקודמת - שאליה דחפו אנשי הייעוץ המשפטי - ולפיה יידרש רוב של 51% בכל בניין בפני עצמו.

מדובר בסוגיה קניינית קריטית שעשויה לעכב עוד את אישור החוק. גורם שאיתו שוחחנו מציין כי "המשמעות של הגדרת הרוב בגרסה החדשה היא שיכול להיות בניין שלא נהרס ומתנגד לפרויקט - וייכנס לתוכנית. יכפו עליו את הביצוע".

שינוי משמעותי נוסף בגרסה החדשה של הצעת החוק הוא הפיכת "הוועדה לקביעת אזורים לשיקום והתחדשות" לצוות מייעץ. את ההחלטות במסגרת החוק תקבל הממשלה, או ועדת שרים שמינתה הממשלה לעניין זה. פירוש הדבר הוא שההחלטות בעניין ייקבעו בידי הדרג הפוליטי, ולא המקצועי (בראש הוועדה, בגרסה המקורית, היה אמור לעמוד יו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה או נציגו).

עניין נוסף שהוכנס כשינוי לחוק: לצד שלושת סוגי המגרשים שניתן להכליל באזור המיועד לשיקום והתחדשות - מגרש שעליו בניין שנהרס (אדום), מגרש שעליו בניין שנגרם לו נזק משמעותי שמצדיק את הריסתו (כתום), ומגרש שעליו בניין שלא נפגע אך יש הכרח תכנוני לכלול אותו באזור המיועד לשיקום (צהוב) - נוסף סוג מגרש רביעי: מגרש ריק ש"יש הכרח" לכלול אותו באזור לשיקום. שני סוגי המגרשים האחרונים יהוו עד 25% מכלל הבניינים באזור השיקום.

3 אישור החוק: ייקח עוד זמן

הצעת החוק הונחה על שולחן הכנסת לקריאה ראשונה לקראת סוף נובמבר, ובתחילת דצמבר אושרה בקריאה ראשונה. השלב הבא הוא הכנת ההצעה לקריאות שנייה ושלישית - שלאחריהן הוא יאושר. ההכנה לקריאות שנייה ושלישית נעשית בדיונים בוועדת הפנים והגנת הסביבה, ורק אח"כ מובאת למליאה.

גורמים המעורים בעבודת הוועדה מציינים כי "בשלב זה לא צפויות הצבעות, אלא דיון ממושך שמטרתו להתקדם ולסיים את העבודה על פי הנוסח החדש שגובש - נוסח קצר, ברור ואפקטיבי יותר מהנוסח המסורבל שהוצג".

השורה התחתונה היא שהמרחק בין מצבו של החוק כיום לבין אישורו, עדיין גדול למדי. יידרשו לפחות עוד כמה שבועות עד להצבעה ולאישור הגרסה הסופית בוועדה, ועד לאישורו בכנסת.

בינתיים, בניינים חדשים נוספים לצערנו לרשימת האזורים שיצטרכו לשיקום ולהתחדשות.

עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי, אמר לגלובס: "הצעת החוק המעודכנת כוללת שינויים חיוביים בכמה נושאים, אך יש לשקול צעדים נוספים והכללת הוראות אשר יאפשרו יישום פרקטי של ההסדר המוצע. כך למשל, ניתן היה להחיל את ההצעה להפחתת הרוב הנדרש גם על בניינים שלא נפגעו אך נכללו באזור השיקום ונדרשים לצורך הוצאת הפרויקט לפועל.

"כמו כן, מנגנון ה־buy out (רכישת דירה מבעל דירה במתחם על ידי המדינה - י"נ) מצריך התייחסות לגופים המממנים, ‏בנקים למשכנתאות ולזכויות צד ג'.

"העברת הסמכות להכרזה על מתחם לשיקום אל הממשלה עלולה לגרום לסרבול ולעיכוב מיותרים, וראוי לשקול זאת בשנית.

"ככלל, ובפרט נוכח ימים אלו ולאור שיעור אזרחי המדינה הבלתי נתפס שאין בקרבתם ממ"ד או מקלט, חובה לשקול החלת חלק מההסדרים בחוק זה גם על אזורים מחוץ לאזורי השיקום שנפגעו".